贝壳房产 贝壳找房“流血”赴美上市 亏损背后的房产经纪生意

7月24日晚，科控股股份有限公司正式向美国证券交易委员会递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码为“BEKE”。据悉，高盛、摩根士丹利和华兴资本是科控股股份有限公司IPO的联合主承销商。

关于募资用途，科控股股份有限公司计划募集约30%的募集资金，用于完善大数据、人工智能、虚拟现实等技术应用；30%拓展新的家居业务；另外25%的募集资金将用于拓展新的业务领域。

科控股股份有限公司诞生于链家网络，成立于2018年4月。与连锁的垂直自营模式不同，科控股股份有限公司最初是一个淘宝式的房地产中介平台。招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳覆盖全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的45.6万多家券商和4.2万家经纪门店。科控股公司的三大主营业务是存量房交易、新房交易等新兴业务。

招股书显示，公司创始人、董事长左晖仍牢牢控制着贝壳。招股书显示，IPO前，左晖持有885，301，280股B类普通股，代表特定股东持有547，348，915股A类普通股，占总股本的46.8%。其中，左晖个人持股占总股本的28.9%。公司董事兼CEO彭永东持有110，116，275股A类普通股，占总股本的3.6%；联席首席运营官徐万刚持有54，272，705股A类普通股，占总股本的1.8%。

在贝壳集团的机构股东中，腾讯通过其关联公司持有贝壳集团376，315，795股A类普通股，占总股本的12.3%。软银愿景基金通过其子公司SVFIIShellSubcoPte持有313，596，495股普通股。占总股本的10.2%。

招股书显示，2017年至2019年，科控股股份有限公司的总收入分别为255亿元、286亿元和460亿元。受疫情影响，科控股股份有限公司截至2020年3月31日的前三个月总营收为71.19亿元，同比下降12.7%。

从收入构成来看，科控股公司的大部分收入来自二手房交易和服务。2019年，二手房交易及服务收入达245.7亿元，占总收入的53%以上。新房交易服务收入202.7亿元，占总收入的44%。从近三年收入占比的变化可以看出，虽然连锁是以二手房起家，但新房业务在空壳业务中占据的份额越来越高。

从房屋总成交量来看，2017-2019年和2020年一季度，科控股有限公司的分别为10，144亿元、11，531亿元、21，276亿元和3299亿元。业务线方面，科控股公司新房交易量快速增长。2019年，GTV新房成交金额达到7476亿元，同比增长166%，远超同期二手房GTV 58%的增速。可以预见，新房业务将是科控股公司的下一个发展点..

从GTV总量来看，贝壳已经成为中国最大的房地产交易和服务平台，中国第二大商业平台，仅次于淘宝，但高于拼多多、美团、JD.COM、携程等互联网平台。

然而，科控股有限公司的盈利能力并不乐观。2017 -2019年一季度和2020年一季度，科控股公司净亏损分别为5.37亿元、4.28亿元、21.8亿元和12.31亿元，累计亏损超过43亿元。

现金流方面，科控股股份有限公司2017年末、2018年末、2019年末的现金及现金等价物分别为52.4亿元、91.2亿元、243.2亿元。截至2020年3月31日，公司账户现金为155.4亿元。

在现金流方面，科控股有限公司的经营活动产生了大量现金流出。2017年一季度和2020年一季度，科控股有限公司经营活动产生的现金流量净额分别为-64.6亿元和-40.9亿元。

近年来，科控股股份有限公司已上市。近年来，链家与科控股有限公司之间的股权并未停止变动。官方公告终于尘埃落定，资本国注意到科控股股份有限公司IPO还打包了链家、德友、贝壳金服、装饰等众多核心资产。

为什么第一个上市的是科控股，而不是链家？

有早期迹象表明，左晖放弃了链家，并帮助壳牌上市。

北京链家最早成立于2001年9月30日，注册资本2054.0123万元，是中国房地产股票市场的领头羊。

2018年4月，链正式发布全新APP“科控股股份有限公司”，定位为开放的行业平台。然后聚集了整个链条的力量成为科控股公司..2018年5月11日，链家法定代表人变更为彭永东。

当时，计划在未来一年将科控股有限公司的经纪人数量扩大到连锁店的十倍。自2018年4月成立以来，贝壳已开始在中国大规模扩张。半年内，贝壳已覆盖全国90多个城市，拥有超过1.4万家关联门店。不到一年时间，注册资本100万元的市级贝壳房地产经纪公司就成立了79家。截至2018年12月31日，壳牌已进驻全国95个城市，连接了121个新经纪品牌、1.96万家门店和16.8万名经纪人。截至2020年6月30日，壳牌已覆盖中国103个城市，连接了265个新经纪品牌的45.6万多家券商和4.2万家经纪门店。

与贝壳的快速扩张不同，连锁住宅正在萎缩。截至2019年2月28日，北京链家旗下只有7家公司。2019年3月20日，北京链家房地产经纪有限公司变更注册资本、投资人、管理人，22名投资人退出链家股东行列。同时，公司注册资本由2054.02万元变更为1355.82万元，注册资本减少33.99%。科控股股份有限公司回应:“减资的目的是为了满足企业发展的需要，原投资人在链家的股份将通过协议镜像转化为科控股股份有限公司。融资正在进行中。”

尽管一直在亏损，但科控股公司并不缺少投资和明星机构..公开资料显示，2019年7月，科控股股份有限公司完成超过12亿美元的D轮融资，2019年11月完成D+轮融资。参与方包括软银、腾讯、高淳、红杉等资本大佬，融资总额超过24亿美元。据一些专业人士透露，柯氏控股股份有限公司本轮投资后的估值已经高达140亿美元。

如果柯控股这次在美国成功上市，将成为中国第一家住宅服务平台。

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