曲江中央除尘 西安“富人区”地图

据国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，7月西安房价同比涨幅以25%居于榜首。截止目前，西安房价已连续上涨了41个月

房价势头看涨，一些企业趁势“顶风作案”赚取利益。近日，因违规加价销售、违规销售被限制商品房、“一房二卖”等商品房销售过程中存在违法违规行为，西安23家房企违规违法却被记分，其中红旗村城改dk4-1、方舟国际、万科翡翠国宾等7家被记5分直接暂停网签。

无论是国家统计局的数据，还是部分房企“顶风作案”，都表明西安房地产市场正在水涨船高、一路高歌

曾经我们都以为自己可以为爱情死，其实爱情死不了人，它只会在最疼的地方扎上一针，然后我们欲哭无泪，我们辗转反侧，我们久病成医，我们百炼成钢。你不是风儿，我也不是沙，再缠绵也到不了天涯。

涨，依然是西安房价未来一段时间的主旋律

这是西安经济发展带来的必然趋势。对于刚需族而言，与其抱怨房价高，不如早做决断，及时入手。但是在恐涨心理影响之下，选房买房的策略依然非常重要。很多人在仓促之间出手，入住之后不是抱怨配套不齐、生活不便，就是羡慕别人家房价涨得快，面对砖家的轮番推介，西安楼市供给的琳琅满目，怎么才能选对选好，让自己和家人的未来赢在幸福的起跑线，就非常关键了。

度总的建议其实非常简单，就是当机立断，挤进西安“富人区”！这也许是面对未来，最客观、理性、和现实的选择。为什么？除了李超人常常强调的“地段、地段、地段”之外，度总始终认为，“富人区”尽管贵，但作为大品牌房企高端产品聚集的地方，不仅是一个区域综合实力的体现，而且在升值潜力、资源配套、生活便利、二手交易等各个方面，都是对自己未来的充分保障。

也许有人看到这里，心里想说，“‘富人区’不是我想进去就能进去，你是站着说话不腰疼”。其实不然，人生百年，选择永远比努力重要。今天我们要先从正确的财富观说起。

挤进富人区，爱恨一念间

很多人一提起“富人”、“高端住宅”等字眼，就觉得是对自己心灵的一种“刺激”，岂不知是对房价缺乏正确的认识。

深究其因，千年以来，中国社会对财富的认识观念就很矛盾

俗话说，“金钱不是万能的”，又说“有钱能使鬼推磨”；

俗话说“贫贱不能移”，俗话又说“人穷志短”。

封建统治阶级为了最大限度地占有有限资源，维持社会的稳定，往往编织一整套伦理道德，劝说人们不计私欲地“怀着高尚的道德情操和以天下为己任的崇高理想”，以此为来为巩固政权服务。在儒家道德长期浸润之下，中国人对财富的欲望表达越来越含蓄，甚至羞于谈钱。历史上许多著名的诗词家都以读书、乐享清贫、远离荣华富贵为荣，以权、名、钱等为耻，但矛盾的是，他们中的大多数人又终生以考取功名为最大目标，“书中自有金镂衣”，这种矛盾又压抑的财富观影响力无远弗届。

社会贫富分布不均这一矛盾在房价上表现地尤为明显

北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任董藩在他的《房地产的解释》一书中仔细阐述了房价问题之所以成为很多人痛点的原因。他说，中国社会贫富分布不均的问题根源在于人口和资源的矛盾。以房价问题为例，普通民众之所以买不起房，根本原因在于生产要素的稀缺程度不同。在中国，土地、资本、劳动、管理四大类基本生产要素中，土地的有限性是最高的，因而决定了它在社会财富分配中的主导和统治地位；劳动力是中国最不缺的，因此它在中国的社会财富分配中自然地处于弱势地位；工资和房价是差距是自然经济规律所决定的，而房地产领域的高利润也是由于地产业价值量大、进入门槛高而竞争不充分造成的自然垄断现象。在中国目前土地资源禀赋状态下，狼多肉少、僧多肉少的局面谁都改变不了，骂谁都不管用；与其坐困愁城、有闲心去“针砭时弊，不如多想想如何改善自身的竞争条件

面对房价日益高企的现实，对于在西安长期生活的我们而言，与其满怀不甘，不如立即行动，“不仇富”、“不媚富”、“不炫富”，在力所能及的情况下，尽量选择“富人区”、或城市资源集中的地区购房置业，从财富管理的角度，宁愿房子小一点，也要在一个城市最好的区域，面对未来生活的更多可能

富人区代表城市生活高度

“富人区”，是一个城市经济发展水平与城市综合竞争力的晴雨表。高端住宅往往是先进生活观念的引领、不仅代表着一个城市人居追求的标杆，更是一座城市生活态度的代表。

传统上，大家认知的西安“富人区”，主要集中在曲江一期、浐灞生态区、高新、曲江临潼新区、秦汉新城兰池大道一带。像长安区的金茂府、西高新的中大国际九号、星河湾、位于高新最繁华的天地源·丹轩梓园、曲江大唐芙蓉园的华侨城·108坊、曲江公馆和园、南长安街壹号等高端住宅项目，都是“富人区”项目的代表。

以下个各具特色的豪宅，几乎囊括了西安高端住宅的风貌：

曲江玫瑰园

曲江玫瑰园 外景图

曲江玫瑰园 别墅外景

曲江玫瑰园，被称为“西北顶级豪宅标杆” 。被曲江池遗址公园、寒窑遗址公园以及秦二世陵遗址公园三大公园环绕。项目占地30亩，社区总户数仅137户。由空中院落式平层观景豪宅及复式空中别墅组成，面积区间为307-605㎡。

天地源·丹轩梓园

天地源·丹轩梓园 外景图

天地源·丹轩梓园室内实景图

天地源·丹轩梓园是位于高新核心区域成熟地段的高端住宅项目，共计房屋1086户。户型面积90-357.98平方米。

天地源·丹轩梓园针对都市精英打造，旨在打造西高新首席精品人文地标。周边配套：高新一小、高新一中等学校；中大国际、世纪金花等、高新一幼、高新二幼；各大银行；高新医院、瑞丽医院、天佑儿童医院。

长安金茂府

长安金茂府外景图

长安金茂府样板间 实景图

长安金茂府是金茂地产最高级别“府系”产品，去年12月正式开盘。顶豪界代表金茂“府”系产品目前已经在全国23个城市成功落地41座。

“绿色健康”、“智慧科技”是金茂府系的两大王牌。因此，毛细管网辐射系统以及循环地源热泵系统、24小时新风置换系统、抗霾防PM2.5除尘系统等12大“黑科技”是其最大亮点。在长安金茂府，不用安装空调，地源热泵系统搭配毛细管网辐射系统充分保证室温恒定，形成冬季室温20—22℃、夏季室温24—26℃的最佳体感温度。24小时新风高标准置换系统，实现了全屋自下而上换风，四重过滤的抗霾防PM2.5除尘系统，可排出空气中90％左右的PM2.5。

中大国际九号

中大国际九号 外景图

中大国际九号 特色大平层无边际泳池

位于高新区高新路与科技二路西南角的中大国际九号于2016年5月初正式开盘。层高3.4米，户户270度采光。

“服务至上”可以说是中大国际九号的强大竞争力。将入户大堂、花园散步道、住宅休息区、多功能厅、特色小亭和各个楼栋连为一体的600米连廊就是其中的代表。连廊配备太阳能空调、A.O.史密斯空气净化器，令业主回家、散步免受雨雪、雾霾等恶劣天气的困扰。

华侨城·108坊

华侨城·108坊 外景图

华侨城·108坊内园林文化尽显

华侨城·108坊位于曲江大唐芙蓉园东门，是曲江芙蓉湖中央别墅区最后一块别墅用地。项目主体风格为中国传统的园林文化，定位为“曲江新区中国园墅”。属于高端住宅区，大品牌开发商，生活环境优雅，空气清新。项目本身融合了中国传统的园林文化，定位于“曲江新区中国园墅”，新中式的建筑风格，距离曲江大唐芙蓉园及南湖较近，自然环境资源独天独厚。

周边商业有大唐不夜城、华润万家、西安威斯汀酒店等众多品质酒店、银行齐全，医院又交大医学院、同济医院等，学校有曲江中学、师大附中、师大附小、大雁塔小学。

星河湾

西安星河湾外景图

西安星河湾园林实景图

星河湾，在地产界享有“地产界的劳斯莱斯”、“中国住宅品质教科书”的美誉。

除了常规的人性化服务及高端配套之外，度总认为星河湾最大的优势主要体现在园林方面和用材方面。园林方面，星河湾一直遵循打造50年不落后的景观，并且所有树种均是园林工程师在世界各地搜寻的。用材方面，几乎所有装修材料都是来自世界各地，在选材与装修上，西安星河湾二期也是在全球范围内搜罗千种材料，最终选取产自地中海的石榴花石材、进口非洲柚木等名贵材质。

大品牌房企高端产品系盘点

事实上，“富人区”丰富多元的住宅产品背后是进驻西安地产市场的大品牌房企们打造的各类高端产品系的比拼。包括中海“紫御”系列、碧桂园“云”系、万科“翡翠”系列、龙湖“原著”系、金茂“府”系列、融创“壹号院”系列、金地“风华”系列、绿地“海珀”系列等。

以下为几个特色突出的高端产品代表：

中海“紫御”系列：中海地产是中国房地产企业中最具实力和影响力的一线品牌之一。在开放高端项目推出的“紫御”系列产品属豪宅系列。

万科“翡翠”系：万科的普通住宅一般分为金色系列、城花系列、四季系列、翡翠系列。

龙湖“原著”系：龙湖在中国房地产界被誉为“中国别墅专家”。原著系是龙湖产品系中的顶级产品。原著系列对建筑、自然环境、石材、以及人性化的服务可以说达到了业内顶级水平。

融创“壹号院”系：融创中国以“至臻、至远”为品牌方向，以“客户需求”为导向。其他推出的“壹号院”系列，都是定制且不可复制的，并代表了城市的风向标。

金茂“府”系：“府”系主打科技健康住宅，致力于让“让房子更舒适”、“让房子更聪明”。推出了12大黑科技系统，其标准可比肩国际顶尖绿色建筑，被业主称为“会呼吸的房子”。

经济周期变化引富人区变迁

从一开始提供高大上的硬件设施到如今不断提供多元化、人性化、智能化特色产品，西安“富人区”十多年来经历了从历史、空间、客群变化以及价格走势四个方面的变迁。

从历史发展看

西安市场上早期的别墅外景图▼▼▼

如今市场上设计、自然元素巧妙融合的别墅成为潮流▼▼▼

2004年至2014年这十年间，由于西安市经济持续向好以及陕北能源产业的快速发展，以别墅和公寓为代表的高端住宅，迎来了顺风顺水的风光期。这一时期，以陕北能源业老板为主力，加上西安城改获利者和本地民营企业家三类人群构成西安“富人区”的主要群体。

随着2013年2月国土部颁布的“禁墅令”政策后续影响及2013年下半年陕北能源行业的日渐式微，高档别墅市场逐渐下滑。

为应对市场变化，2013年年底开始，西安一线外阜房企推出市区大平层、郊区低密度花园洋房等产品，市场反响超出预期。这一时期，如万科大明宫、万达公馆、绿地生态城、龙湖香醍国际社区等产品的入市，吸引了一批改善型高端消费者。

随后，为迎合快节奏的城市生活追求，一批拎包即可入住的精装房也开始成为高端置业人群购房的新目标。如恒大的御景、帝景项目推出“满屋9A精装”的设计理念; 西安大明宫万达公馆项目，除纯大户平层设计外，所有配件和家具全部采用意大利等世界品牌产品，以契合现代精英居住观的生活需求。

从2014年开始到2016年，西安高端住宅市场往多元化、人性化、智能化方向完善。人们的消费理念从以往只追求面积大、产品舒适，转变为周边配套的便捷与全面、服务设施的人性化与智能化、更加优质的环境等。

2017年，是西安历史上也是房地产历史上的重要转折点，被媒体称为“大西安元年”。政策红利、招商引资、吸收人口落户、改善投资环境等多方面力度空前，让社会看到了西安未来的潜力。这一年开始西安高端地产也迎来了飞速发展。

从空间转换看

2014年以前，西安“富人区”主要集中在秦岭北麓、曲江、高新等热点地块。2014年开始，西安供地热点不断外移，楼市焦点逐渐向浐灞、西咸、经开、长宁、空港、长安等新兴版块延伸。目前多个高端版块逐步崛起，已经形成了大明宫版块、昆明池版块、浐灞版块、曲江版块、秦汉新城版块群雄逐鹿的格局。

曲江版块：发展初期，其区位属于城市近郊，主要以发展旅游为主，拥有大雁塔、大唐芙蓉园、曲江遗址公园等强势旅游资源。凭借良好的基础，吸引了全国一线开发商入驻，初期产品以别墅等高价值低密度产品为主。经过多年发展，曲江新区已经成为西安乃至西北城市高端居住区。2014年开始曲江一期高端住宅达到饱和，西安高端住宅区逐渐向外扩展。目前，曲江二期成为新的“富人区”。

大明宫版块：定位为未来商业核心区和高端居住版块，但开园至今，受制于生态资源和区域形象，居住价值未得到提升，客户认知度不高。

昆明池版块：定位具有国际水准的旅游目的地和人文生态示范城区，拥有众多复合价值，但受制于引汉济渭工程工期之限，成熟较晚。未来将依托极致生态资源成为生态休闲高端居住版块，成为可与曲江比肩的价值高地。

浐灞版块：浐灞生态区经过多年的发展，生态价值已得到普遍认知，未来定位为都市生态商务区，但经济增长缓慢，发展相对滞后。

秦汉新城版块：秦汉新城依靠强势生态和人文资源，以及后期凸显城市价值，将成为各版块中拥有高复合价值的中高端居住区。

从客群变化看

西安高端房产客户总体包括，能源类客户、私营业主、企业高管、事业高管、企业购买五大类。

客户来源改变：2013年以来，陕北能源行业老板置业数量减少，主导定位不再。城市中产阶级依托稳定的购买力成为最活跃的高端住宅客户群体，正在成为主力。

从产品销量来看

2016年全年，高端市场总存量为87,351套。全年市场新增供应约3,131套，较2015年全年小幅上涨，涨幅约0.9%。

西安高端住宅市场全年销量约5,400套，相较2015年全年下滑12.7%。销量下降的主要原因在于市场推盘的部分新项目售价远远高于市场平均水平，如高新区的中大国际9号等，抑制部分购房者的购买情绪。

2018年全年，高端住宅市场销量增加了5.1%至近6900套。

截至2018年底，西安高端住宅一手市场平均资本值为人民币15,240元/平方米，较2017年上涨了8.7%。2018年高端住宅新增供应为4511套，较2017年增加了7.3%。

2018年，受限价等政策影响，高端住宅及中端住宅的一手房价格差距有所减小，释放了部分改善型需求。因此，2018年西安高端住宅市场的整体销量在政策并未松动的情况下仍增加了5.1%至近6900套。

综合来看，2016年至2018年，高端住宅市场新增供应增加了1380套，增幅为31%；全年销量增加1500套，增幅约为27%。也就是说，近三年，西安高端住宅市场量价齐涨，市场火热。

在富人区 找到最抢手的投资和居住产品

高端房产作为房地产产品链上金字塔顶尖的部分，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品。但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，这样的好产品就一定会有高价格。

别墅、高档公寓等商品房项目作为高端房产，一直以来被视为人居典范、稀缺资源。其自身所具备的性质决定了其价值，随着西安无法复制地段越来越稀缺以及未来耕地逐渐减少，豪宅项目将越发紧俏，别墅、洋房、大平层、高端公寓将成为未来抢手的投资和居住产品。

未来，曲江新区的曲江二期项目以文化和旅游产业为主导，拥有绝对的自然、人文环境优势。虽然曲江二期生活配套设施比较匮乏，但不可否认发展潜力巨大。

长安区的人文环境和教育资源密集是其主要优势。加上长安区西部大道将高新二次创业园区、曲江新区、航天新城各区域相连，地铁二号线也为区域内市民出行提供了便利，区位优势和交通优势显著。未来将成为高端房产热点区域。

浐灞版块最大的优势无疑是良好的生态环境，同时该区域内的配套设置也在不断完善。丰富的教育资源、奥特莱斯的建设以及西安地铁三号线的通车运营也带动了区域升值，吸引了众多品牌开发商纷纷入驻，房地产市场发展迅猛，商品房和土地成交量逐年攀升，成为西安市房地产市场热点区域之一。

位于城北的经开区，是在高新区之外的另一集中就业区域，是高端住宅的集中区域。近年来，随着大明宫万达广场、熙地港等商业综合体项目的运营，高端住宅潜力巨大。

丝路经济带金融贸易区：位于西咸新区，并且是沣东新城内的核心位置，总规划面积约27平方公里，从成立至今已有五年。目前，是西咸新区管委会所在地，也是2021年全运会西咸主场馆，房地产市场发展火爆的世纪大道区域北囊括其中。周边配套有西工大附小、西咸商务中心、西咸创新港、西咸创业园等。未来将在西咸新区的加持下，凭借丝路经济带的巨大经济潜力成为高端房产的热点区域。

总体来看，西安市土地供应的热点板块将在现有基础上扩充，土地价格预计会继续上涨；预计未来以沣东新城、国际港务区、浐灞生态区为代表的热点区域将成为高端房产开发、投资、购买的聚焦点。

今年下半年，西安房地产市场约有40个新项目将陆续上市。其中高端住宅主要集中在西咸新区和浐灞区域。融创东方宸院、龙湖紫宸、中海·长安府、中建·锦绣天地B区及C区等老盘将推出新房源；位于浐灞的未央·金茂府、世园林语、中粮地产项目以及秦汉新城新的中铁二十周秦汉项目、新城控股秦汉项目将新入市并推出毛坯洋房、洋房、别墅等。