房产纠纷 最高法发布物权法解释：房产纠纷可提起民事诉讼

昨天上午，最高人民法院发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》。结合审判实践中遇到的疑难问题，最高人民法院对不动产物权及登记、按份共有人优先购买权、善意取得作出了相应规定。据悉，最高法自2009年开始调查，《解释》共22条，将于今年3月1日起正式实施。关键词:房地产

不动产的所有权可以提起民事诉讼

在现实中，围绕房地产所有权的争议很多。《物权法》第十四条规定，不动产权利的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，并在不动产登记簿上记载后生效。

最高法院第一人民法院院长程新文表示，实践中有一种观点认为，除法律另有规定外，未经不动产登记机构登记，不能取得和享有不动产权利。对登记的不动产权属有争议的，应当提起行政诉讼，撤销或者变更登记。“这种观点受众广泛，很大程度上导致了实践中民事司法部门与行政司法部门相互推诿、民事判决与行政判决冲突的现象，不仅增加了当事人的诉讼负担，也损害了司法机关的权威性和公信力。”

对此，《解释》规定，因不动产权利归属以及买卖、赠与、抵押等产生的纠纷。，这是不动产物权登记的依据，应当依法受理。当事人申请在行政诉讼中一并解决上述民事纠纷，但人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿记载与物权状况不符，是不动产物权人的，应当支持确认其享有物权的请求。

未经预告登记权利人同意，转让不动产所有权无效

人们买房最怕的就是付房款，却拿不到。一个房间卖两个甚至更多也并不少见。《物权法》规定的预告登记制度是保护未取得物权的买受人等债权人权益的制度。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订房屋或者其他不动产物权买卖协议，为保障将来物权的实现，可以根据协议约定向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记持有人同意处分不动产的，不发生物权效力。

程新文表示，实践中对物权人对不动产采取何种处罚存在模糊认识，不会因违反法律法规而产生物权效力。在某些情况下，甚至有不适当地扩大预告登记效力的趋势。

为此，《解释》第四条明确，未经预告登记持有人同意，转让不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定认定其不具有物权效力。

关键词:机动车

很明显，机动车转让虽然没有转让，但他们享有物权

近年来，船舶、航行空船舶、机动车等特殊动产纠纷呈逐年上升趋势。机动车二手交易也大幅增加，机动车在实践中名实不符的情况屡见不鲜。如何处理相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

《解释》第六条明确，转让方转让船舶、航行空船舶、机动车所有权，受让方已支付对价并取得占有。虽未登记，但转让方债权人主张其为《物权法》所称“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

程新文表示，根据《物权法》的相关规定，机动车等特殊动产的物权变动是交付时物权变动的效力。当一个客体上既有物权又有债权时，一般来说，物权优先于债权。“具体到机动车辆等特殊动产，存在受让人和转让人的债权人未办理登记的情况。通过转让人交付取得特定动产物权的，未办理登记，但依法享有物权。换言之，转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人和参与债权人，应当排除在《物权法》所述的善意第三人的范畴之外。”

关键词:分享分享

明确按份共有人优先购买权制度

《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，即按份共有人可以转让其在共有不动产或者动产中的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。由于表述相对简单，无法解决行使优先购买权的前提条件、方式等重要问题，也导致实际适用和司法裁判的标准和尺度不一。

因此，《解释》通过共有人优先购买权行使的启动条件、同等条件的确定、行使期限、主体范围、法官保障等六项规定，具有很强的可操作性。

第九条规定，当共有份额的权利主体因继承、遗赠等发生变化时。，其他主张优先购买的共有人不得支持，除非股份共有人之间另有约定。第十二条规定:共有人将其份额转让给共有人以外的人。其他共有人根据法律、司法解释的规定，在同等条件下请求购买股份的，应予支持。

第十三条规定:份额在共有人之间转让的，依照《物权法》第一百零一条规定主张优先购买的其他共有人不予支持，但共有人之间另有约定的除外。第十四条规定，两个以上共有人主张优先购买权，协商不成的，请求按照转让时各自的份额比例行使优先购买权的，应予支持。

关键词:善意取得

什么是善意取得有明确的定义

《物权法》规定了善意取得制度，即“受让人善意接受不动产或者动产”。在司法实践中，与善意取得相关的纠纷非常普遍，并广泛流传于众多的合同纠纷、侵权纠纷甚至婚姻家庭继承纠纷中。

《解释》第十五条规定了“商誉”认定的基本标准:“受让方不知道转让方无权处分不动产或者动产，也没有重大过失的，应当认定为商誉。物权人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。”但第16条和第17条分别对不动产善意取得中受让人非善意的认定和动产善意取得中受让人重大过失的认定作出了具体规定。

《解释》第十六条规定，有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道出让人无权处分:登记簿上有有效的异议登记；在预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意的；登记簿记载了司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的有关事项；受让人知道登记簿记载的权利主体错误的；受让人知道他人依法享有不动产物权。物权人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，视为受让人有重大过失。

第十七条规定，受让人接受动产时，交易的对象、地点或者时间不符合交易习惯的，视为受让人有重大过失。

此外，关于《物权法》中以“合理价格”进行转让以判断价格是否合理，《解释》明确，应当根据转让标的物的性质、数量、支付方式等具体情况，参照转让时交易场所的市场价格和交易习惯综合确定。

北京晨报记者严飞

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业主权益保护

将通过立法来实现

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》提出，新建住宅应当推广街区制，原则上不得建设封闭式住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院应逐步开放，实现内部道路公示，解决交通路网布局问题，促进节约用地。

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