元极舞 国内10大康养地产案例：会员制、学院式、医养结合式...

虽然国内房地产开发商高调进入杨康地产，但实际操作谨慎。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一家企业也不一定只选择一种模式，而是试图通过多方面的试水来寻找最适合的盈利模式。本文分享了中国杨康房地产项目的十种发展模式。

01

高端会员养老金是第一位的

上海沁河园老年招待所

亲和源老年公寓是以会员制为主要形式，以实现老年人健康幸福新生活为目标，集居家养老和机构养老优化为一体，与上海国际大都市相匹配的中高档养老社区。位于上海市南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积10万平方米。

统筹规划

餐馆、老年度假村、健身俱乐部、商业、老年大学、医院等公共建筑和其他财产分布在街道上。小区内部为住宅物业，与外部有一定距离，保证私密性。社区内老年人硬件设施齐全，包括餐饮中心、医院、养老院、商业街、亲和学院、健身俱乐部、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、槌球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区。生活、健康、幸福三大服务体系，使老年人的设置更加完善，满足了各年龄段老年人的需求。

项目特征

整个社区采用无障碍设计+“居住、快乐、健康”的管家式服务，有别于传统的养老院，是一个独立开放的不脱离社会的老年居住社区。

小区内有12栋多层电梯住宅楼，共838间房，可容纳1600名老人。公寓装修齐全，配有橱柜、床、椅子和家用电器，有线电视+宽带网络+电话，全部开放，24小时供应冷暖水。老年人可以呆在他们的包里。亲和源与国内外多家知名品牌企业形成战略联盟，建立了专业的养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、Megafi Club、Sourdis餐厅、Amak Property。

商业模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制运营构建俱乐部服务模式。

项目匹配

1.老年人之家

建筑面积9736.1平方米，床位300余张。共9层，门诊1-4层，样板间5层，护理区6-9层。

与上海三级甲等医院对接，专业医疗机构派出团队进行管理。养老院只为亲属中的老人提供护理服务，外部人员暂时不接待。

房间配有独立卫生间、冰霜、电视和紧急呼叫器。

2.健身俱乐部

俱乐部会所接待来自亲戚的老年人，也向公众开放

3.亲和学院

上海老年大学的引入，使老年人的兴趣爱好得以拓展和深化，增加了与群体交流的机会，丰富了他们的生活。

与上海老年大学合作，从上海老年大学本部派出教师，提供课程；

有英语、计算机、音乐、艺术和体育6大类15个班。

4.餐饮中心

与Sourdis餐厅合作，打造总面积2574平方米的健康餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额和亲和力来源划分；

餐厅只为护理和疗养人员提供餐食，公寓里的老人需要自己去餐厅吃饭。

5.度假村

酒店共有客房74间，公寓式配置，酒店式管理。

为老年人提供分时度假、旅游休闲、短期养老、老年新生活体验等服务；老人在亲源可以和朋友一起享受优惠价格。

02

东方太阳城

东方太阳城原则上不能称之为真正的养老项目，因为对老年人购房没有限制。是一个以老年人退休为主题，一些设施适合老年人，一些活动适合老年人的房地产项目。对养老行业也有一定的参考作用，推荐作为案例。

项目概述

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场，总面积234.6万平方米，规划建设用地124万平方米。

高尔夫景观绿地:70万平方米

医院建筑面积:2200平方米

宾客国际酒店建筑面积:15000平方米

产品类别:现代独栋、水边连体别墅、中式四合院、四到六层电梯公寓等。

项目特征

1.消除室内地面高差，加宽缩短楼梯台阶，下移门把手、电梯按钮，加宽灯具开关面板，略微抬高马桶座圈，略微降低厨灶，保证轮椅旋转空房间，提供邻里交往、人际交往、环境等各类公共交往房间空

2.多层建筑均配有电梯，所有无障碍通道、公共走道、卫生间地面均防滑，最好有带屋顶的连廊连接专用装置:护理公寓内安装紧急呼叫按钮、防滑扶手、安全电暖气源、专用瓷砖电梯、活动滑轮床，卫生间墙面安装扶手，尽量使用平底浴盆或坐浴盆。

3.提高照明亮度，颜色的亮度和对比度，放大标志和字体，提高可识别性，减少黄色和深色。

充分和系统的服务

酒店:客人国际酒店。总建筑面积1.5万平方米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。此外，还有3套酒店式公寓，共110套，每套都有厨房和厨具。

餐饮:三家中餐厅和一家西餐厅

会议:太阳俱乐部拥有近20个国际标准多功能会议厅，面积约40平方米至900平方米。

医院:台城医院占地2200多平方米，拥有功能完善的综合性医院。设有急诊科、内科、外科、中医等15个科室。

运动:各种运动器材一应俱全。

休闲:温泉游泳池。

娱乐:陶瓷艺术博物馆、咖啡厅、棋牌室、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。

老年大学:老年人学习、交流、增长知识的地方。

农场:总占地数百亩，可种植各种水果和蔬菜。每块地每年收200元。

工况

基准项目:美国佛罗里达州坦帕太阳城中心的退休社区

高质量的中国首席大型退休社区。作为老年人健康集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务相结合的产物。它不同于老人院和福利院。不习惯收养没有经济来源的孤寡老人和低收入家庭的老人收养。它不是国家或集体经营的社会福利设施，而是由社会设立并按企业管理的老年人专用住宅。老年人可以根据自己的经济条件和健康状况选择公寓类型和服务项目，主要目标是出售房地产。

03

大型综合性服务养老项目

爱夜晚，爱城市

艾达是由世纪爱心之夜置业有限公司与香河爱心之夜投资有限公司联合打造的国家“爱心之夜工程”典型示范项目、环冀绿色经济圈重点项目、住房和城乡建设部绿色建筑示范项目..“爱心之夜工程”是民政部中国社会工作者协会发起的一项重大民生工程，旨在建立和完善我国社会化养老服务体系。

主要实施居家服务、社区护理、机构养老相结合的服务模式。养老中心除了为居住在养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化的医疗保健服务，实现社区养老全覆盖。

概观

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平方米，设有健身俱乐部和666个生活单元，供老年客户选择。

其最终目标是建设市场化、全龄化、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。

项目匹配

国际医疗卫生中心、养老中心、体育中心、文化教育、健康俱乐部、休闲公园、生态健康农场、多彩商业、高端酒店。我们通过倡导家庭回归、家庭融合的生活方式，努力实现“中国首席家庭健康城”的理想。

04

北京首个“医养结合”试点养老机构

双井共和苑

北京是最早引入“暂托服务”的养老院，也是国内第一家个性化护理服务机构。

地理位置

双井共和园位于北京中央商务区的核心地带，交通便利，中间安静。周边的文化、艺术、教育、商业、生活都充满了韵味，让现代的旧生活与现代的文明完美融合。

预检方式

长期生活护理是为长期生活的老年人提供的，提供医疗护理与持续护理相结合。

短期停留，提供一站式专业短期护理。

呼吸服务，让老人享受幸福健康的生活，让长期照顾老人的子女或妻子喘口气。

服务人群:长期照顾智障、卧床老人，主要照顾者暂时不能照顾的家庭，或长期照顾老人相关压力需要缓解的家庭。

05

第一家保险公司投资管理养老社区

北京泰康家园盐源

业内人士普遍认为，随着“大资金管理”时代的到来，保险行业正在逐步放开手脚，国内各大寿险公司在投资养老地产方面已经大踏步前进，希望在庞大的市场中获得份额。

在国内，泰康人寿率先提出保险公司共建养老社区的思路，积极研究金融保险与养老服务相结合的创新业务模式。泰康人寿子公司泰康之家获中国保监会批准，率先投资中国保险业养老社区。

计划图编制

整个社区位于北京市昌平区小汤山镇，占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理公寓、自助公寓、专业护理公寓、记忆障碍公寓。

该地块为商业综合用地，通过招标、拍卖、挂地等方式取得。养老社区面积17万平方米，建筑面积30万平方米，共可容纳3000户。第一批600多户共800名居民将于2015年入住。北部被规划为一个持续护理社区，主要是酒店和俱乐部。会所占地6000平方米，包括7个功能中心和13个餐厅和用餐区。此外，还包括康复医院、独立生活单元、辅助生活单元、专业护理单元、记忆障碍单元和临终关怀单元。南部是充满活力的老年公寓，主要包括充满活力的生活单元、幼儿园和社区商业。

项目匹配

泰康之家提供约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心选址为文化活动中心，面积约5000平方米，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。包括1500多平方米的健身中心、400平方米的阳光房、约2万平方米的中心花园，以及专门设置的方便老年人科学运动的步行道。

项目特色——“保险”跨界

盐源以期权和现货两种方式销售:期权销售模式是指“幸福和契约综合养老计划”的销售。现货销售模式是指客户在办理入住手续后，要根据不同的需求支付不同的入住费用。费用从六到七千元到一万元不等。入住时需缴纳一定数额的60-100万元的存款类资金，资金在离开社区时可以退还。

社区为居民提供宋庆馆、雅筑馆、兰芝馆、连笔馆四个不同的居住区，并不同程度地提供生活护理和护理服务。根据入住前的专业评估，社区为居民提供入住选择的适当建议。入住后，当居民健康状况发生变化时，可以轻松升级到相应的小区。四个小区也根据居民的特点和条件，在公寓布局和配置方面做了相应的优化。

06

“休闲+养老”早期经典项目

北京沈泰香河山庄

国内首家实行会员制养老模式的国际养老院。崇尚儒家文化为基础，倡导“天人合一”“和为贵”的理念，努力打造养生养老休闲度假的综合性山庄。

商业模式采用会员制三种模式。缴纳押金后，居民可以获得会员资格，并享有免费居住或出租的权利。老年居民主要生活在健康的老年人中。

基本信息

占地面积10万平方米，是一个针对老年人的私人房产社区，位于昌平区北安河。附近医院:北京老年医院、温泉镇老年医院、沈泰香河医院。

房间分布:房间通过连通的地面走廊串联，住宿分为四个区域:伊泰公馆、杨慎公馆、天香公馆、年和公馆；共有1200多张床位；室内面积从40平方米到80平方米不等的套房，提供三种类型的公寓

服务理念

沈泰香河山庄是国内首家实行会员制养老新模式的国际养老院。老年人可以享受优惠价格，并为他们提供各种服务。所有房间都配有紧急呼叫系统，24小时热水供应，电视，电话，空调节等。，每天都有专人打扫和护理。整个区域采用无障碍通道和防滑地板。这家老年餐厅为会员提供营养套餐和点菜。根据老年人特点，设有图书馆阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

沈泰香河山庄还组织成立了合唱团、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等热门娱乐团体。为其提供服务的沈泰香河医院被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可对呼吸、循环、消化等七大系统进行常规体检、生化b超、心电图、癌前普查；由门诊治疗、上门查房、专家门诊、医疗咨询、体检、健康教育、24小时医疗值班等服务组成。每年，老年人免费接受两次体检。

沈泰香河山庄休闲中心是一家星级酒店，拥有单人间、双人间、豪华套房和贵宾室共300张床位。有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击赛事、游泳池、桑拿、大小舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场等。餐饮中心设有自助餐厅、零点餐餐厅、大小包间和大厅，能够满足不同需求消费者的需求。环境优雅的户外垂钓中心，能带给你无尽的生活享受。

07

国内首个“政策+实体对接”模式

武汉联合优年养老社区

联合养老社区是根据美国CCRC的可持续健康理论建立的。社区包括55至70岁的活跃老年人社区和70岁以上的持续护理社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、辅助生活和专业护理在内的系统服务。

2013年10月23日在武汉建成，进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。作为国内首个实物养老保障计划，首创“保单+实物对接”模式，瞄准中产阶级养老市场。入住费由入场费、月租、服务费组成，餐费按膳食标准另行计算。以居住在活跃的老年区为例，按照现在的市场价，除了入场费，每月只需1350元就可以租到两室一厅，服务费每月每套只要700元。购买友联人寿实物养老保障计划的客户，在达到保险合同约定的年龄后，无论社区租金未来如何上涨，都可以保证入住，只需按照当前市场价格支付服务费。

如果选择购买保险产品，合众人寿推出了三种实物养老保障计划，包括:合众享卓越年、合众享卓越年和合众享卓越年。以35-40岁的客户为例，如果选择10年付款期，每年的投资只有3-5万元。

08

中国第一个大学式养老金

绿城乌镇雅苑

绿城乌镇的雅园占地1500亩。规划以“养老养生”“健康养生”“休闲度假”三大主题，融合“乐毅学院、亚达国际康复医院、健康住宅区、特色商业区、健康度假酒店”。项目规划中，白马湖位于公园中心，沿湖而建的乐毅学院、中式单层养生别墅、新民民族风多层电梯公寓已初具规模。

与普通养老地产不同，乌镇绿城雅苑的乐毅学院面积是目前亚洲最大的老年大学，硬件最好，设施一流。分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、体育、娱乐休闲区，设有教室、体育馆、礼堂、展览馆等设施。配合优质的师资团队、丰富的课程体系和社区活动，让业主在这里获得身心愉悦。还有200米室外塑胶跑道、标准室内篮球场和室内恒温游泳池。

作为中国养老地产的典范，乌镇雅苑也体现在产品创造上。在56-140平米精装全配空房内，特别设置了舒适地暖、无障碍入户门、一键紧急求助按钮等35项抗老化设计。

09

“大社区+养老集团”发展模式

万科绥远嘉树

被业界认为是万科第一个真正意义上的养老项目。依托良渚文化村项目，采取“大社区+养老组团”的发展模式。绥远嘉树的土地属性为旅游用地和40年产权。从产品设计、服务支持以及在样板区的体验来看，万科已经让这款产品成为目前市场上相当不错的养老产品，这也是万科

项目概述

规划建设健康公寓58937平方米，公共设施5381平方米，“金十字”护理中心4571平方米。健康公寓为17栋5-6层多层产品，其中一栋为需要救助的老人护理区，共96张床位，其余16栋为自理老人生活区，分为75㎡、100㎡、111㎡三种类型，共575套房，其中75㎡占60%。此外，小区还配有地下车库，面积11073平方米，停车位230个。

配套设施

1.老年公园:“金十字”健康休闲区

项目园区中心的“金十字”健康休闲区占地4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等。老年大学“绥远书院”重拾青春梦想，是老年配套集群。

2.医疗支持——中国首个数字健康服务示范社区

浙江医科大学第一医院以打造全国首个数字健康服务示范社区为目标，在良渚文化村设立了诊所，面积约2000平方米。设有内科、外科、口腔科及实验室、超声、心电图、放射科、药剂科等。设有牙床、输液室、观察室等设备和功能区，可为社区居民提供高水平的医疗保健和服务。

3.满足精神需求的两个宗教信仰场所

梅里洲教堂，中国第一座全木社区教堂。

代玉基，中国罕见的佛教佛教佛教道场。

4.社区支持

良渚美食街，也就是原来的村食堂。

玉鸟流苏街区，全国唯一的乡村创意聚落。

玉鸟市场，杭州首个星级标准市场。

全国首个具备“村应急送”服务的社区。

服务理念

绥远嘉树由万科物业公司自营，主要针对健康老年人。除了在产品设计和硬件上做出适合老年人的产品外，更注重配套服务，为老年人提供“六心”“24小时管家”等服务。以术后护理为主的护理中心和康复中心将与台湾省专业医疗机构合作，提供更专业的医疗服务。

在万科的规划中，本次养老试点是在深入研究老年人生理、心理、行为特征的基础上，以打造更安全、更舒适、更健康的生活空为目标，融合国际先进技术和服务体系，形成高端养老产品和服务的一系列有针对性、理性化、系统化的专业设计。

花园嘉树服务体系基于联合国的独立、参与、关爱、自我充实、尊严五大关怀原则，从老年人的全方位需求出发，提供健康管理、智慧社区、舒适生活、荣誉享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”服务、24小时管家为特色，为当代中国老年人晚年实现品质和尊严。

工况

在产品方面，嘉树引进日本经验，在服务方面，吸收了台湾省的模式，混合搭配后找到了合适的方向。绥远嘉树土地是一种特殊的商业用地，拥有40年产权。经过8年多的前期建设，只剩下30年的产权。目前项目运营采用租售结合的方式。销售部分，出售使用权30年。公寓75~110平米，均价14000元/平米，每月收取2500元~ 3500元不等的服务费。

项目的575套房中，前60套房是为了测试市场反应而出售的，一出来就被抢了空。顾客是40-50岁的中年人，与万科最初估计的60-70岁的人相差甚远，但从销量来看，都卖完了。二期60套正在低调出售，而万科已计划后期以自持形式将剩余房源出租。

项目特征

依托良渚，自然环境优越。

项目采用“老年群体+大社区”的发展模式，打造“一碗汤的距离”概念，更能为国内老年人所接受。

项目充分利用和发挥万科的品牌效应。

绥远嘉树采用销售权与持有租赁相结合的运营模式，根据市场情况和项目进度不断调整运营。起初，项目拟出售80%的房产，持有20%的房产。随着项目的推进，项目持有物业的比例逐渐提升，表明万科注重后期运营，将为客户提供持续的养老服务作为新的利润增长点。

10

基于社区的商业养老模式

中国台湾省长庚健康文化村

台湾省长庚健康文化村是银发安居的典范。长庚村以其完善的社区模式为银发族服务，让他们离开职场后也能有尊严地生活。这种以社区为基础的商业养老模式值得内地借鉴。

基本情况

面积:510亩

地点:台湾省桃园县龟山乡

户型设计:一室一厅，约46平方米，一室两厅，约73平方米

家庭数量:4，000户

交通:每天早上和下午都有去台北市中心的免费班车

定位:集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发社区”

入院资格:年满60周岁，已领取长庚医院体检证明，身体健康。

项目特征

1.宽广优雅的养生保健环境:享受17公顷青青草原，体验野生农家园林，漫步休闲栈道，远离城市烦恼，沉浸自然，提供最好的养生保健环境

2.全方位护理规划:为银发族构思的全方位护理服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭和社会的温暖关怀。

3.养生文化代代相传:塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划身心疗养休闲活动，参与社会交往激活人际关系，为文化传承提供发展机遇。

4.住得好、住得起:全村有4000户不同户型，管理质量好，为银发学生策划多样化课程，举办多样化社区活动、艺术文化表演、学习课程，丰富生活内涵，安排中学有特长的居民从事教学或服务工作，贡献生活经验，真正享受幸福高质量的退休生活。

居家养老的特色规划

全区无障碍环境设计；

经济救援服务；

每个家庭都有紧急呼叫设施和全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。

完成社区功能；

有超市、书店、银行等商业区

有小吃店、中西餐厅、宴会厅等就餐区，提供团体用餐以外的选餐服务

有健身房、健身俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康和体质

设有会议厅，可举办银发族相关问题的大型活动和研讨会，增强社区活力

有招待所为家属探视提供住宿。

宗教活动场所规划

尊重自己的宗教信仰，设立各种宗教集会场所，满足精神需求。

网络化社区

每个家庭都预留了网络线路，并为居民访客提供无线互联网接入

保安门禁系统

24小时保安，进出卡记录

完美的医疗保健

全日制护理

定期健康评估

建立健康计划

健康促进

定期安排健康体检、体能测试和处方建议，定期安排流行性疫苗注射，定期举办健康讲座和健康咨询，促进健康，宣传和传授自我保健理念。

健康维护

社区内设置社区医院、专门诊所、康复中心，与桃园分院、林口长庚纪念医院合并，方便就医康复；

用药咨询:执业护士、药师、医师提供用药咨询；

社区安装自动血压计、身高体重计、血糖仪，为老年人提供血压、体重、血糖的自我监测，保持良好的慢性病管理。

应急救援

定期组织急救培训，提高员工急救知识

紧急医疗转运服务:背靠林口长庚医院

长期护理和疗养

有长庚养老院、桃园分院和姑息医学病房提供全方位服务。

多样化的健康和休闲

每周组织丰富的太极拳俱乐部、相公俱乐部、元吉舞蹈俱乐部、国剧俱乐部、卡拉ok俱乐部等休闲活动。

商业模式

租赁方式:了解-预约-拜访-讲解-登记房屋-签订合同-付款-入住-居住-合同到期续签-迁出

出让方式:由于土地由政府低价配置为福利，每平方米成本不高，在台湾省内考虑为平价出让，目前已售罄。买房有个规矩:不能当遗产，没有的时候必须作为捐赠还给村里。

费用:费用包括入住押金、管理费、餐费、水电费等服务。)