金隅学府 【一休大实话】金隅学府＋金麟府测评：河西版块，奔着早点上名校的看这里。

，原创。

金域金林大厦真正的房子很少，所以金林大厦和金域大学在各方面有太多的相似之处，位置和配套设施也几乎一样。所以不要占用太多空间，开头就说几句。

金林府是河西第二早开盘的项目，确切时间是2019年1月初。在此之前，只有何玥华晋更早，被认为是河西六君子的二哥。

不得不说，提前交付也是这个项目的一大优势，预计2021年6-8月交付。非常适合想买准现房，学校时间卡紧，想更早更可靠锁定名校的朋友。

容积率河西最低，金隅金麟府1.84，仅次于何玥华锦1.8，几乎无法区分。然而，金林大厦的住房率甚至高于何玥华锦，后者非常注重纯住宅。更实惠，明显更接近各种配套。而且何玥华锦有1800多户人家，住宿环境很难保证。

小单元提前售罄，最小89㎡，特价房399间，约20套。说实话，北方卧室采光几乎没有意义，住三口之家也不是什么大问题。

剩下的是一套141㎡的大四居室，所以稍事休息就贴平面图。

剩下的房子很多都在一楼，非常适合有老人的家庭。层高3.1米，抬高了，不会特别压抑。而且高出地面1.4米，可以很大程度上消除一楼私密性差的问题，楼间距完全足够。采光、通风、视野都会比一般一楼好很多。下面有地下室，不会淋湿，不用担心。

社区只有562户人家。放假前几天去了工地。6-10层的电梯别墅很舒服。质量真的很好，完全超出预期，用它建的幼儿园看起来也不错。都说要引进知名的大众品牌，根据河西整体学校成绩对比分数。

如果你想买一套大户型的公寓，想要一个好的居住环境，又想买一套现有的房子，早点锁定学区，那就值得去看看金麟府。如果你想看更多真实照片，请问我:heqi0726。

缺点我不得不说，幼儿园最北端的L型楼内部叫9号楼和10号楼，作为酒店使用，但和小区分开管理，用围栏隔开，相互独立。所以，金林府的土地不是纯住宅用地，而是一个小缺陷。但从另一个角度来看，房地产的质量还是很好的，否则不能用于星级酒店。

接下来，我们来说说金隅大学:

八大问题，灵魂拷问

一个

地铁交通怎么样？

河西没有地铁是常识。

向西到瀛海，乘坐8号线，直线距离3.5公里，向东可以到河东商务区，乘坐亦庄线，直线距离4.8公里。

好在公共交通已经成熟，亦庄正在建设的“电车网”也是其独特的交通方式。T1线已经建成，预计年底开通。

毕竟T1被广泛认为是地铁的临时替代品。最近的车站是星海易捷站，实际距离1.2公里，完全可以步行，可达性提高了一点。

贯穿亦庄主流，都是串联的。向北可以在荣昌东街站换乘亦庄地铁线。往南，你可以在太和桥站换乘21号线。

真相:

住在亦庄河西区，有车有卡的人应该占优势。虽然不能说河西永远不会有地铁，但我劝你做好最坏的打算，永远不要为运气而战。

路上，金域书院右侧是拳击八路，通往亦庄商业核心区。东西两侧还有京开高速和京沪高速。

去通州，可以走六环，也可以过马路。去大兴，可以走兴义路和黄一路。

附近有很多路和红绿灯，所以我们无能为力。

没有地铁的事实确实带来了不便，但辩证来看，是否带来了一些好处？

平心而论，显然有一些。

生活环境比较纯净，很多家庭和很多常住居民都是脚踏实地的生活。租房的人和刚需的人去有地铁的地方，相当于一场筛选。

2

区域，怎么样？

河西区是一个纯净干净的住宅区。所以，当河西大部分楼盘都在争夺迪斯路以东的产品时，他们会说:我们空气好，没有水污染，周围也没有垃圾填埋场。

这是典型的统一答题语音。虽然有很多诽谤的成分，但也有一定的道理和逻辑。

最初开发商的内部叫金林府二期，两个项目是斜对斜的。

只是说金域书院项目，除了北侧，周边都是住宅楼。西侧为金茂悦南区，南侧为铁建国际大厦，作为金隅大学同期项目，直接配套。两者的对比分析表明，休息的素材也很多。东侧是共产房、城市和禧家的家。上次看到的时候也差不多。

一路向北分开，也就是图中的那条绿化带空，就是龙湖天街商场，已经在建了。

真相:

第四，周乾干净，没有不利因素。

附近都是小区和居民楼，档次都还可以。

有两个粉丝曾问我:金玉书院西北角的金玉东县项目不是拆迁房吧？

统一回答:不是，是品牌房企万科的高端项目。河西那些拆迁房都在最北边，根本不挨着。

通过这个问题，其实可以看出，购买商品房的业主对“邻居”是有要求的。从这个角度来衡量，只有共产房也是城市和银禧的家，但至少比经济适用房和公租房好，没有大问题。

三

价格，值得吗？

金域书院开放时间:2019年10月19日，网签均价4.6万。

市场开盘时，82%的纯南向房源和89%的东西向房源被用作普通房源，但很久以前就被卖完了。目前南北三居室只有89㎡，南北四居室只有139㎡。四套房子还是有精选的空房，三套房子的房子不多，我们只需要密切关注。

金域书院均价上限≤52695元/㎡，最高单价≤55330元/㎡，与何玥华锦、金林府、铁建国际大厦相同。

真相:

与香港中旅的敏捷京华雅郡、中旅逸夫项目相比，金域学院还是便宜很多。

上车门槛低很多，河西第二低，但明显没有铁建国际大厦低。国际公馆有点特别，只有他一个人送装修。在空白全部交付的河西，有点性格，但是销量有点尴尬。

与河西其他竞品相比，金域书院的征地溢价率也较低，且无自持和非经济适用房，交付时间较早。对于北票第一套房的大多数人来说，能省下来的房租其实是一种成本。

很多人会说河西的房源太多，有点供过于求。没问题，休息一会儿我想可以。但是，从长远来看，河西的价值会越来越突出。有好学校好生意的纯住宅区不多。

房还在走，河西逐渐面临尾房和清算，一点都不耽误。这是市场的反馈。当河西这波卖完了，没地了，就另当别论了。

四

生活设施，方便吗？

配套方面，易秀在中旅这篇文章中做了详细分析，可以参考:

CTS也是政府:亦庄河西，提升新盘水平，前景如何？

真相:

最好的配套得归学校，三大牛校有福了。rest团队接触的很多客户都在抢着教育。

北京二中、十一中、人大附中都是强势品牌。放张照片。

就其他配套而言，河西地产基本相同，毕竟不远。

但商业配套最大的砝码:与金域书院项目刚好马路对面的龙湖天街，可以算是提前一个月下水。

五

单位类型，好吗？

公寓有4种类型，从82 ㎡到139 ㎡不等。

82㎡南部两栋，分布在4号楼和8号楼，两梯四户，目前售罄，户型未分析。

南北139㎡，两梯两户。规则适中，透气性好，四叶草。缺点是卫生间不是单独设计的。

89㎡彩色三居有三种，左边是D型住宅，分布在别墅楼内，一梯两户，价格相对较高。南侧较宽，尺寸较大，但直径较深，次卧采光通风稍差。

右边是B型公寓，分布在高层，两梯四户，也只分布在4号楼和8号楼。优点是卧室大小相对均衡，室内采光较好，是主要采光面。

真相:

交付标准是四层白色地板，良好的管道和中央供暖。

有两栋楼18层，一栋14层，一栋11层，其他最高的9层。东西方向的房子很少，只有一点点，处理掉比较快。像周围的竞争产品一样，它是一个完整的凸窗设计。

考虑到推出时间较早，与同期项目相比，户型产品实力还可以。与金域金林大厦相比，优化迭代次数多。

该项目为现浇建筑，在diss旁边修建铁建国际大厦时，金隅的销售一直在强调这一点。不同的人有不同的看法，所以我们应该注意那些在这方面极其挑剔的人。

六

房地产设计合理吗？

金域学院为中型社区，8栋楼，990户，容积率2.5。

人车分开，车位比为1:1.2，西侧为主入口，北侧为行人辅助入口，南侧为车辆出口，东北角为6000平米的公园，饭后也可以处理。想要大公园，往南走200米，还是那种有篮球场的体育公园。

平房内小高层之间的距离为31-48m，高层之间的距离为62-71m，相当不错。整个小区的采光、通风、视野都很理想。

小区的园林设计也是功能实用，开发商还做了彩虹夜光跑道。

真相:

开发商于今，北京一家国有企业。一个集团公司，除了做房地产，还做建材，水泥等等。于今在北京很有名。看篮球估计，被评为CBA几年的北京队，当时有一段时间是北京于今队，现在又变回了北京首钢。

没有必要担心房地产企业的实力。基本保证肯定够了，一个字“稳”。在北京，已经交付了N多处房产。

在建筑口碑方面，以前的保障房不太好，但在北京基本一样。在商品房方面，金隅的“福”系也被视为其高端产品线，颇具吸引力。但坦率地说，国有企业的产品实力仍然是顶级民营企业无法比拟的。好在没有品牌溢价，也没有割韭菜。

在财产方面，它是金海燕的一个自我维持的财产。没什么好说的，不是品牌，但大问题很难挑出来。

易秀认为，如果是毛坯交付项目，国企开发商的劣势会小很多。反正没有内部装修，主体结构绝对没问题。更何况是北京知名的地方国企，节操底线相当高，与一些国家布局的国企不同。

七

五年后回头看，价格会是什么样子？

如上所述，河西需要一点时间，这是一个大环境。因此，三两年显然是不够的。

但考虑到河西剩余土地的数量和位置，有限的竞争空间已经逐渐退出舞台，河西的天花板也在逐渐上升，这也是共识和现实。

中海的地块就在附近，楼面价已经超过4万。很显然，开发商不是傻子，尤其是对于在北京市场生活多年，口碑和业绩稳定位居前三的中海来说，更不会贸然拿地。河西即将进入下一个局面。

经济的发展和产业人口的聚集是房价的支撑。河西附近就业板块多，亦庄还在发展。西侧瀛海段也将登陆中日国际合作产业园，绝对是锦上添花。

易秀认为，五年之内，金域学院将会有一波论文财富第一。当河西段交通便利度再次提升，三所名校都开始招生时，金域学院就不会再有小空房间了。

一句话:学区房的价值往往与学校的成绩高度相关。如果你看好这三所学校的实力，未来你会有不错的高考和中考成绩。到时候，房价不仅会看行业，还会开始有“学区溢价”

八

有什么问题吗？

很均衡，重伤很少，周围没有不利因素，只能在鸡蛋里挑毛病。

有L型的建筑，也有一些建筑楼层不一样，但这些问题在河西都是通病，这个问题在北京雅郡、敏捷都有所发现。

如果河西的容积率比较高，也应该算一个。

竞品卖diss金隅大学时，他们也会说:“项目缺少东北角，风水不好”。实际情况是一个公园，地块挺方的。让风水爱好者自己判断。如果你关注科学，你可以忽略这条规则。

终极问题，我会买吗？

如果我一直在亦庄工作，有车不走，外国人的第一套公寓，口袋里的钱有限，计划经济实惠，我现在还是租房。然后我会重点介绍三个项目:金域书院、金域金林大厦、铁建国际大厦。

如果我对地铁有很大的需求，夫妻俩在国茂和望京工作，所以他们没有那么急，对学区关注很少，但他们也很关心。接下来我会重点介绍融创亦庄一号和亦庄路东段招商镇龙府项目。有了17号线的加持，通勤不成问题。建华实验亦庄学校也是十一校的资源，也有名校的光环。

如果我长期关注这个项目，却一直莫名其妙的犹豫不决。这确实需要尽快完成。年底往往是开发商盈利的好时机。开发商的排名和财务报表都是以12月31日为基准，周期比较好谈。

如果只考虑河西，家里有适龄儿童，学校时间卡紧，那么金域学院和金林府确实值得重点关注。早送早划片，时差也有很好的机会去人大，但其实亦庄实验和二中也不差。但是，如果孩子不急着上学，看中人大，那就是另一回事了。中旅逸夫和京华雅郡还是有一定优势的。

很多东西写出来真的不方便。如果你不想买坑，想占真金白银的便宜，又想知道内幕，就问我。