新房通州 北京楼市：我想在通州买房子，通州未来发展值得投资吗？

北京张歌，从事房地产行业20年，对这个行业很熟悉。我不是所谓的“专家”。我只用20年的实践经验帮你回答问题。

提问:

你好，张哥，最近在考虑买房，但是很纠结。总预算700万以内，不知道是在通州买新房还是在望京楼买新房。希望长期持有，至少十年不考虑置换，通州未来的发展值得投资吗？分析一下，谢谢！

回答:

1.我建议王晶。看不出是自住还是投资。但是如果你在通州工作，一般是不会想买望京的。所以估计是在朝阳工作，想在通州买下来欣赏一下。

2.如果是纯投资，先买新房不合适。不仅新房的溢价会损失，租金也不划算。

总说新房价格低，没有溢价。那个开发商真傻，盖房子不赚钱？表面上看价格低，是因为你没有看到别人省下的成本。其实都是一分钱一分货，开发商绝对不会做慈善。

市场是公平和敏感的。一个社区应该值多少钱？用不了多久就会上市。这是真实的市场价格。我们会知道是否有溢价。而买了新房用于出租，不仅这种溢价损失和装修损失都由业主承担，租客也不会多给钱。

这就相当于买了新车，租出去跑滴滴，除了租房公司和不缺钱的土豪。

3.另外，如果是纯投资，要考虑两个项目，即租金收入和升值。

在北京，平均租售比是700。然而，真正能做到这一点的人并不多。基本上面对石峰的只有三个区。因为东西海是学区，所以基本上是8/900，高能数千，最多1400。在郊区，基本不到8/900，高到1000也是正常的，通州也是。望京朝阳的租金收入也偏高，基本不到700。所以如果在通州买房，租金收入每年会减少30%左右。

4.然后是欣赏。很多人认为政府在通州限购耽误了他们的财富，如果放开，肯定会大幅上涨。其实不一定，即使有大的上涨，也会随之有大的下跌。就像2017年调控后，到了年底，通州的跌幅是北京最高的。燕郊，那就不用说了，都腰斩转身了。一轮轮回之后也是一样，除了一些所谓的投资者在厕所哭晕了。

副中心当然好，但不要指望有多大的拉动作用。市政府已经在这家台湾工厂工作了60年。长安街的价格和他们有关系吗？任何一个城市或地区的房价都只能由产业决定，产业就是创造财富。政府只分配财富，所以除非索马里海盗来当市长，否则只是收税。

政府的搬迁可以起到稳定的作用。在中国6000多个新区和政府搬迁的4000多个新区中，有多少成功推高了房价？有相当多的鬼城，更多的房地产投机者失去了他们的钱。

因此，政府在通州的存在只会让通州的房价更加稳定，避免暴涨。如果房价因此大幅上涨，市政府将成为炒房者的帮凶。换任何人当市长书记，都能让炒房者在好猖狂吗？即使有快速上涨的迹象，也会在第一时间被压制。连家门口的房价都控制不了，怎么控制北京？

5.不管怎么说，从近十年的趋势来看，通州虽然有利，但增速没有望京等地高。如果市政府不开放通州作为房地产投机特区，这种趋势可能会持续下去。

6.总之，如果是纯投资或者投资型的，那就不要买新房，只适合自住改善。而且说实话，我对这两年的新房也有怀疑。在严格的价格管制政策下，质量真的不好说。另外，我不认为通州的涨幅会超过市场。市政府对炒房者支持不多，更别说对抗中央精神了。所以在望京买相对合适，租金也比较好。仅供参考。

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