公寓楼盘 中国最火的楼市，告诉你为什么不能买公寓......

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降价促销的方式在一手公寓市场屡见不鲜。从事房地产代理行业第六年的夏振坤表示，深圳一套二手房严重倒挂，导致全国范围内的创新，使得购房者涌向新房市场。此外，新政提高了二手房交易税，二手房市场不再像以前那样火爆。无奈之下，夏振坤和同事只能将目光转向深圳的一手公寓市场，但几个月过去了，公寓销售依然不理想。

数据显示，2020年深圳在售公寓项目有56个，新增获批面积147万平方米，约2.49万套。2020年销售1.17万套，共计72万套，均价6.3万元/套。

深圳中原三级市场工商所区域总经理田辉:未售板块基本集中在原关外，或者新关外，供应量比较大。一些疫情集中的地区，比如今年的罗湖，一下子爆了12个盘，一个月就出来了，竞争很大，只能打价格战。

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买公寓很难

在深圳新房市场销量冷清的同时，二手公寓市场的业主也大幅降价。目前深圳二手公寓市场的具体情况如何？

2017年底，方女士因购房名额有限，购买了当时刚在龙华区开盘的一套30平米的公寓，并于2019年底交房后租到了一套长租公寓。然而，今年的情况让方女士始料未及。受疫情影响，很多家长租房都出现了问题，方女士也未能幸免。不仅租金无法收回，她还需要偿还每月的贷款。于是方女士开始在各大中介把自己的公寓挂牌出售，但结果并不乐观，半年都没人有兴趣挂。

深圳业主方女士:我发现2017年的房价自从我把房子卖了之后就没变过，所以还是亏了税和银行按揭利息。公寓的增值税很高，当时买的时候没有考虑到。现在，除非二手公寓亏本卖，否则根本卖不出去。我后悔了。

位于深圳龙华洪山区的龙光九祖庵，2018年连续多个月蝉联深圳单盘销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标板块。数据显示，龙光九祖庵共有商务公寓11218套，截至目前，待售公寓254套。最近3个月，龙光九钻只卖出了11套。在上市房源中，有不少房源在2019年6月中旬已经上架，但还没有卖出去。

在深圳，龙光九祖庵这样的公寓冷的情况并不多见。据业内人士透露，目前公寓市场供过于求，不少开发商已经开始降低客户自住成本。

深圳米德兰置业中心销售经理夏振坤:很多公寓刚开盘的时候，停车费定在900、1000元，因为是商业停车费，比小区停车贵，也高。但是后来开发商降低了停车费，就像深圳进城的时候，一开始停车费在1000到1800元之间，现在是市场开放后460元一个月。

根据Wonder数据显示，自2015年以来，深圳的公寓供应量每年都超过成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销量的两倍。

三

交易成本太高

那么公寓不被市场看好的原因是什么呢？

公寓是一种办公建筑，配备的目的是为了满足商业和工作的短期居住行为。在使用功能和区位上更接近商业用地，在地方行政上也作为商业用地对待。因此，商业公寓的水电费用是按照商业建筑的标准，无论是自持还是转售，都要支付比住宅建筑更高的费用。

深圳市米德兰物业福田北区总经理孙:目前公寓的交易成本比住宅楼高5个点左右。最重要的原因是它没有学位。首付要求是50%，房贷只能借10年。它不像房子那么灵活，可以用二三十年。因此，住房供应的压力也是很多人买不到公寓的主要原因。

中国城市经济专家委员会副主任丁松:住房市场的需求量极大，深圳的供应量跟不上，这就迫使很多开发商在做公寓市场的时候把它变成一种住房，目的是为了加强销售。但这违背了政府的初衷，所以不允许政府转让，这使得公寓在市场上始终处于尴尬的地位。

2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企业、事业单位或社会团体新购买的商业公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各种新供应地建造的商业公寓只出租不出售。限售令一生效，公寓的供应量和成交价格就下降了。

数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平方米，同比下降0.36%，为2014年后首次出现供应下降。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下降3.79%，为2012年以来首次下降。

去年，深圳出台了停止审批新公寓的政策，这被视为严格控制公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。深圳市住建局发文称，商业公寓前期在一定程度上起到了商业办公区的支撑作用，但近年来，商业公寓呈现出明显的类房化趋势，偏离了“服务商务人士”和“短期住宿”的宗旨。深圳已停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳实际管理需要。

一楼住户多，生活成本高，难卖，房子本身有瑕疵，无法落户...公寓和房子的区别太多了。所以贷款买房的人，能买房就不要买公寓。公寓“太坑了”！尤其是商业地产，首付50%，贷款最长10年，压力太大。

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