租赁合同司法解释 最高院发布：新修订房屋租赁合同司法解释！1月起实施

2020年最后一天，最高法院发布法释〔2020〕17号，决定对包括民间借贷司法解释在内的27个司法解释进行修订，原文10万余字。本文是关于审理房屋租赁合同纠纷案件的最新司法解释。

最高人民法院

关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

为正确处理城市房屋租赁合同纠纷，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律法规，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城市房屋，是指城镇规划区内的房屋。

乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照本解释办理。但是，法律另有规定的，依照其规定。

本解释不适用于当事人因按照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房和经济适用住房发生的纠纷。

第二条出租人与承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的房屋订立的租赁合同无效。但是，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院认为有效。

第三条出租人与承租人就未经批准或者未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑使用年限的，超出部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。

第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。

当事人因合同无效请求赔偿损失的，人民法院应当依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

第五条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，承租人主张在全部合同有效时履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定承租人履行合同:

已合法占用租赁住房的；

已办理登记手续的；

合同成立时间较早的。

无法取得租赁房屋的承租人要求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

第六条承租人擅自改变建筑物主体和承重结构或者进行扩建，在出租人要求的合理时间内仍未恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应当依照民法典第七百一十一条的规定处理。

第七条承租人应当经出租人同意后进行装修。租赁合同无效时，不形成附属装修。出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，可以由承租人自行拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。

已形成附属装饰，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；对使用有异议的，双方按过错导致合同无效的部分分担现值损失。

第八条承租人应当经出租人同意后进行装修。租赁期限届满或者合同终止时，除当事人另有约定外，承租人可以自行拆除附属装饰装修物。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。

第九条承租人经出租人同意同意装修，合同解除时，双方对已形成附着物的装修及装修物的处理没有约定的，人民法院应当根据下列情形分别处理:

因出租人违约导致合同终止，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；

因承租人违约导致合同终止，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内予以适当补偿；

因双方违约导致合同终止的，剩余租赁期内装修残值损失由双方根据各自过错承担；

非因双方原因导致合同终止的，剩余租赁期内装修残值损失由双方按照公平原则分担。除法律另有规定外，应适用这些规定。

第十条承租人应当经出租人同意进行装修，租赁期限届满，承租人要求出租人赔偿装修费用的，不予支持。除非当事人另有约定。

第十一条承租人未经出租人同意装修或扩建的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院应当根据下列情形分别处理:

办理合法建设手续，扩建费用由出租人承担；

未办理合法建设手续，扩建费用由双方按照过错分担。

第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求有义务腾退房屋的分承租人支付逾期房屋占用费的，人民法院应予支持。

第十四条承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，在承租人按照租赁合同约定的占有期间内，租赁房屋所有权发生变更的，人民法院应予支持。但是，租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外:

房屋出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权，房屋所有权发生变化的；

房屋租赁前已被人民法院查封的。

第十五条出租人和抵押权人约定折价或者变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求在同等条件下优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第十六条本解释施行前已经定稿，施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

附件:具体修改

1.导言修改如下:

“为正确审理城市房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律法规，结合民事审判实践，制定本解释。”

2.删除第4、8、15、16、17、19、21、23和24条。

3.将第5条修改为:

“房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的请求，人民法院一般应予支持。

当事人因合同无效请求赔偿损失的，人民法院应当依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。"

4.将第6条修改为:

“出租人就同一房屋订立了数份租赁合同，合同有效时承租人主张履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定履行合同的承租人:

已合法占用租赁住房的；

已办理登记手续的；

合同成立时间较早的。

无法取得租赁房屋的承租人要求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。"

5.将第7条修改为:

“承租人擅自改变建筑物主体和承重结构或者进行扩建的，在出租人要求的合理期限内不会恢复原状。出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应当依照民法典第七百一十一条的规定处理。”

6.将第20条修改为:

“承租人按照租赁合同约定在占有期间内变更租赁房屋所有权，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外:

房屋出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权，房屋所有权发生变化的；

房屋租赁前已被人民法院查封的。"

7.物品的顺序应相应调整。