两房债券 中国版“两房”债来了 上海公积金贷款资产抵押证券明日发行

上海公积金管理中心作为发起机构，将于12月4日分两期发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券。

一边是一线城市楼房火热，另一边是公积金管理中心“囊中羞涩”，一场规模越来越大的住房公积金资产证券化行动，正在展开。

最新一期是上海公积金管理中心。

根据上海国际信托公司在上海清算所发布的公告，上海市公积金管理中心作为发起机构，将于12月4日分两期簿记建档发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券，规模分别为19.4亿元和50.23亿元。

这是住房公积金个人住房贷款的资产证券化产品，首次登陆银行间债券市场。

所谓住房公积金个人住房贷款资产证券化，就是把公积金管理中心发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

“公积金资产证券化有利于刺激房地产市场，解决房贷流动性差、银行不愿意放贷的现象，从而进一步刺激经济。”国泰君安认为。

眼下房地产市场，已经出现了回暖。

截至2015年9月末，银行按揭贷款余额同比增长2.35万亿元至13.7万亿元，同比增长20.7%。2015年1-9月，住房公积金个人住房贷款达7585亿元，较2014年的6593亿元增长15%。同时，住房和城乡建设部强调，要加大住房公积金贷款发放力度。目前，个人住房贷款利率已从2014年底的69%提高到2015年9月底的76%。

值得一提的是，个人住房公积金ABS的政策大门早已打开。

早在2014年10月，住房和城乡建设部等三部委就发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，其中提到有条件的城市应积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

而在国务院法制办11月20日就《住房公积金管理条例》公开征求意见，其中提到，公积金可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，将增强公积金的资金流动性。

在上海公积金管理中心之前，武汉和湖州也发行了个人公积金贷款的资产证券化，但都选择在上海证券交易所发行。

更重要的是，在上述两地5亿和4亿元的规模，与上海此次接近70亿的规模，相距甚远。

与公积金相比，商业银行发行的抵押贷款证券化历史更长，规模更大。

2005年，建设银行首次发行个人住房抵押贷款证券。但到了2008年，美国“两房”由于大量吸收次级贷款最终导致次贷危机的爆发，受此影响，中国搁置了住房抵押贷款证券化试点，直到2014年重启。

随着个人住房贷款资产证券化的蔓延，关于是否重蹈美国两房覆辙的讨论也随之出现。

在2007年次贷危机爆发前，“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构，由于担保了绝大多数房地产按揭贷款，堪称美国房地产市场的支柱。“两房”拥有和担保的资产规模颇大，因而对金融市场稳定也至关重要，全球金融危机爆发之前，由于美国利率上升和住房市场持续降温，购房者很难将房屋出售或抵押，很多借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机愈演愈烈，并蔓延成为全球金融危机。

招商证券指出，两者之间存在差异，中国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款，而美国“两房”是由美国政府出资设立的机构，“两房”本身并不直接向购房者提供住房抵押贷款，而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款，从而稳定抵押贷款市场，并为抵押贷款市场提供流动性，其用来购买抵押贷款的资金来源于所发行的各类资产支持证券。