通州二手房通州二手房均价跌破4万！

2021-12-29 22:11

北京楼市似乎在玩冰与火！

2020年底，北京部分地区会有很大的增长，从海淀学区开始，依次带动西城、东城、朝阳望京、亦庄等地区，如万柳、中关村、五道口、上地、大王路等。

其中，没有通州。

根据安居客的数据，2020年12月通州二手房成交均价已经跌破4万。今年2月平均挂牌价格为44564元/平，较去年下降5.85%。

数据来源:安居客数据来源:安居客

不仅如此，通州的一些楼盘跌幅更大，都是热门小区。

经纪人说，大方公馆是该地区成交量较高的小区。开发商是龙湖集团，近期成交均价基本在4万以下。2月平均挂牌价格为35606元/平，较去年下降6.79%。

数据来源:安居客数据来源:安居客

K2清水湾，石榴地产集团开发。2月平均挂牌价格为55359元/平，较去年下降9.06%。从12月份的成交情况来看，小户型单价不足5万，从4.5万到4.9万不等。

数据来源:安居客数据来源:安居客

据经纪人介绍，“社区里的大多数人都是刚需客户。由于疫情的原因，这些购房者不得不考虑每月的供应问题，看房的人数也明显减少。”

此外，小区内出售的大部分单元都是面向西部、西南、南部，面向南北的常规单元较少，这也是成交量下降的原因之一。

花园岳明公园2月平均挂牌价格为42872元/平，较去年下降14.97%，近期成交均价约42000元。

数据来源:安居客数据来源:安居客

小二咨询了经纪人，得到的回答是他也是受疫情影响，刚需的客户不敢卖，成交量和房价都在下跌。

高层建筑金地，跌得更惨。2月平均挂牌价格20830元/平，较去年下降19.85%，近期无一成交！

数据来源:安居客数据来源:安居客

小区为拆迁房，无房产证，只能私下交易。而且公寓选择有限，绿化不好，居住环境一般。

即使价格低，对刚需的客户也没有吸引力。

经纪人也很无奈。“低价有什么用？挂了好几个月，一套都卖不出去……”

不禁要问，很多板块都涨了，但拥有多重优势、加码的通州楼市，并没有想象中那么火爆。通州怎么没上去？

1.在去年的疫情中，大部分刚需的客户都不敢行动。

虽然疫情有所好转，但通州大部分客户都是刚需，不敢冲出去。对于他们来说，买房不仅要考虑预算，还要考虑月供。

12月，通州二手房成交492套，较11月下降19.6%。随着北京二手房市场的复苏，通州的成交量稍显冷清。

数据来源:安居客数据来源:安居客

2.双限购政策下，二手房需求不足。

在遵循北京限购政策的前提下，通州还规定，符合以下条件之一的家庭，应在通州区购买一套商品房:在本市登记的无住房的家庭。拥有一套住房、户籍属于通州区且落户3年以上的住户。近三年拥有一套住房并连续缴纳社会保险或个人所得税的通州区户籍居民家庭。在本市无住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非居民家庭。

目前通州企业有限，符合连续缴纳社保三年条件的人不多。购买力不足，交易量自然不高。

双限购政策让一些刚需的客户望而却步，只能转向其他地区。

3.通州产业发展不充分，缺乏核心竞争力。

通州成为副中心后，政策和资源都向它倾斜，这几年发展还是很不错的。

运河商务区作为副中心产业高质量发展的重要载体，定位为城市副中心建设的先行区和示范区，是化解中心城市商务功能的重要载体。重点发展金融和总部经济，积极打造北京财富管理中心和高新技术产业集群。

但小二认为，运河商务区虽然有政策加持，但短期内几乎难以打造核心商务区。保守估计需要3-5年才能开始。

产业聚集不是一朝一夕的事情。规划一个商业区并不意味着企业会马上入驻。大量的好企业入驻，可以吸引人才和资源，刺激经济发展。

4.对刚需客户的吸引力减弱，转向亦庄置业的人越来越多。

限购政策下，价格导向优势不再突出，通州对刚需客户的吸引力减弱。

近年来，亦庄经济发展迅速，不少企业落地，如JD.COM、小米等。工业园区已初具规模。

预算350万左右，亦庄有很多选择。比如亦庄东区，靠近工业园区，配套设施还算不错。同样的价格，刚需客户更愿意在亦庄这样的区域买房。

小二认为，通州还处于发展初期。虽然有政策和资源倾向，但城市副中心的效益还没有完全显现出来，尤其是产业，不是一两年就能实现的。通州的二手房可以看看3-5年有没有改善。