海航投资 海航投资“变性”REITs股？

大连乐居金融杨宏斌

在清理空房地产项目并停止养老租赁计划后，HNA投资持续大量投资房地产信托投资基金。

1月25日，HNA投资公告称，以2亿元的收购价格从控股股东海投控股手中收购海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业10.83%的基金份额。

这是其第三次从HNA控股手中收购恒兴聚源的基金份额。

第一次收购是在去年8月。2020年8月5日，HNA投资以10.89亿元收购海投控股持有的恒兴聚源59%的基金份额。收购完成后，公司合计持有恒兴聚源66.14%的基金份额，并合并恒兴聚源。

2020年12月30日，HNA再次投资，以9491.26万元收购海恒兴聚源5.14%的基金份额。公司持有的基金份额总额上升至71.28%。

乐居财经获悉，恒兴聚源成立于2015年6月，由HNA投资、宜城投资基金、海投控股共同设立。当时三方持有合伙股份的比例分别为7.07%、0.07%和92.86%。其中，毅诚投资基金为HNA投资全资子公司，海投控股为HNA投资控股股东。

经过上述三次收购，HNA投资持有恒兴聚源82.11%的基金份额。海投控股持股比例降至17.89%。

经过三次收购，HNA投资已向恒兴聚源投资13.93亿元。2020年前三季度净亏损约3349万元，你为何大举投资恒兴聚源？

HNA控股的“喂养”

梳理时间线后发现，HNA投资收购恒兴聚源，合并时机非常巧妙。

六年前，HNA投资开始探索转型。在海南设立恒兴聚源基金的目的是投资美国REITs项目。当时，HNA投资在美国房地产领域还是个小白。为了稳定局面，HNA选择与美国一流的房地产开发商tishman speyer联手，共同完成投资。

当时，tishman speyer委派一家基金管理公司成立有限合伙企业，恒兴聚源作为有限合伙人认购有限合伙企业99.8%的股权。

作为房地产开发信托基金，tishman speyer Partnership投资了位于纽约曼哈顿西34街与十大道交界处的一个土地开发项目，名为“曼哈顿34街REITs项目”或“tishman speyer一期项目”。该项目计划开发为办公楼，预计可出租面积约283万平方英尺。

但是这项投资的进展并不顺利。tishman speyer一期项目于2014年4月取得土地使用权，原计划2021年完工。但由于疫情原因，之前一直处于暂停状态。

至2020年6月，项目复工，预计2022年完工。与此同时，tishman speyer也在不断寻找潜在租户并与之沟通，包括国际银行、金融公司、投资公司和资产管理公司，对租赁市场充满信心。

这个项目取得了新的进展。两个月后，HNA投资成为恒兴聚源的控股股东，并合并报表。

前人种树，后人乘凉。

HNA控股出资填海造地，项目成熟后转让给HNA投资，并投入上市公司。

HNA投资在回应深交所问询时曾写道:项目已投资5年以上，预计项目近期有资金回报。目前上市公司已增持恒兴聚源有限合伙企业股份，与2015年初期投资相比，回收期短得多。

真正的投资还是热点？

事实上，当HNA投资10.89亿元收购恒兴聚源59%的基金份额时，其股价就触及了日涨停。随后，深交所要求其说明是否利用REITs制造热点，炒作股价。

根据2020年中期报告，HNA拥有曼哈顿第34街的REITs项目和纽约梅西百货的REITs项目，这两个项目分别对应于tishman speyer的第一期和第三期。这些项目的目标资产是美国纽约的商业地产。

过去一年，HNA投资多次增持恒兴聚源股份至82.11%；海投一号持股比例增至87.48%。在两个REITs项目中，HNA预计投资约4.12亿美元。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域REITs相关工作的通知》，明确提到海南是首批基础设施REITs试点省份之一。

显然，海南设立的恒兴聚源占据了地理优势。tishman speyer一期项目的资本本金和投资收益收回后，资本将返还给国内投资主体恒兴聚源。

HNA投资曾表示，恒兴聚源报告的合并，有助于发挥公司在REITs领域的项目经验，搭建公司自贸港REITs平台，拓展海南本土项目。

在过去两年里，HNA投资业务的重心正在发生变化。2019年年报显示，HNA来自基金管理、养老服务和房地产销售的投资收益分别为19.85%和80.15%，但半年后，其收入构成已大幅向基金管理和养老服务倾斜，占比64.75%。

在拆分方面，基金管理业务的表现可以用“优秀”来形容。2020年上半年，HNA投资房地产业务和养老服务业务分别亏损3612.9万元和402.5万元，仅基金管理业务盈利，净利润852.9万元。

特别是在合资、合营企业的投资收益中，基金管理业务从未如此出色，期间收益高达2313万元。

去年底，随着宜城唐婷后期项目的出售，HNA投资已经彻底告别房地产；养老服务仍在亏损，养老租赁计划未完成；基金管理业务已成为HNA投资盈利的核心。随着tishman speyer项目进入收获期，未来的基金管理和投资业务可能会进一步打开HNA的投资利润空。

文章来源:乐居财经