房屋性质 二手房必知的房屋性质 不懂你就亏大了

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郑文莱拉

很多人买二手房的时候，除了最常见的商品房，还会接触到房改、经济适用房、集资建房、拆迁安置房、小产权房等等。那么这些房子能买吗？他们的产权是如何界定的，交易过程中存在哪些风险？今天，我就带大家深入了解一下。

1.经济适用房

自然:

经济适用房，简称经济适用房，统称为国民住宅。它是政府支持的社会保障住房，具有经济性和适用性的特点。经济适用房主要是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施，用于建设经济适用房的土地由国家无偿划拨给开发商。说白了，开发商建保障房是没有征地成本的。这也是经济适用房价格低的主要原因。

购买资格:

目前郑州市保障性住房的资格条件是在郑州市具有当地户籍年满18周岁，并以家庭为单位。这对夫妻没有房子，没有车，也没有公司。经过一系列申请，他们有资格购买经济适用房。

交易限制:

经济适用房比商品房低。同样，经济适用房的上市也受到限制。根据郑州市最新政策，商品房自缴纳税费之日起三年后方可销售。但是，经济适用房只有在达到自征契税之时起满五年才能出售。而且，购房者需要满足购买经济适用房的资格。此外，业主应按成交后房屋成交总价的10%支付综合地价。毕说，一套100平的经济适用房是以每套2000元的价格购买的，现在已经以每套5000元的价格出售。需要交5000*100*10%，也就是5万的综合地价。而且，出售后，业主不得再次购买经济适用房和其他经济适用房。

一般来说，符合购房资格的，购买经济适用房是一个不错的选择。而且买房的成本很低。

2.住房改革

自然:

房改出现在1994年。它是指1994年国务院发布的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由以前的单位分配向市场经济转变的过渡政策。现在也可以称之为已购公有住房。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府关于城镇住房制度改革的政策规定，以成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价，房屋所有权属于职工个人。按照标准价格，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后归职工所有。标准价格低于成本价。

交易限制:

目前，我国实行房改上市交易准入制度。也就是说，只有满足一定的条件，才能允许上市交易。房改交易应当符合下列条件。首先，它有房产证。其次，如果房子是按成本价购买的，出售后所有增值部分将归个人所有。如果是按标准价购买，需要先支付成本差额，增值部分才能全部归个人所有。此外，交易前还需缴纳国有土地使用权出让金的1%。

购买注意事项:

买房，要搞清楚房子的产权。一般分为两类。即全部产权和部分产权。如果房子是按当时的市场价买的，产权属于个人，可以随时上市交易。按成本价计算，产权属于个人，且必须缴纳满五年方可进行国有土地使用权出让交易。按标准价计算，产权不完全归个人所有，比例按当年标准价占成本价的比例计算。

因此，在购买房改房时，要特别注意确认差价是否已按成本价补足。

3.筹资机构

自然:

集资建房属于经济适用房的范畴，属于政策性住房。企事业单位为了解决内部员工的住房问题，用划拨的土地建房，以成本价卖给内部员工，不能在市场上自由流通。能享受集资建房的工人也有很多具体条件。如果员工足额募集资金，未来可以办理100%产权，领取产权证后可以自由上市交易；如果是部分集资，将来会为员工办理部分产权，其他产权归其他集资人。职工想转让集资建房的部分产权，首先要取得合法的房屋所有权证，其次要取得产权人所在单位的同意，单位有优先购买权。

交易风险:

简单来说，集资建房就是单位拿着自己拥有的土地，与个人共同出资建设的房子。解决本单位职工的住房问题。值得一提的是，由于很多集资建房都是由双方共同出资，产权得不到保障，所有未移交的集资建房都存在很大风险。要搞清楚集资建房移交给他人的产权是否全部归业主所有。以及原单位是否允许出售，原单位是否具有优先购买权。集资建房交易存在诸多限制，购买集资建房存在风险。我不建议购买还没有交房的集资建房，必须明确产权和原单位的限制。

4.小产权房

自然:

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建造出售的房屋。因为集体土地在出让使用权时没有缴纳土地出让金，这类房屋得不到国家房管部门颁发的产权证，而是由乡镇政府或村委会颁发的，所以也叫乡产权房。

交易限制:

国家实行二元结构，即国有土地所有权和集体土地所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于集体所有，村民只享有使用权。农民向城镇居民出售房屋不受法律承认和保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证明等合法手续。因此，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，只能在集体成员内部转让和置换。

因此，小产权的性质决定了它不能买卖。值得一提的是，国家坚决遏制违法建设和销售“小产权房”。小产权房不受法律保护，交易存在较大风险。所以，我不建议买小产权房。

5.拆迁安置房

自然:

安置房是政府在进行城市道路建设等公共设施建设项目时建造的房屋，即因城市规划、土地开发等原因被拆除，安置给被拆除人或承租人居住使用的房屋。安置对象是城市居民的拆迁户，包括被征地拆迁的农民。

交易限制:

首先，如果拆迁安置房有国有土地证和房产证，安置房的交易不受限制。如果安置房有房产证和集体土地证，就不能上市交易，购买对象必须是村里的村民，也就是小产权房。其次，按照惯例，安置房建成交易后五年内不能取得房产证和土地证。所以在法律上是不允许买卖的，自然不受法律保护。当然，与商品房相比，安置房的低价更受中低收入家庭的青睐。如果你想买安置房，你应该私下和房主交易。

购买安置房的风险及注意事项:

首先，最大的因素是价格。目前大部分拆迁安置房都是在签订安置协议后买卖，但房屋尚未交付。由于签订安置协议到交房的时间间隔较长，变化较大，且房价波动性较大，卖方为了谋取更大利益，将房价出售给他人，在有可能进行转让交易时先转让给他人；或者，被拆迁户认为自己的利益受到了损失，拒绝交房，要求涨价，最终导致双方矛盾激化，引发诉讼。

其次，由于拆迁户的安置房是政府补贴给当事人的，因此需要当事人取得房产证。有的乡亲只交90%，拿到房产证后就把房价还清了。但你需要律师来保证。有很多细节比较麻烦。如果你真的想交易，建议是找一个你信任的人，确定你把房款给他之后，他以后可以为你拿到房产证。

总结:

对于上述房产，笔者建议，符合条件的可以购买经济适用房。现在房改很少见，房子也比较旧，价值不大。集资建房风险高，小产权房不能交易，不建议购买。如果拆迁安置房符合交易条件，也可以考虑，但也要注意规避风险。

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文章来源:张瑶房地产