汉中房产 【重磅】汉中房地产的未来十年之路

前言

2020年12月3日，汉中市房地产业协会、明源房地产研究院在韩晶景怡酒店举办了以“房地产新挑战、房企新应对”为主题的汉中房地产交流研讨会。本文为陕西韩翔房地产营销代理有限公司总经理宁志军致辞，略有改动。

2011年到2020年的10年，是汉中房地产行业的大起大落:汉中房地产行业从不规范走向基本规范；从完全竞争到寡头垄断；从平静到政策灾难，再到逐步恢复；从“孤岛效应”到“蝴蝶效应”。

第一部分:未来十年的变化

想要走好路，首先要看清楚路。如果看清楚未来10年的路，可以少走弯路，少走泥泞路，多走健康强壮的路。未来10年会发生什么变化？

视角1:政治和经济环境

“稳定压倒一切”，未来10年一切都会稳定，汉中不会有太多波折，也不会有太大发展。基于中国的国情，一些今天没有解决好的问题，比如教育、医疗、养老等，未来10年都解决不好。对于房地产行业来说，这不是一个好的背景，但也不是一个坏的背景。

视角2:人口和虹吸效应

人口被层层抽走是必然的，这是全国的趋势。对于汉中来说，由于重视应试教育，就业不足，交通便利，虹吸现象将会加剧。汉中除了被虹吸，还可以虹吸陇南、巴中等地，但一直没有得到很好的开发利用。生活压力大，出生率低，汉中常住人口流失和老龄化不可避免。

视角3:城市化的分化与升级

目前汉中城市化率接近55%，仍有较大发展空，为房地产发展提供了较长时间空。陕南移民搬迁是一次失败的城市化，未来还会再次城市化:从乡镇到县城或汉中。除了市外人口流失，还会向汉中市或更大的县聚集，一些没有产业基础的县城会变成“公务员经济”城市。

视角四:“汉中四家”

“汉中四家”的意思是“在汉中读书，在汉中生活，在汉中养医，在汉中发展生意”。“四在汉中”是“十四五”乃至更长远提振汉中的起点，但很难推进。作为区域中心城市、生态经济强市、知名城市，新“三城建设”有助于推动房地产行业“扩容”，但要看取得的成效。“四在汉中”和新“三城建设”有利于房地产行业向教育医疗转型，但传统开发商难以进入。

更改结果:

1.汉中市区将进一步扩大，中心城区人口预计达到80万左右。

2.城市化进程较大的县:城固、勉县、洋县、西乡。

3.可能成为“公务员经济”的县:佛坪、留坝、略阳、宁强、镇巴。

4.如果没有意想不到的好消息，未来汉中地产的增量市场将集中在“油菜花节主会场”所在的区县，但山区县在文化旅游、医疗保健等新地产开发上更具优势。

5.行业集中度将进一步加强，资金实力较弱、土地储备较少、专业化程度较低的开发商将逐渐淡出中心城区；小县城市场将成为当地房地产企业竞争的主战场。

其他预判:

1.房地产税:最近三到五年极不可能开征，只有在土地财政耗尽时才会开征。

2.旧房改造和电梯安装:实施起来极其困难，速度会很慢，对房地产市场的影响也会很弱。

汉中应该如何面对？

房地产增量市场越来越小，马太效应越来越差，外资房企大举入驻。政府和地方房地产企业应该如何面对？

一.政府

用好勇者资源，做好“汉中四大”和新“三城建设”，为汉中经济注入活力，“做大”房地产市场。

经济:打造35个对汉中发展具有“引擎”意义的全国知名项目，如兴汉新区综合运营、天坑开发、佛坪天池开发、镇巴竹海开发、龙岗古人类遗址特别是芒格洞开发宣传、打造“汉家故里”品牌等。

人口:把引进人才转化为引进人力资源乃至引进人口；鼓励生育，促进汉中人回流，减少人口外流，虹吸巴中、陇南人口；避免汉中人口进一步收缩和老龄化。

城市管理:控制拥堵，控制停车难，控制内疚感，控制“喷污水地砖”，控制雾霾；提高市民文明素质，提升城市文明水平，让汉中“更文明、更好客”。

政策方向:利用汉中毗邻西北的地理优势，利用汉中在秦巴地区的房价优势，积极拓展客户，鼓励企业和社会组织拓展客户，特别是向西北干旱地区和高铁沿线拓展客户。汉中对于华北的城市来说非常方便；加大对能把人带到汉中的大型文化旅游、医疗保健项目的投入。

二、房企

观点一:看清形势，强化风险意识，稳扎稳打。不报侥幸，按章办事，关注政策风险、市场风险、资金链风险；商场就像战场。当企业遇到困难时，急于低价购买的人很少。

观点二:做精品，增强竞争力，做特色。补救产品力的硬伤是极其困难的，所以一定要做出精品，不要输在行走线上。作为汉中人，我们对汉中人的消费需求更加理性。相比于大企业的“流水线”作业，我们更能以特色取胜。

观点三:想退出，就好好利用剩余价值。马太效应加剧，产业进一步集中是不可阻挡的趋势。未来中心城区会有十多家开发商，包括五六个大县和两三个小县，很多企业都要退出。万一你想退出，好好利用剩余价值。比如做好物业管理公司和酒店。

陕西韩翔房地产营销代理有限公司总经理宁志军

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