烟台房价 2021在烟台买房，不可不知的几个真相！

这篇文章有点长，但请阅读，因为它可能会帮助你考虑买房或投资。

今年以来，发生了太多大事，形势瞬息万变，年轻人越来越务实。所谓“房子在手，我有它在人间”不是说说而已。每个人都想拥有一套属于自己的套房。

岁末年初，大家对房价特别焦虑。

粉丝经常问烟台楼市接下来是涨还是跌。

今天我们拿到了最新发布的《烟台市房地产市场2020年年报》，将通过政策、土地、市场、房企四个章节全面回顾2020年。

同时，我们在2021年也做出了几个趋势。

先给个结论，不管烟台的房价走势如何，早点下手都没错！

备注:本文统计口径为烟台六区，商品房为普通住宅+别墅，截止2020年12月31日

一号一号

2021年房价比2020年上涨5%？

先来看看权威部门的数据。近日，中国社会科学院给出了2021年房价预测:2021年房价将比2020年上涨5%。

这个消息一出来，朋友圈就从中介变成了物业顾问，并不乏倡导:官方明确表示房价要涨！搞得人人心惶惶，也立马飙上了热搜。

这份报告发布了关于房地产的四个重要信息:

2021年房价平均涨幅在5%左右；商品房销售面积会同比继续保持稳步增长态势，销售面积可能再创历史新高；房地产开发投资速度会呈现下降趋势，年增速保持在7%左右；在十四五期间，有可能开征房地产税。

事实上，预测是一件非常困难的事情，尤其是不要轻易预测房价的趋势。

看中国社科院对楼市的预测，发现有一个有趣的现象。中国社会科学院预测增长缓慢的任何一年总是错误的或完全不同的；预测房价大幅上涨的年份总是对的。

可见中国社科院的数据也是“十测九不准”，5%只是全球预测。

同时，让我们回顾一下今年烟台楼市的整体情况。

根据腾策数据，考虑到2020年疫情“黑天鹅”的影响，烟台商品房市场成交量有限，但房价仍在上涨。

今天，与其期待上涨，不如回答:

据国家经济战略研究院住房大数据项目组12月1日发布的《中国住房大数据分析报告——城市房价预警与房企品牌价值测度》报告显示，青岛已跌落全国第二，因此不少网友在后台为宝宝留言。2021年烟台房价还会有上涨动力吗？

我们不看什么太宏观。说到一个城市，决定房价的是土地成本、供求关系和政策。

二号童儿

房企征地资金逐年增加

地价是房价的锚，也是前瞻性的数据。

2020年烟台商住写字楼土地供需增加，总成交745.3万m ^ 2，同比增长67.5%；成交楼面价同比继续上涨9.3%，意味着房地产企业的征地成本逐年上升。

其中，纯住宅地块5个，商业地块18个，住宅兼容商业地块57个。具体来说，烟台今年新增了8个楼面价超过5K的住宅地块，比去年多了一个。

据业内人士分析，楼面价的稳步上涨提高了开发商的进入门槛，同时也让开发商在拿地后对产品的设计和打磨更加用心。这里我们就不赘述太多关于土壤拍卖的细节了。【相关链接】80例！253亿！烟台的土拍今年结束了，最凶的地不在芝罘...

三个人

如果供大于求，整体购买力可能跟不上？

供求关系将是影响房价的根本因素。

2020年，烟台楼市供应是小年，也是成交小年。

腾策数据显示，2020年烟台六区商品房供应量为492.8万平方米，同比下降9.2%；成交396.2万㎡，同比下降11.2%。

年度数据创下了近两年的供需新低。

从上图不难发现，烟台楼市去库存速度自2016年以来大幅提升，并于2017年达到峰值，且供不应求。近两年供需比>:1.2，市场显示供大于求。

根据业内人士的分析，如果房子供不应求，房价必然会上涨。正是因为有足够的存量房，烟台的房价才保持在一个相对稳定的状态，这也是政策努力的必然结果。

2021年供需会发生什么？

从住房供应的角度来看:

根据腾策的数据，2020年烟台六区涉及住宅用地的成交有62宗，占比77.5%。因此，在土地方面，2021年不缺土地。

2020年共有29个重点项目首次入市，同比下降34%。上半年，受疫情影响，新项目入市较少；

下半年，芝罘区、莱山多个新项目集中入市，占总量的48%，其中芝罘区首开单元数最多，莱山首开单元率最高。

从2021年即将入市的项目来看，绿城曲园、绿城玉龙山地块、钟瑞丁奉中家庄地块等。都是房地产交易集团中非常受欢迎的。

据业内人士分析，明年购房者选择的空之间，烟台楼市宅地持续供应、库存持续增加，房企明知供大于求也愿意增加库存，这也是烟台楼市在这种供需关系下仍有潜力的共识，是对烟台城市未来的认可。

另一方面，面对库存和不断增加的土地供应，开发商之间的竞争将更加激烈，优惠政策将陆续出现，这是购房者犯错的好时机。

没有现货，5万套，但是当你通过性价比和质量来卖的时候，不就是等到股票急着涨价也不打个招呼吗？

对于二手房市场来说，意味着新房的价格会在一段时间内倒挂。刚刚扭转趋势的二手市场，在新的一年是否会回温，还有待观察。

从住房需求来看:

毕竟烟台这几年的发展一直受到人口的制约，第一波人口吸纳已经在山东其他城市完成，比如济南、青岛。

去年，烟台终于完成了一件大事。

蓬莱撤城设区。烟台市一下子增加了1000多平方公里的土地，人口45万。

随着城市向西扩张的基础，外资房地产企业数量将会增加，未来开发区的地价将会飙升。仅2020年，最高楼面价将接近莱山。

蓬莱划区后，资源如何分配，房价去向如何，不得而知。但可以肯定的是，烟台的土地供应将快速增加，房地产将面临更广阔的市场，企业投资和配套建设必然跟上。

去年山东全面放开城市落户限制，我和我的近亲可以选择独立落户，抢人大战愈演愈烈。

随着城市版图的扩大，烟台的人才政策也需要迎头赶上。

从第四季度的薪资水平来看，全省经济排名第三的烟台在薪资方面略显落后，以6566元排名第五。落后于青岛、济南、临沂、潍坊。

如果我们计算一下去年烟台的均价，就是1158400元！如果我们计算第四季度的平均薪资水平，1158400/≈14.7。

让我们做一个简单的计算。假设你想在烟台全款买一套100平米的房子，最低要40-50元。

也就是说，我们在烟台买一套不吃不喝的公寓，大概需要15年的时间。而且在疫情的影响下，就业和收入都非常不稳定，大量的人达不到平均工资水平。

此前，有网友提问“涉按揭贷款”集中管理制度是否会对购房者产生影响？

根据行业分析，房地产市场短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是公认的事实。现在受影响的是金融业。

相信大家都知道贷款是买房不可或缺的，全款买房的比例一直都比较小。

一旦房贷政策收紧，借款人通常会在微观层面有这种感觉:

你的资格要求会提高，考试会更严格。当然，在人力和资金借贷成本不变的前提下，经营范围会缩小，银行自然会更倾向于将有限的资源优先给予回报相对较高的客户。

前面三条红线反映的是开发商的经营行为，即开发商急需回笼资金，补充资本充足率，加快开发和去开发的步伐。体现在买家感觉特价房多了，能在短时间内付首付的折扣多了，认可环节比以前早了。

这种房地产贷款集中管理制度体现在整个楼市，即整个楼市的可贷资金进一步减少，资金的减少意味着未来购房者的购买力也会大幅下降。

第四名斯通

外资房企与本土房企的纠纷加剧？

随着烟台的进一步开放，交通越来越便利。外国人在烟台买房并不是什么新鲜事。毕竟不像青岛济南，烟台没有限购。

方苞最近遇到了很多来烟台买房的网友。可以看出，对于很多外国人来说，烟台的房子真的很便宜。

于是，不少外资房地产企业纷纷入市，积极参与城市更新，力争在这片蓝海市场上赢得一席之地。

据腾策数据显示，烟台已入驻52家外资品牌开发商和133个项目。

2020年，烟台市共有19家外资品牌房地产企业征地，累计征地35宗，总建筑面积457.5万㎡，占房地产企业征地总量的61.4%。

外资房地产企业万科开发项目23个，排名第一，其次是中海、龙湖；目前有18个项目出售，其中芝罘区和莱山是大多数。

当地房地产企业恒坤集团2020年商品房金额榜单排名第三，仅在售项目2个。

近两年，烟台商品房TOP10项目上市门槛逐步提高，竞争激烈。2020年，商品房TOP10交易门槛已升至15亿元。

外资房企“攻城略”，烟台本土房企如何破局？水土不服的外资房地产企业如何“本土化”？这也是烟台楼市未来的一大亮点。

预计大部分房企将寻求多元化的发展路径，更多的土地收购和交易方式将会出现。

所以，不管烟台的房价走势如何，早点下手都是对的！看到这，你已经知道该怎么做了，我的朋友！如何看待2021年烟台楼市？请在下面留言，与我们交流！