万达万科 万达万科联手画了个千亿的饼 但他们真的能走在一起吗

王石和王健林打算联手。CFP数据

       “万科为什么跌了？”

不仅仅是房地产行业的年轻人和老年人，最近大规模进入股市的女孩也是如此。

       5月13日，万达和万科被曝要战略合作拿地。5月14日，万达和万科证实了要战略合作拿地。

没想到的是，发布会结束后，并没有什么“意想不到”的惊人计划，只有双方各画的1000亿大饼。

       万达万科发布会后，万科原本飚红的股票一路向下，最终以下跌0.75%收盘。

万科企业还是自己做

       为什么合作？门当户对！

中国最大的住宅开发商万科去年售出了20多万套房子。万达商业地产是全球最大的，达达的马蹄铁已经拜访了109家万达广场和71家酒店。

       那合作什么？

发布会之前，大家都这么YY:以后万达和它的房子会不会承包给万科，万科所有的业务都会做给万达？

       如果真的这样，好大的手笔！

这真的实现了万科董事长王石作为住宅开发商的梦想:他说不要做生意，不要做生意，最后听了我的话。

       但是，理想很丰满，现实永远很骨感。

万科总裁于亮表示，“除了合作项目，我们还有自己的独立业务。万科不会因为这次合作而退出商业地产。”

       2013年1月，万科正式成立商用地产管理部，以统筹和整合旗下商用资源，探索适合未来发展的商业模式。目前，这一部分由万科高级副总裁丁长峰统筹。

本报记者曾统计过万科商业地产的占比，接近总建筑面积的30%。万科放不下这么大的规模。

       于是，双方的合作只能是“新”项目。

然而，善于经商的毛大庆走了，现在商业地产交易者的道路艰难而漫长。

万达的如意算盘

“我只和万科谈过。”王健林说找别人不是万科的事，但万达只需要万科。

       郁亮则说，我们和万达一见钟情，但协议不排他，如果有比万达更好的对象，我们也不排查啦。

况且，王健林说，不仅仅是抱团热身。一块100亿的地拿不起来，但5户各20亿的人家可以一起拿起来。这种理解太肤浅了。万科在房源和成本控制细节上强于万达；万达在文化旅游的设计和商业中心的建立方面具有优势。“当我们在一起的时候，整个项目的价值都会得到提升，我们可能会在世界房地产行业逐渐探索出一种全新的模式。”

       其实理解起来很简单，万科的房子品牌附加值高，而万达广场在三四线甚至五六线城市拥有极高的知名度。双方合作，项目整体价值可以提升。

那么，万达为什么会在这个时候主动与万科合作呢？

       因为万达已经不再自个儿拿地了。王健林说，万达去年开始就力推轻资产，从今年开始不再购买任何的开发土地。当然，签了协议的地都是要按原计划执行。

旺达也不想当大头。王健林表示，如果万达和万科从项目上成立合作公司，万达的股份会更小，因为我们要疏忽资产。轻资产的核心考核指标无非是成本控制和投资租金控制的能力，决定了商业模式是否成功。

言不由衷的郁亮

为了和万达合作，一直说看好大城市的于亮改变了主意，说万科会进入五六线，但不看好一二线。

       郁亮说：“我们对一二线我们反而有所警惕的，大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候。”与此同时，他还说，“未来五六线城市都是可以考虑的。”

那么真相是什么呢？

       2014年年报显示，2014年全年万科新增41个项目，对应权益建筑面积59万平米，同比下降72%，拿地金额占销售金额回落至历史新低。从布局城市看，万科2014年大幅了压缩三四线城市的投资，集中资源拓展重点一二线城市。具体来讲，万科2014年的39处土地投资中，仅有2处位于三线城市，17处位于二线城市，15个位于一线城市。

万科的实际行动与于亮的言论完全不同。

       话虽如此，但双方长久以来开发路径是如此的不同，未来从选址到买地，这个所谓的联合委员会真的能够起作用么？

1000亿合作蛋糕

       当天王健林提了这么一点，“万万合作绝不仅仅是共同拿地，万达做万达广场，万科做住宅。如果仅仅把我们的战略合作理解为那种结合双方的优势，共同拿地，共同开发，这个层面也太小了。”

但大的层面是什么？

       尽管今天没有任何合作细节宣布，但王健林信心满满给万万合作画了一个千亿级的大饼。

王健林表示，双方的合作绝不仅限于万达广场周边的土地开发。如果双方能在下一次谈判中达成一致，将超过1000亿元。万达广场合作完全有可能，但我们并不一定要跟着万达广场走。

       比如政府也需要整片的棚户区和旧区改造，可能万万就走到一起了。如果不是那样，万达还走万达的轻资产，万科还继续拿万科的地。

王健林接着说，在第二个方面，双方还在讨论更大规模的新战略合作。如果能够实现，那将是一个非常庞大的工程。我们双方的合作并不像想象和理解的那样，万达广场拿地，我们做商业广场，他做住宅。事实并非如此，我们还有一些其他的想法。

       但是，一直到发布会结束，双方都没有透露这个千亿想法是什么？

       话说回来，万达在全国投的所有项目对外宣传都动辄千亿，这个数究竟有几成水分，还得绞干了再看。