长沙美利新世界 香江系苦苦找寻“美丽新世界”

他们起步于中国改革开放的末期，落后于新经济时代的飞跃。他们是第一代，富有开拓精神，缺乏创新基因。他们擅长产业和网络布局，但也受到固有经验和思维的限制，难以取得革命性突破。作为民营传统产业的代表，数十个民营资本的根在辉煌时期形成，几乎覆盖了中国所有经济发达的地区和产业，为中国经济崛起做出了巨大贡献。然而，由于以互联网经济为代表的新资本力量改变了中国的产业结构，改变了日新月异的产业演进，给新势力带来了财富的指数级增长，给传统民营经济带来了根本性的冲击。面对新经济、新势力的挑战，他们迷茫彷徨，但更有闯劲，不愿意走下坡路。虽然不成功，但总想找到一个给自己带来无限荣耀的“美丽新世界”。

香江集团诞生于1990年，深圳金马实业诞生于同年。其“金马之家”“香江之家”家喻户晓，是香江集团早年成长发展的基本盘。其“专业户店+仓库销售模式”使其在1995年成为中国最大的家居连锁企业，成为中国家居零售行业的标杆。

创立这一想法的翟梅清在26岁时被称为家具女王。

房地产大亨刘志强就是翟梅清。1989年，两人在广州的一家理发店偶然相遇，随后两人一起南下深圳建立金马家具城。30年后，香江集团发展成为拥有2万名员工、资产超千亿元的公司。其产业涵盖金融投资、科技创新、城市建设、贸易物流等八大领域，版图覆盖粤港澳、长三角、京津冀、内地核心城市。它还持有a股上市公司香江控股。业务巅峰时期，集团营收达到3900亿元，被称为“香江系”。

“在那个阴郁的日子里，唯一的安慰就是见到了我的丈夫刘志强，”翟梅清回忆道，多年后他有了两个儿子和两个女儿。

他们在美好的生活中相遇，共同让香江集团成长发展，开创了自己的事业，成为粤港澳商圈的美谈。

截至目前，翟梅清脸上有一道浅浅的疤痕，这是他创业初期留下的印记。

香江是如何发展到今天的？如何实现跨界扩张？

GPLP犀牛财经将为您讲述一个关于香江的财富故事。

香江系的开始:从家居到地产

20世纪80年代，广州处于改革开放初期，个体经济蓬勃发展。卖衣服亏了2000元的翟梅清，重新开始经营家具厂，为一家想把广东家具卖到北京的公司联系货源，最终谈成了几十万元的货，从中赚到了人生的第一桶金——3万元。

于是，尝到甜头的翟梅清开始再接再厉，准备大打出手。

后来，翟梅清一个人去了北京，开始背着家具板在一家国有商场前卖。除此之外，她在推销自己的同时，也组织了广州的货源，同时也为整个运输过程担忧。她几乎用一只手处理了所有的过程。然而，由于长途运输，家具损失很大，所以翟梅清决定专注于床垫。

后来，翟梅清用贸易赚来的钱在北京建立了一家唐勇家具厂，主要生产床垫，并很快成为20多家批发商和100多家零售商的供应商。

那一年，年仅23岁的翟梅清赚到了她人生中的第一笔100万元。

只是“天有不测风云，人有祸福。”

此时，志存高远的翟梅清做梦也没想到，在那之后的某一天，歹徒会闯入她的家中，导致她重伤住院。第二年，家具厂生意不景气，翟梅清不得不关闭工厂，回到广州老家。在此期间，她遇到了一个叫刘志强的人。为了妻子，刘志强放下了她的化学生意，他们回到了家具行业。

当然，在这个时候，落魄的两人并没有想到自己会成为未来整个香江体系的掌舵人。

更让他们惊讶的是，他们新成立的金马家具店第一个月营收就突破500万元，蒂芙尼、芝华士等80多个国际品牌相继入驻。金马家具店仅用两年时间就占据了深圳90%的家具市场份额。

1999年，香江集团年营收突破15亿元，“金马”也在中国开设了200多家金马和香江之家。夫妻俩的财富暴涨，野心也与日俱增。看到2000年的房地产市场火热，成功在家具市场赚到第一桶金的和翟，也开始一脚踩进去。他们成立了南方香江集团作为他们的房地产投资。

如果用一句话来概括香江系的交易风格，就是高举高打，定位高，大有作为。

这一点从南翔集团开发的几个楼盘就可以看出来。

南方香江集团早年开发的两个项目是锦绣香江和广州翡翠绿洲。

公开资料显示，翡翠绿洲项目位于增城市广源东部板块，占地8000亩。虽然锦绣香江项目的总体规划是翡翠绿洲的两倍小，占地4000亩，但该物业的建筑面积达到了115.1万平方米，位于广州热门房地产区域“华南板块”的王迪段。相比翡翠绿洲，锦绣香江花园第一批豪华别墅拔得头筹。当初定位高端品牌产品，推出后迅速走红。后来又与克利福德新村、星河湾、华南碧桂园、广州敏捷园等“千亩市场”合称“华南八驴岗”。这两栋楼体量巨大，支撑着香江集团在广州的市场份额保持在TOP10。

这两处房产的成功也让香江家族的身家有了质的飞跃。据悉，2006年至2008年，刘志强家族财富规模从25.1亿元跃升至68.7亿元，房地产业务占其家族财富的1/4至1/3；2010年，刘志强和翟梅清位列榜单第30位，两人都在同一个位置。

当时，在广州市场如火如荼的时候，以“华南五虎”为代表的房地产企业跃跃欲试，纷纷开始北上，尝试异地复制市场模式，准备下大力气。

当然也包括香江集团。

2006年，南方香江集团明确了“休闲地产”的概念，并将其广州锦绣香江品牌输出，直接复制到天津。同年12月，南方香江集团收购道森宝坻、道森地产、道森虹影三家公司。天津三公司在天津市宝坻区大白庄镇京津新城拥有土地2200亩，其住宅开发项目占地约147万平方米。

当然，这个规模在当时的天津并不算大——在当时天津的城市规划下，房企都希望用“卫星城”的概念来吸引买家，于是一些超大型市场不断传出，项目数量堆积如山。据不完全统计，2001年至2010年，天津大型建筑近2000万平方米，香江集团在天津的第一个项目天津锦绣香江就是其中之一。

然而，他们没想到香江集团在北方的第一场战斗就失败了。换句话说，天津成了香江集团的伤心之地。

公开资料显示，2008年以来，香江天津三家公司全面启动开发工作，总建筑面积超50万平方米，取得预售许可证建筑面积26.4万平方米。

与此同时，天津楼市的成交价格开始下跌。2008年受金融危机影响，2008年年中以来天津房地产交易市场低迷，天津土地拍卖频繁，市场信心萎缩。

数据显示，2006年至2008年，天津三家公司总资产分别为2.34亿元、7.56亿元和11.88亿元；同期净利润为-77.36万元、-1620.7万元和-2551.6万元。

2010年开市后，受北京周边限购、区域配套不足、定位不清等诸多盈利空因素影响，天津湘江锦绣花园建成不足四分之一，项目滞销严重。此外，由于天津严令禁止别墅项目，并将新项目规划控制在“90平方米以下房屋70%”的范围内，香江集团在天津的销售更是雪上加霜。

后知后觉，南方香江集团异地复制广州市场的初衷有些“理想化”，在广州市场爆发的天津并没有“天时地利人和”。然而，香江集团寄予厚望的高速公路、城际铁路却数次延期，天津市区的辐射能力远不及北京。此外，随着国家宏观调控的不断升级，区域房地产开发严重供过于求，天津大部分发达市场最终沦为“空城市，入住率极低。天津锦绣香江也不例外，不仅难以消化库存，而且缺乏充足的开发建设资金，项目陷入恶性循环。

不仅是香江控股，同时痴迷于打造豪宅和高端别墅的和盛创展、星河湾等房地产企业，在后续的市场竞争中都失败了。从某种意义上说，“香江”地产业务的衰败，为其发展模式铺平了道路。

截至2017年，香江控股以现金总额25.02亿元购买天津三公司65%股权，天津三公司2018-2019年实现净利润合计4400万元。

2013年10月，香江集团进行资产重组，明确提出将原有的房地产、家具建材、资源投资等业务变更为资源投资、金融投资。在这种战略安排下，住宅地产从家族企业逐渐弱化，南方香江集团也转型为投资控股平台。此外，在资产重组的同时，香江控股将集中布局天津、南通、长沙、成都等二三线城市进行项目开发。与当代房地产企业相比，香江集团无疑有点落后。数据显示，2008年“金融危机”后，曾经困在天津的R&F物业、中国恒大等房企，通过“四万投资计划”的快速撬动，实现了崛起，不仅走出了泥潭，还迅速扩张，成为了中国房地产百强企业之一。与香江系相比，它选择在房地产市场中间“下车”，最终让香江系从2008年到2017年这一激动人心的房地产财富创造“黄金时代”擦肩而过，家族财富逐渐被广东地产家族超越。

2019年，TOP200房企销售榜单门槛达到66.3亿元，销售规模只有63亿元的香江控股无缘榜单。

房地产受挫，金融骄傲

虽然房地产争夺战留下遗憾，成为中国房地产市场的二流公司，但香江集团由于早期涉足中国金融业，成为中国金融市场的“隐形大亨”。数据显示，在中国金融市场浸淫20年后，香江集团在中国民营金融家族中排名第26位。

广发银行、广发证券、广发基金、广东南粤银行等、翟发起的投资项目，形成了香江集团金融板块的支撑，也成为香江家族财富的主体:

1998年，香江集团投资广发银行。经过多次增持，现为该行第七大股东，持股0.96%；

1999年，香江集团投资广发证券。作为中国最大的证券公司之一，广发证券于2010年在延边公路上市。借壳完成时，香江集团持有广发证券5.64%的股份，成为第四大股东。2014年四季度和2015年一季度，香江集团分别减持4764.34万股和1.157亿股，实现营收约39.35亿元；

2003年，香江集团参与成立GF基金，成为其第二大股东，目前持股16.76%。广发基金目前管理的基金规模超过2300亿元，在全国公募基金中排名第13；

2009年12月，香江集团入股广东南粤银行，与宝信能源并列第一大股东。但目前已降为第四大股东，持股7.28%；

2010年，香江集团以受让方式入股天津银行，目前持股1.54%。2016年末，天津银行总资产为6573亿元，高于全国大多数城市商业银行；

2012年初，香江集团将原子公司香江投资更名为香江金融控股集团，总部迁至深圳前海新区。香江金融控股负责香江所有金融资产的统一管理和运营。

据Wind统计，2016年至2020年3月，香江集团累计获得广发证券、广东南粤银行、天津银行分红近4.1亿元，而广发银行分红情况不明。这意味着投资上述5家机构获得的总分红至少达到15.45亿元。

综合计算，香江集团减持及分红收入合计54.8亿元。可见，前期在金融市场的成功投资，不仅让香江集团获得了长期稳定的盈利能力，还获得了超过50亿元的收益，这也为香江集团开拓新业务提供了基础。公开资料显示，香江金控成立后，还在寿险、融资租赁、商业保理、VC/PE等各个细分领域开设了分支机构和散叶机构。

与此同时，长子刘根森也成立了香江金融控股，将金融业务拓展至海外。

据香江集团官网显示，刘根森在2017年7月举行的第八届亚洲领导力大会上介绍，“香江金控业务有供应链金融和投资两大板块。香江金控供应链的金融板块从2014年的3.5亿增长到现在的15亿。在投资领域，业务包括股权投资和二级市场对冲，目前规模达到30亿美元。

香江金融控股的资金主要由香江富辉基金管理。2018年1月，香江富辉基金发起并担任基金普通合伙人，成立深圳福田香江股权投资基金。这只基金规模10亿元，是香江金融控股旗下规模最大的基金之一。

同时，它的很多项目都依托于深圳知名的企业俱乐部——同心俱乐部，主要包括深商酒业、米世家粮食产业、同心基金等。在同心俱乐部，刘志强是常务副主席，翟梅清是副主席，刘根森是青年委员会主席。同心基金的股东阵容也相当豪华。聚集了宝能集团、黄婷集团、京基集团、翔宇集团、彭锐集团、信义集团、卓越集团、钟政集团、中洲控股、亿德控股等深圳知名地产开发商。此外，王海集团、康美制药和万泽集团，

逆势扩张湘江吕雯两千亿项目浮出水面

众所周知，2020年8月，住房和城乡建设部对房地产行业企业实施“三条红线”，此后各大房企巨头纷纷出售资产，减少负债。

但此时，在香江集团董事局主席、香江部负责人刘志强的推动下，整个香江部开始逆势而上，似乎在挽救错过的黄金时间。

2020年9月11日，《人民日报》报道，万友国际旅游度假区项目签约仪式在惠州举行，万友集团董事长刘志强出席签约仪式。据介绍，万友国际旅游度假区项目位于仲恺高新区通湖，占据粤港澳大湾区城市群黄金地段，区位优势优越，自然环境良好。项目全面建成后，预计每年将吸引约3500万游客，创造约5万个直接就业岗位，带动相关行业约10万个就业岗位。

这是2020年香江集团旗下万友集团第三次高调亮相文化旅游市场。2020年，香江集团先后在江苏扬州、广西南宁、广东惠州签约建设大型文化旅游项目。根据规划，这些项目总投资规模为1400亿元，建成后总接待量仅次于美国迪士尼。

这不是香江投资史上的第一次。据悉，香江此前预计投资超1200亿元的全球家居CBD项目。在香江控股“在发展住宅地产的基础上发展商业地产，充分发挥其贸易和流通优势，形成具有香江特色的商业地产”的战略方针下，2010年，香江集团推出了9个香江环球家居CBD项目，总规划建筑面积约3000万平方米，分别分布在珠三角、长三角、环渤海、西南等经济圈。从体量来看，单个香江环球家居CBD就相当于60多家超大型传统家居门店的总和。这个项目被当时的媒体称为国内家居行业“前无古人，后无来者”。

然而，这个超级项目在重庆、成都、香河等地遭遇了严寒。为此，中国经济网曾以“香江模式交出西南答卷，业内称市场给出超低分”、“香江环球家居CBD西南冷，百亿美元空城成都造”等标题进行报道。

2015年1月，刚刚开发3年的全球家居CBD项目从香江系“家族企业”注入上市公司。截至目前，由此引发的诉讼案件仍在诉讼中。

这一次，香江集团的千亿文化旅游项目能否再次起航成功？

据世界主题公园权威研究机构美国主题娱乐协会与美国AECOM集团联合发布的《全球主题公园调查报告》显示，华侨城、华强芳、长隆集团是近年来中国游客数量最多的三家文化旅游度假企业。2019年，华侨城以5397万人次的游客量位居中国第一，而长隆集团以3701.8万人次的游客量位居第三。

在全球范围内，美国迪士尼和英国梅林娱乐集团在近五年游客数量最多的文化旅游项目榜单中稳步占据前两位，2019年其接待游客数量分别达到1.56亿人次和6700万人次。

根据万友集团在惠州、南宁、扬州三个项目的规划，预计每年吸引游客约3500万人次、3000万人次、1500万人次，合计游客8000万人次，有望超过华侨城、华强方特、长隆集团，位居国内文化旅游行业第一；而超过6000万人次的梅林娱乐，上升到世界文化旅游行业第二位。

规划大胆，但也许他们没有计算过广西省的常住人口——数据显示，2019年广西常住人口为4960万，南宁常住人口约为725.41万。如果南宁项目每年吸引游客3000万左右，相当于整个自治区人口的2/3，南宁人口的4倍。可以看出，这个项目需要很强的辐射能力，吸引着中国乃至全世界的人前来参观、旅游，是在与深圳、广州、珠海的华侨城、长隆集团相处融洽的背景下产生的。

由于竞争激烈、过度投资，国内文化旅游度假行业长期存在“千趟一面”的现象，投资项目亏损普遍。据业内人士透露，国内主题公园70%亏损，约20%持平，盈利的不到10%。因此，在中国，文化旅游度假并不是一个好生意。

不知道生意好不好，但令人不解的是，香江集团的大钱是从哪里来的？

如果建设周期为10年，三个项目同时推进，万友集团三个项目的投资规模将保持在平均每年140亿元。观察其净资产，从家居商业起家的香江集团，融资规模约80亿元。

在“去杠杆化”的大趋势下，万友集团将如何依靠股东以此类资产煽动项目？

也许企业家有自己独特的考虑。

在香江集团家居业务地位下降、金融投资业务稳步增长的背景下，香江集团的资产价值正在发生变化。也许年近56岁的刘志强在重新创业的时候，会为香江系留下一个“美丽新世界”，但这个世界到底美不美，我们不得而知。

2015年，香江集团在中国民营企业500强中排名第194位，2020年降至第265位。