北京房价 期待2021年北京房价，会大涨的人，可以洗洗睡了

想象一下，2021年北京房价会暴涨。

2020年深圳上海房价大涨，有人分析2021年轮到北京起飞了。

说这话的人首先低估了政府调控房价的决心和耐心。

2017年的暴涨是北京首次出台更严格的调控政策，率先对整个中介行业进行整改检查，压制了火热的二手房市场，两年多开始走下坡路。

其次，在市场方面，虽然北京新房和二手房的价格都在上涨，但新房的涨幅明显低于二手房。

在新房市场，限价政策限制了涨幅，郊区项目的不断进入降低了涨幅。

二手房市场，2020年整体涨幅是6.1%。

按照二手房市场“以小卖大”、“以远卖近”的规律，前两个市场的增速并没有跑赢整体市场，可以说整体增速的提升只是靠高端市场。

这也说明整体市场缺乏普遍向上的动力，只有入门级市场的大幅上涨才能带动整个市场。如果没有足够的首次购房者，置换人口将受到影响。

2021年，北京的公积金贷款政策没有放松的迹象。在商业贷款方面，银行业协会也要求银行严格执行国家限制贷款政策，如禁止“变第二套为第一套”，严格确定贷款偿还比例为50%，严查流入房地产市场的其他贷款。

这些措施直接影响了入门级群体的购房能力，因为他们是最需要杠杆的群体。

没有活水之源，整个市场的流动性就会降低，所以不会出现北京整体市场价格暴涨的局面。

2020年深圳的新房炒得很火爆，而上海刚开始没什么热度，甚至跌了一点。20世纪下半叶，上海的住房市场逐渐回暖，甚至最近还有上千人摇号，二手房开始流行。

上海一直享有全国最低的房贷利率，是全国房贷政策最宽松的城市之一。在这种情况下，正确的问题应该是:为什么上海房价前几年不涨？

也很简单，因为上海依靠城建摊饼、港口物流、外贸、金融、通用制造四大推手的发展，并没有释放出多少质的提升。在高科技领域，上海虽然很强，但不一定比北京深圳差，但与上海巨大的经济总量相比，高科技产业的规模不足以支撑上海的房价。

现在情况变了吗？

没有变化，但是团购变了，心态变了。

上海是中国对外开放的桥头堡，是中国国际化程度最高的大都市。这个地方对外国人口的吸引力一直存在。

新冠肺炎的长期疫情导致许多人考虑在中国买房。上海显然是最好的选择，甚至比香港、北京、深圳还要好。

说放水推高房价是不靠谱的，只能作为炒家的说法，在忽悠买家接手的时候可以用。1945年后，上海房价是否跑赢通货膨胀被研究。

那么，依靠一些中国人的后知后觉，我们能支持上海的上涨浪潮继续下去吗？

更难。

首先，上海能指望的是本地买家，他们还是中国人。

其次，长三角一体化程度高，上海的房价对长三角有很强的溢出效应。如果上海持续上涨，必然会波及长三角其他城市。反之，如果长三角其他城市不崛起，上海就很难脱颖而出。

第三，与深圳相比，上海的住房发展规模过大。深圳的情况是人多地少，政府释放的住宅用地少。相反，上海对土地融资的依赖程度远高于深圳，未来不太可能减少卖地量。

事实上，就深圳而言，过高的房价已经严重影响了深圳的产业发展潜力，导致大量企业有迁出计划，或者华为已经迁出。目前，房事在深圳的流行只是过去40年深圳房价低迷的一种释放。

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