宝星国际 2021年，北京买房攻略（四）

北京张歌，从事房地产行业20年，对这个行业很熟悉。我不是所谓的“专家”。我只用20年的实践经验帮你回答问题。

问题1:

张哥从北京首笔五年社保贷款，可以拿出100万到120万的现金。他想在北京上车，因为从事互联网，他更愿意在熟悉的清河-安宁庄-昌平一带买房。目前，我看中了高珊世纪中心的一居室。这个社区怎么样？此外，还有几个备选地点，即北苑和朝清，但其中一些地区超出预算。请帮我分析一些。谢谢你。

答案1:

1.清河安宁村我比较熟悉，但好像对房地产不太熟悉，不然也不会看中奥地利。

2.上海奥林匹克世纪中心。听这个名字就意味着公寓的性质。虽然有70年产权的老房，但小区里商住混杂，租户多，写字楼多，绿化少，社区环境一般。这个小区租金比较高，但升值真的一般。

2006年上海奥运会开幕，均价7500元，但同期新龙市只有5800元，矩阵更低，只有5500元。到目前为止，这三个社区的住宅价格几乎相同。你能看到对上海奥运会的欣赏吗？新龙城没有跑赢大盘，就是在奥运会上输了。

3.当然历史趋势不好，也不能说未来一定不行。但这款产品的投资是质量，除非上海奥运会彻底将商住楼分开，提高小区品质，否则很难扭转。所以不建议在这里投资，市场表现不佳的可能性还是很大的。

4.相对来说，朝清适合投资。该行业的大多数社区的表现并没有落后于市场，方化和青年交易所的表现也超过了平均水平。但既然超出预算，我也不能说什么。

5.西三旗、安宁庄、清河一带有不少人没有表现不佳的行情，没必要选择奥运。只要是正规的商品房纯住宅小区，基本上没有风险。海淀价格稍高，可以在回龙观买。比如新龙城挺合适的，价格和上海奥运会差不多。仅供参考。

问题2:

你好，张哥，手里有200万现金，家庭年收入90万。家族名下两套房，想用定慧寺旧的，价值480万左右，去望京置换一套作为房产升级投资。感觉定慧寺的欣赏有限空；是否建议更换？如果在望京租，建议三居室还是两居室，哪个更合适？

回答2:

1.当然，建议更换。定慧寺周围这几年的走势不是很好。典型的就是北京的印象。当年《家有儿女》所在的位置是一个不错的社区，但它的升值幅度真的一般。2009年之前很受欢迎，二手房价格在2万左右。当时望京的均价只有1.3万，甚至橄榄城也只是这个价格。但是今天对比，北京印象只有7万多，橄榄城10万。海淀学区的价值在这里没有帮助，反而拖累了它。

而且，这里的学区地价虽然不高，但一般都在15%以上，老小区租售800多是正常的。北京的租售比是700，而朝阳的租售比低于这个比例，相对收入更高。

2.不过，要改成望京也不容易。最近涨幅太大了。现在没有房子，1500万元以下的金额基本清楚空，很多人都在等有钱的房子。你必须卖掉房子，把它换掉。当你真的能买到的时候，你可能会有一些市场。我不知道，我们先了解市场再决定吧。

3.纯投资当然适合住两套房子。租售容易，租金相对较高。

4.480+200=680，年收入90%，月收入7万以上，至少可以买1000万套房产。这个总价适合橄榄城和东湖湾。如果总价比较高，也可以看看中央公园等高端住宅区，都适合投资。其他民族风格如北京、澳洲杜康、蔡华、宝兴国际等。可以使用。简而言之，一个主要在望京的东部和北部。

5.建议先去实地看看。不要太相信App的列表信息。是无效的，还是可以当场了解真实情况。仅供参考。

问题3:

张哥，首套房贷，北京集体账户，首付300-400万，想买一套自住投资性质的二手房。最近在望京看了几个楼盘，从一居室变成了两居室。我还没有和男朋友结婚，但是考虑到以后有孩子上学的问题，我们也在海淀苦苦的买第一套房子。我们担心将来从幼儿园开始实行学籍制度，从朝阳取代海淀会比较复杂，所以先在海淀买房占个户籍。

比如中关村和上地不算是高价学区，而预算中的其他海淀学区，比如学苑路和华苑路，办学质量一般，但单价在10万左右。同样的价格下，无论是居住体验还是每年教改的不确定性，望京的第二套新房似乎更好。希望张哥能帮忙分析一下，是投资望京的优质房产好，还是考虑孩子上学好。先买海淀薄弱学区更重要。非常感谢

答案3:

1.望京还是海淀的一个学区，就看你的期待了。

如果孩子的目标是从一本书开始，那么在朝阳，压力就小很多。如果目标是985例，即使是清北，也一定要去海淀。

2.朝阳其实相当于简化版的海淀。它们都是教育的丘陵地带，高低不一。毕竟，除了刘小强，海淀还有很多其他的强校。而朝阳是这几所的负责人，其他的都是普通学校。

如果能保证孩子在朝阳上一所好的初中，目标不太远大，那就没必要去海淀受苦。

朝阳的好学校除了北京中学、朝外中学、八十中，也就是陈经纶的清朝人，都差不多。望京的陈芬和清代的望京也是好学校，海淀也在中等水平以上。所以，只要入学后不放松，不补课，基本上只要考上好高中就能保证一门。

3.到了海淀，你的目标一定是“六强”，或者至少要朝着这个目标努力，否则买个学区意义不大。但是六萧蔷哪里那么容易进？鸡肯定比朝阳多。海淀妈妈的疯狂不是传说，在黄庄补课绝对很棒。那种压力，不自知是无法形容的。

4.总之，选择哪个学区我没有明确的建议，但要看家庭的情况和期望。如果你愿意承受压力，去海淀，可能会考得更好。不然就是朝阳的好学校。虽然要补课，但不会像海淀那么疯狂，能做好。仅供参考。

问题4:

张哥你好，马家铺公益之前，北方的花园整体情况如何？想把旧宫林德花园的一套房换成岳明花园，感觉岳明花园120平的公寓很不错。虽然是竞房，但是房产面积不错，主要是自己改善。但是听说用电盖的房子质量不是很好，所以想听听大家的建议。

回答4:

1.不是靠电盖的房子质量不是很好，但是有限竞争力的房子质量没有保障。大家都知道这种房源开发商没有利润，所以要想生存下去，只能想办法降低成本。所以有限的竞争空间是为了延长交付时间，占用客户的资金。那么是否降低质量就不好说了。更有可能。

2.不过，限竞房适合自住。即使质量降低，也有细节，比如装修。基本项目没人敢乱动，也没人买得起。这个产品就是不适合投资，升值乏力。所以更适合长期自住的家庭，不建议纯投资。

3.岳明花园的位置当然很好。四环以内，只要质量能保证，肯定是好的。我没有任何建议。虽然我出生在盖房子的年代，但我对这些项目并不太了解。仅供参考。

问题5:

张哥，我想买一套两居室的二手房，投资500万左右。因为住在朝清区，所以也在考虑在朝清区买。问题:1。超清板块值得投资吗，未来会升值空吗？2.朝清二府500万左右选择余地不大。国美第一城、青年汇、朝阳公园哪个好？还是600万左右选择冯润还是方化宜城？问一下，谢谢

回答5:

1.超清当然值得投资。在我看来，朝阳东部和北部板块的顺序是:望京、太阳宫、新北苑是首选；东巴和朝青次之；然后是常颖和关庄。其他板块只能具体分析具体社区。

2.超清首选方化宜城、青年汇、冯润水商；第二次选择了国美和轩特。忘了朝阳花园吧。这个旧塔社区没有未来。这里看起来很便宜，但对无数投资者的韭菜来说，很便宜。朝阳公园由香港投资，建有港式塔楼。结果北京人给了套路，1999年第一期买了1.1万元就亏了。后来学会了和北京开发商合作，二期卖了7700，赚了。这是在2000年左右，直到2006年底，超过7000个新项目，如方化被出售。你能看到这些老项目的衰落吗？

2003年后，潮清发展迅速，板块内的这些社区几乎是同一时间的，价格也接近。但是现在价格差异明显。商品价格由供求关系决定，价格高代表市场认可程度。这种差异率未来可能不会增加太多，但从价值投资的角度来看，投资者青睐的项目具有较强的流动性。因此，只要它的质量不降低，它的优势就会持续下去。

3.简而言之，方化和青年交易所的表现优于市场，而国美和玄特拉平。罗马花园和冯润水仍然很特别。当年的溢价太高了，但质量确实不错。之后只恢复到正常值，展望未来。朝阳花园没有翻身的机会。仅供参考。

关注“张哥说要买房”微信微信官方账号，问我关于房产的问题。