老破小值得买吗 北京老破小还能买吗？看完内行人的分析，恍然大悟

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的学区房，卖完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的学区房？我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区，安贞板块 安贞里，亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买

回答：说下这个盘的情况 优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场 2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型 3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便 4、项目由中粮和天恒联合打造 ，品质较高 劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房 2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象 3、单价较高，且毛坯交房。 投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过

提问：新人首问：有一套长阳小三居，现住西局附近公房小两居，孩子在东三环国贸工作。想用孩子票买一套西局欣园附近房子，或者孩子单位cbd附近。有首付300，家庭流水3～4万。考虑自住和保值。西局欣园的房子偏贵，环境好，望园东里价格便宜，管理较差。附近还有哪里可以考虑。不想太远，希望买个小三居，自住，保值，兼投资。

回答：孩子首套更建议以投资属性为主，后期大概率也会置换，西局欣园可以考虑，另外可以看下 怡海花园、万年花城 考虑孩子通勤，朝阳也是不错的选择 可以看下 青年汇佳园、首城国际、柏林爱乐等

提问：房姐您好！新人求助！我是将自己的房子已经卖掉了，准备换个三居，手里有约590万，因为是二贷，准备贷款210万左右，买一个800左右的房子。家庭税后收入不高，约30万左右，每月还1.3万尚可接受，不想负担太大。孩子目前在西城上学，不需要学区，等两三年后自住，需要不太远、交通方便的房子，现在看了几个区域，一是双井百环家园的139平米房子，780万左右，户型不错，但离三环太近有些吵，小区环境差一些，附近九龙花园和华腾园没有太合意户型，暂时不考虑了；二是角门东西马金润一期139平米商品房，780万左右，还有一个128平米的，720万左右，户型都不错，小区环境可以，但楼层是低楼，离地铁稍远；三是南站开阳里三区一百零点的小三居，约710万，户型可以，但比较小；四是劲松都城心屿房子，110平米，760万左右，户型一般，房子也小一些。请问房姐我该怎么选择好一些，或是还能推荐哪个区域，关注哪些小区？

回答：800 的三居还是要牺牲一点的，位置上双井最优，百环家园是回迁房，九龙是经适房和商品房都有。 百环私密性差，人气旺，九龙办公多，华腾园小区不错的，就是户型略大，价格合适都可以买的，有些吵不是大问题。 角门东西马金润5+的单价很贵了， 南站开阳里和都城心屿也比较一般 推荐看下朝青的 青年汇佳园、国美第一城

提问：房姐好，新人首问。 个人情况：京户，望京工作，预计明年结婚，小两口居住 资金情况：计划出售一套皂君庙附近老房，目前已挂出，预计子弹500，二套房贷款 购房诉求：1、希望通勤时间在40分钟以内；2、总价考虑在600-700范围内，如果多贷的话，dyd如何操作？也可以贷30年吗？3、附近有公园、商场的配套设施；4、最好有地铁口；5、更倾向自住环境好的小区，不跑输大盘即可； 问题一：出售皂君庙老房有什么技巧可以使房子尽快成交和尽量卖高价格嘛？ 问题二：现在都说年底房价要涨，想请教是该等房子卖出后再买入，还是同时操作，万一心仪的房型出来了但房子还没卖掉有什么方式可以解决吗？ 问题三：目前考虑望京、东坝、北苑地区的小区，看了首开常青藤，除了人车不分流其他都满意，还有没有类似居住比较舒适的楼盘推荐 问题四：首开常青藤四期两种户型，顶层两居带大露台的和小三居比较看好，这两种户型想听听房姐的建议。 感谢房姐指点

回答：你好，首开常青藤小区本身配置还算可以，6层电梯洋房为主，楼外观也不错，卖相还可以，花园洋房范；户型也很经济，不过管理很一般，目前进去看颇有些破，四期新一些。 这个小区有个问题，作为08年以后新小区，居然不人车分流，这个拉低了不少档次。 当然了，在东坝那边，刚需小区里面，也就奥林匹克花园比它好点，周边都是经适房、回迁、两限，要不就是大豪宅了，所以首开常青藤的流动性还不错。 东坝配套目前很一般，县城即时感还不如县城丰富。首开常青藤在东坝地区保值还是可以的。 东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是最好的选择。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片，把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 如果预算能到800+，建议直接入手望京。自住和升值潜力都不错。橄榄城 ，东湖湾，保利，澳洲康都等。 全款抵押：先找垫资公司过桥，全款买入，迅速做抵押，相当于首付4成。另外北京有部分楼盘，最多可以抵押8.5成，利率也不算高。

提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭唯一一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1. 请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，首选朝阳东部或北部，有什么推荐？2. 如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5~10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗? 3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

回答：1. 东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青 2. 短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有学区房的标的才是最好的学区房投资 3. 需要看你们的违约条款 ，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽，对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万，对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房，5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势，等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？ 期待您的回复，谢谢。

回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代

提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时最好带有一定升值空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。

回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 新手不建议买入。 考虑居住体现，还是建议优先首城。 融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。 综合考虑，优先双井吧。 少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

提问：你好，房姐，本人有五年以上北京社保，无房无贷，半年内能落户北京，近期想买房自住，单位在四惠，手上有200现金，最近看了两个房子，梧桐人家440，常营北辰415，感觉最近房价在降，房姐给点意见，多谢！

回答：梧桐人家是2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格，可以入但不笋。常营还推荐看柏林爱乐。还有炫特区，石佛营西里也可以淘。房价是波动的，年底是一个相对的地点，也是一个上车的好时间

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