新物业管理条例 今年以来多地密集修订物业管理条例 破解管理难题

今年密集修订物业管理条例的专家认为

物业管理立法必须明确规定具体制度

□我们的记者陈雷

□本报见习记者刘紫薇“当年如果有物业管理委员会制度，我们直接找街道办成立物业管理委员会，不用费事成立行业委员会。”7月12日，陈拿着新印制的《北京市物业管理条例》草绘。

陈为北京市朝阳区丽泽西园一区业委会副主任。在她看来，5月1日生效的《北京市物业管理条例》创设的新制度，解决了小区物业管理中的诸多难题。

今年以来，北京不是唯一修订实施物业管理条例的地方。3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修订实施；5月1日，《重庆市物业管理条例》修订实施。更值得注意的是，陕西、广西、海南等地开始修订物业管理条例。

接受《法制日报》采访的专家认为，各地密集修订物业管理条例的现实背景之一是，我国城镇化进程进入后半段，城镇住宅小区转向维修，物业管理质量直接关系到社会稳定。因此，物业管理立法需要及时跟上，规范物业管理活动，妥善解决社区问题。

立法创造了一个新系统

解决物业管理问题

李泽熙公园第一区建于20世纪90年代末，属于老社区。

据陈介绍，2013年以来，负责管理公园一区的物业公司出现问题，导致小区物业管理服务“越来越差”。

李泽熙公园一区的一位业主回忆，当时小区的四个大门都是开着的，没有保安值班，卫生环境脏乱差，居民楼也没人打扫。11座塔楼每座只有一部电梯，早晚排队等电梯的情况很常见，而且这部电梯经常出故障。

有居民向北京市民服务热线12345投诉，问题未解决。

陈打电话到北京相关部门投诉，得到的答复是，改变小区现状的唯一办法就是召开业主大会，成立行业委员会，监督协助物业服务企业履行物业服务合同，否则没有解决办法。

在所辖街道办事处的协助下，陈等人开始筹备召开业主大会和成立业委会的进程。召开业主大会并不难。困难在于行业委员会的设立过程。

“首先，当选业委会委员缴纳物业费是有硬性要求的，但很多业主因为对物业公司的服务不满意而拒绝缴纳物业费。为了成立业委会改善小区现状，我们去物业公司交物业费，但物业公司为了阻止业委会的成立，没有收取我们的物业费。”陈回忆，物业公司最后收取物业费是经过街道办事处协调的。最后，他们聘请了专业的物业管理顾问来解答法律疑惑。

但他们当时遇到的最大困难是小区内有近一半业主将房屋出租，没有联系方式无法通知业主返回小区参加业主大会投票。

在街道办、社区等各方的支持下，他们终于通过各种渠道联系到了很多业主，动员业主们一个个回到小区参与业主大会的投票工作。

经过一年多的筹备和努力，2016年8月28日，经业主投票过半同意，李泽熙园区第一产业委员会正式成立。

随后，业委会与原物业公司协商如何改变小区现状。原物业公司拒绝业委会的监督管理。在多次协商无解的状态下，业委会在街道的监督协助下，再次召开业主大会招募新物业公司，新物业公司于2017年7月入驻。之后物业开始关闭小区大门，清理共享单车，清除垃圾，改善绿化环境，维护公共设施。

在陈看来，如果当时有物业管理委员会制度，他们就不用千辛万苦成立物业管理委员会，而是可以直接成立由街道办事处牵头的物业管理委员会，解决小区物业管理中的大部分问题。

物业管理委员会是《北京市物业管理条例》中新增的临时机构。

北京市物权法研究会副会长毕对《法制日报》记者表示，我国城市化进程非常快，社区已经成为城市的重要载体，社区内的物业管理越来越重要。成立业主大会，选举业主委员会代表全体业主管理小区事务，不仅是《物权法》、《物业管理条例》规定的权利，也是很多小区业主的努力方向。然而，在推进业主组织的过程中，由于种种原因，业主委员会的成立和运行在现实中并不理想。

毕认为，在这样的背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会。当小区不能召开业主大会或选举业主委员会时，当地乡镇街道会推动成立物业管理委员会作为业主组织的临时组织。

“现阶段，物业管理委员会在对接社区治理方面具有优势。社区的物业管理活动发展到今天，实际上包括三大类:物业服务、业主自治和社区治理。物业管理委员会的成立，有利于全面协调各方，实现社区的良性治理。”毕表示，需要强调的是，《北京市物业管理条例》提出的党建引领社区治理框架下的物业管理制度是一个非常重要的提法。“这是立法最大的亮点。”

地方密集立法

及时跟上社会发展

《北京市物业管理条例》生效的同一天，《重庆市物业管理条例》也生效了。

《重庆市物业管理条例》的亮点包括:加强物业管理与社区治理的融合，规范物业管理关键环节，加强对业主自治的支持和监督，完善物业管理信息披露制度，建立物业第三方评估体系。

此前，《深圳经济特区物业管理条例》已于今年3月1日起施行。

值得注意的是，今年以来，陕西、广西、海南等地陆续修订了此前的物业管理条例。

今年1月17日，陕西省十三届人大三次会议召开，提出今年的任务之一是修订《陕西省物业管理条例》。

今年3月，《广西壮族自治区物业管理条例》进入二审阶段。5月，海南省住房和城乡建设厅发布《海南经济特区物业管理条例》，公开征求社会各界意见...

对于物业管理领域如此密集的地方立法，毕认为，随着中国城市化进程的加快，城市人口首次超过农业人口，中国城市化进程进入后半段，城市建设由增量向存量转变，大规模城市建设趋势不再，城市建设由新建向旧城改造转移。

毕认为，无论是什么类型的社区，它都已经进入维护阶段。在这个过程中，物业管理的好坏直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此，物业管理立法需要及时跟上，规范物业管理活动，妥善解决小区存在的各种问题。"这是各地密集实践的现实背景之一."

另一方面，在毕看来，这是国家立法的背景。随着《民法典》即将实施，民法规范越来越重要，涉及到国家治理体系的整体完善。社区治理作为国家治理的重要基础，也必须在立法层面加以完善。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎对《法制日报》记者表示，这一波地方物业管理立法的背景，一方面在于人民群众的需求，另一方面在于物业管理法律的滞后。

“因为现实中需要修改法律的地方太多了，各地都想看看能否在一个窗口期内，特别是民法典实施之前，形成解决实际问题的地方性规则和办法。”翟业虎解释道。

明确定义具体系统

准确应用实际治理

2007年8月，国务院发布《物业管理条例》，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众生活和工作环境。《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。

2016年1月，国务院常务会议通过《国务院关于修改部分行政法规的决定》，包括修改《物业管理条例》，删除“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书”等2项规定。

2018年3月，《国务院关于修改废止部分行政法规的决定》通过，对《物业管理条例》进行了修订，主要取消了物业服务企业资质管理的相关规定，增加了建立守信用联合激励机制和失信行为联合惩戒机制的相关内容。

在毕看来，国务院的《物业管理条例》和各地的物业管理立法，都是对物业管理制度中的具体制度作出明确规定，使其在实际治理中能够准确适用。

“符合规律的制度创新才会有生命力，符合普遍规律的制度创新才会有普遍推进的可能。从全国范围来看，社区已进入增量振兴阶段，这就要求业主自治能力大幅提升，物业服务和管理水平提升，乡镇、街道等地方行政部门的公共治理能力提升。本着这一点，他们各自的制度安排应该合理而准确，并削减缺点。”毕文强说。

毕认为，通过地方物业管理立法，进一步丰富和细化物业管理制度，是一件好事，也是必须的。因为法律本身就是为实践而制定的。“这也将对国务院今后及时修订《物业管理条例》有很强的借鉴意义。”