s姐 预算400万，高新投资怎么选？自住+品牌需求，沣东沣西还是泛高新，求指点迷津？丨S姐问答No.146

S姐问房圈精彩问答节选

Q1

预算400万，高新投资怎么选？

Q：S姐您好，我在锦业路偏西边工作，最大可以预算总房款400万左右，考虑投资为主，自住为辅，目前看招商臻观府，保利天悦，新城首府，紫薇华发等的160-180的大户型，1.请S姐帮忙判断下哪个升值潜力更大?2.如果选择招商臻观府，请S姐结合三环噪音，云轨噪音，和日照时间，帮忙判断下选择多少楼层更好。3.软件新城的名校加，S姐觉得能办好吗?一个名校加五六个分校，教学质量能保证吗?可别花了大价钱买了房，回头发现就是个普通学校，岂不是亏了。

A：你这套房是用来投资还是自住？如果是自住的话，不要先去追求它的升值潜力有多大，而是要选择一个适合自己的房子。目前你看的这些楼盘都各有特征。第一，能买高新区肯定不买高新以外其他的区域，所以新城首府就不建议选择了。那么剩下的保利天悦、招商臻观府和紫薇华发，也代表了高新现在的三个区域发展，保利天悦的位置是目前高新区域里发展比较成熟的丈八路板块，这个板块事实上是在五年以前高新重点开发的一个区域，以住宅为主，但是高端住宅偏少，虽然保利天悦定位高端住宅，但实际上交付来看就是普宅。这次保利天悦不知道会不会由于限价的原因，去降标，就目前来看，它位置的保值性是最高的，如果它的价格批出来比较合适，那么升值潜力就不用说了。

第二就是软件新城，软件新城应该说是未来的五年里高新重点发展的一个区域，也说明这个区域可能在未来五年增长性比较高，但这个区域的缺点是，因为它不是房地产开发和区域开发同步的，它是区域开发先行，先引产业配套再去卖地搞开发，所以导致土地价格非常的高，房价也就被顶的就比较高，没有低于25000的，当然它的资源配套会更好。招商臻观府应该还算是这个板块里价格低一点的楼盘。

紫薇华发的价格大概是一万七八，我觉得这个价格在高新三期还是比较合适的，因为它跟高新二期有明显的价格梯度，而这个区域也是未来十年高新重点发展的，就是它的战线会拉得更长，因为现在还属于一个拓荒的阶段，所以很显然，如果说你要是投资的话，那在价格比较低的情况下，我建议你选择紫薇华发做长线投资。

然后如果你是要自住，追求稳妥性，就看保利天悦。招商臻观府就是说你现在追求好一点的学校资源，并且满足你现在自住的条件，又看好软件新城的发展，那你可以去看招商臻观府，也就是所谓投资兼自住。

另外你说的日照和云轨噪音这些，具体得看小区规划图。首先三环的噪音问题，如果说楼位距离在三百米以上，噪音可以忽略不计，如果在一百米左右，那中间的楼层就会比较吵，建议从两头的楼层来选。采光方面，主要跟楼间距有关系，当然越高采光肯定越好，具体是由南边楼的高度及间距是决定的。

最后说名校加能不能办好，这个我没办法准确回答你。我估计即使教育方面的专家也不可能给你明确答案，但我觉得名校加是西安教育升级比较好的一个策略。王书记来了以后对西安的教育还是有很大一个变革的，第一先把量冲上去了，第二就是名校加，相当于学校的质也相对有些保证。而且高新应该是在西安市内教育资源最好的，无论是软件还是硬件都是最好的，所以如果高新的教育再搞不好，那其他区域就更搞不起来了。所以没必要因为学校因素担心花冤枉钱。

Q：亲爱的S姐，纯投资的话，这几个盘相比奥园和悦府和金地中央公园怎样?谢谢

A：能选高新，何必选泛高新。你的预算400万是完全能够买的了高新盘子的，所以重点看高新就好了，不用看泛高新，主要是好资源更值钱。

Q2自住+品牌需求，沣东沣西还是泛高新，求指点迷津？Q：背景:打算3-5年后回西安，未来会在高新工作。目前没有小孩，想以后有小孩上学了回去西安。目标:想买一套用于自住+有升值潜质的大开发商的房子。预算: 200w以内，购房资格:我老公社保交在西安且满五年，有购房资格，夫妻名下没房产。现状：看了高新周边，城南和沣东能源金贸区和沣西。看过城南的融创江山宸院和金辉西苑云筑，沣东林凯溢金湾和沣西的科为城。提问:置身沣东感觉新区规划的确实不错，感觉不限购的能源金贸和沣西被炒的成分比较大，但是城南大学城都说没啥可发展的空间，需要美丽的S姐指点迷津。A：首先要看下你的首付大概是多少，因为现在名下没有房产，所以你可以做首套30%的首付，如果首付的预算够其实你总价也不一定要控制在200万。稍微超一点的话，在高新三期是可以选到的，重点可以看下高新三期，而且你也是打算3、5年以后回西安。高新三期短期之内可能配套不足，但是发展几年之后，那个区域长期来看的趋势还是不错的。当然这个要看高新三期以后的房价，目前就中海寰宇天下和紫薇华发，紫薇华发的价格还可以，在一万七八这样的水平。

第二个就是泛高新，泛高新200万以内最优的可能就是融创江山宸院，属于长安板块，雁塔板块现在200万以内的比较少。雁塔现在基本上都是改善型的盘子，长安可能还会有些刚需盘，比如再往东一些有中南春风南岸、翠景台这些项目。虽然说由于南控，可能往南没有什么发展的趋势，但是你可以看到整个区域会存在人多房少的情况，所以房子的保值性很高。

虽然沣东沣西整体的规划比较好，但毕竟是属于新区。新区它在落地性上是一定会有风险的，就是兑现打折的风险，而且新区目前的价格已经不便宜了，你看同样的价格，比新区要低的是可以买长安的，长安现在最重点的应该是大学城板块，它好一点的二手房基本上都在18000以上，这是我们能够眼见为实的市场赋予它二手房的价值。因为对于我们买房子不能光看规划，还要看它真正落到市场以后，二手房的真实市场情况。

能金区新房价格炒得很高，基本在18000，但是好一点的二手房才卖到14000。所以很明显价格是虚高的，这个区域以后有可能会暴击，就是等到将来所有的产业落地，规划真的如图纸、如销讲说辞上一样落地，可能会带来一个大幅的增长，但是目前来看是虚高，要长时间的一个横盘去夯实这个区域价格。如果说你是作为首套，我不太建议你去冒险，尽量选择稳妥一点的区域比较好。

注：为保护粉丝隐私，文中均不体现提问者姓名