联邦之城 墨尔本CBD：宜居之城的核心

墨尔本连续五年傲居《经济学人》杂志“全球最宜居城市”榜首。这头衔得之不易，其背后是墨尔本超过20年的产业调整、城市功能再定位、城市再开发的努力。特别是CBD区域，更是见证了墨尔本市中心由几乎被遗弃到重生的历程。

中央商务区的重生

·逃离CBD

像几乎所有经历过工业革命的西方传统城市一样，墨尔本CBD是工业时期工业生产和市场交易的中心。由于环境污染严重，治安不佳，墨尔本CBD在20世纪60年代快速机动化时期迅速衰落。人们不断向环境更好的郊区迁移，下班后市中心很快变得寂静无生气。

进入1980年代，当时的联邦政府采取了激进的金融改革政策，金融扩张幅度超过国民经济的承受力，大量过剩资本涌入商业地产，资产价格迅速上涨。这段时期，墨尔本CBD有大量写字楼入市市场需求却十分有限。过度开发及市场投机很快堆积起大量泡沫，并随着1987年10月19日“黑色星期一”的全球股灾而破裂。澳大利亚1990年陷入了1930年代大萧条后的最严重经济衰退。墨尔本在经济衰退之初大量企业倒闭，写字楼退租不断蔓延，人们开始加速逃离中心区域。到1993年，墨尔本CBD写字楼空置率上升到27%的历史最高点，市场信心跌至谷底。

复兴之路

为了应对经济危机导致的不利局面，新上台的墨尔本自由党政府开始实施一系列市场干预及刺激措施。首先，政府于1992年开始实行“邮编3000”策略，通过将空置的写字楼改造为公寓、并新建公寓楼以吸引人们回归市中心居住。同时，包括前述斯旺斯顿街步行化改造项目在内的一系列环境整治工程，致力于复兴CBD区域的商业零售。“邮编3000”策略很快起到促进CBD再生的积极作用，CBD常住人口迅速增长，并逐渐外溢到邻近的南岸 和港区。到1990年代中期该策略逐步退出时，墨尔本市中心新增了超过3000套公寓，并逐渐改善了原有CBD区域以商业办公为主的较单一城市功能。

其次，大规模调整城市中心区的土地利用和城市功能。随着20世纪90年代初的经济危机，澳大利亚和墨尔本的去工业化也迅速加深。原本聚集在CBD周边的工业工厂和港口设施逐渐外迁，城市功能快速调整。随着人口的不断增加，墨尔本市政府引导开发商在市区开发高层住宅，并逐步将住宅开发引入南岸和港区两个重点城市更新区。20世纪90年代初，南岸工业设施迁出，大量高层住宅拔地而起。这包括澳大利亚最高的公寓楼——探索塔。

墨尔本中心城市城市更新的关键区域:南岸和港口区。这两个区域与CBD相邻。来源:谷歌地球，作者编辑

转型初期的墨尔本南岸和港区。来源:Flickr，作者编辑

南岸经过初步开发。图中最高的建筑是探索大楼。来源:Flickr

墨尔本海港区。港口重建项目始于1996年，是墨尔本近20年来最大的城市更新项目。原有的港口和工业设施进行了搬迁，并引入了新的住宅、办公和商业开发。目前办公楼80多万平方米，吸纳就业人员近4万人，常住人口8000多人。来源:Flickr

随着南岸与港区这两大市中心城市更新项目不断进行，墨尔本CBD也逐步向外扩张。原先由经济危机导致的市中心衰败势头也早已扭转，并成为墨尔本最具吸引力、最重要的混合功能城市核心区域。截至2014年，墨尔本CBD、南岸、港区这三个区域的常住人口已达5.6万，并仍在迅速增长。市中心公寓供应量的加大，为向往便捷生活的人们提供了多元的居住方式选择。

2004-2014年墨尔本市中心的人口增长。得益于成功的城市功能调整战略，墨尔本市中心的常住人口在过去十年中迅速增长。官员们预测，到2030年，市中心的常住人口将增加一倍，超过12万。资料来源:澳大利亚统计局

·墨尔本再中心化的逻辑

作者在《墨尔本维多利亚女王市场的更新与改造》和《墨尔本维多利亚女王市场的更新与改造》中提到，墨尔本正在经历的“再中心化”有其深刻的社会经济逻辑。

首先，澳大利亚人口总量小，老龄化趋势加快。为了应对人口结构变化可能带来的政府福利支出危机，澳大利亚政府一方面鼓励民众生育，另一方面将吸引移民作为其长期的人口战略。其次，墨尔本相对较低的生活成本、相对较多的就业机会、优越的生活环境、丰富的文化节事活动，吸引了澳大利亚其他区域的移民不断涌入。根据官方预测，墨尔本全市总人口将由目前的450万增长至2030年的约600万，并将于2050年增至780万。快速增长的人口，一方面给城市带来诸多挑战，另一方面也提供了经济持续增长的动力。

墨尔本人口增长趋势及预测。资料来源:澳大利亚统计局、维多利亚州环境、土地、水资源和规划部

为了应对人口快速增长，除了采取传统的城市外扩、新建居住区的策略外，墨尔本更多采取了在已开发区域进行再开发的方式。而墨尔本CBD及市中心区域由于基础设施建设水平高、各种配套完善，围绕其周边区域开发住宅、提高开发强度不仅可以最大限度利用现有设施，更可以节省大量基础设施投资开支。另一方面，作为传统的单中心城市，墨尔本CBD的首位度仍有提升空间。如下图所示，墨尔本CBD就业首位度为11%，虽低于纽约曼哈顿，但已与芝加哥持平，且高于伦敦金融城。而就业强度与全球发达城市相比仍有提升空间。正基于此，维多利亚州政府在其“墨尔本2050” 战略规划中，除了强调将引导城市向多中心化方向发展，也强调应强化CBD及中心区域的核心功能。

墨尔本CBD与世界其他城市就业指标比较。

来源：墨尔本市政厅官网、北京市第六次人口普查、伦敦金融城官网、维基百科、Demographia、仲量联行

*注:仅包括中城和下城，不包括曼哈顿岛的其他地区

借鉴与小结

城市多中心悖论

长期以来，国内规划界对单中心城市的排斥及多中心化发展的盲从几乎已上升到“政治正确”的高度，言必多中心。但一个城市到底是单中心还是多中心、需要几个核心区，完全取决于城市规模。墨尔本大都市区450万人口，虽是单中心城市结构，但过往一个世纪的城市演变与发展所积累的经验教训，使得官方及学界达成共识，即多中心是墨尔本未来容纳更多人口、确保城市服务品质的必由之路，但要形成多中心的发展格局，必须首先强化现有CBD区域，进一步提升其首位度，使其成为墨尔本毋庸置疑的城市核心区域。

纵观世界，发达国家CBD发展的经验告诉我们，很难违背发展规律。一定人口规模的城市在发展过程中往往从一开始就没有形成多中心的发展格局。中央商务区的形成是人口、土地、资本和基础设施等资源配置效率最大化的必然结果。只有当边际效应开始降低，负外部性完全大于正外部性时，市场溢出才会发生。

如前文所述，墨尔本CBD 2.4平方公里范围内提供了超过22万个就业岗位，就业强度达9.2万人/平方公里，其11%的就业首位度已接近国际先进城市水准。而北京CBD 目前就业强度仅为4.3万人/平方公里，吸纳就业仅占全市3%。提升CBD的就业强度、完善CBD区域多元商业、文化、教育、休闲娱乐等配套设施、强化其作为北京核心功能区的地位显得尤为紧迫。

但是，仅仅依靠新建办公楼提供就业空来提升就业强度和优先度是远远不够的。仍以墨尔本为例，除了许多在写字楼工作的高收入白领，墨尔本CBD大量的中等技能岗位分布在依赖步行环境的配套服务部门，如服装店、餐厅、酒吧、咖啡馆、沿街社区服务等。适合步行的环境需要有人性化尺度的街道空。

倘若北京CBD仍延续大路网、大地块的思路，仍以超大体量的建筑尺度代替街区尺度，这种城市空间形成后，其松散的空间布局必将加剧交通出行需求，加剧现有区域的拥堵；更将直接消灭大量沿街商业及就业机会，切断市场自我完善机制的根基。而再便捷的地下空间，最终也难以取代舒适的、适合步行的街道。这种非人性尺度的城市空间，是任何以宜居城市为目标的城市都应当避免的。

虽然现有的中央商务区还不完善，但建造一个新的中央商务区可能会违背其初衷。北京已经开始严格控制人口增长。未来20年，当预期人口增长持续放缓，人口结构持续老化时，新增的大量商业办公空间将被填充到哪里？

我们不能以目前北京写字楼市场火爆、租金已比肩纽约这些短期现象，来判断未来市场需求就一定旺盛。横滨的“港湾未来21”在开发之初，定位为东京大都市区的副中心，希望能疏解东京过于聚集的人口。而十几年过去，当初规划的开发规模至今仍未实现，东京也仍然聚集着全球第二多的世界500强企业总部，年轻人仍不断涌向这座日本最大的城市。

人是城市发展的基础

未来城市之间的竞争将围绕人口，特别是高素质劳动力展开。纵观世界范围内，无论老牌的全球城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京，还是后起之秀的新加坡、首尔等，无不将吸引高素质劳动力、创建宜居之城作为城市可持续发展的最重要战略，并将其纳入长远发展规划之中。这些处于全球资源配置网络顶端、市场化已非常充分的城市深谙，经济发展的持续动力便是稳定增长的人口，特别是当土地、资本这两大生产要素投入的边际效应已达最低水平时。技术进步当然能推动经济持续发展，但技术进步最终仍依赖于人。人，才是城市发展之本。服务人、留住人才是一座宜居之城应秉承的理念。

有趣的是，中国很多城市依然反其道而行之，把严控外来人口作为规划目标。但笔者认为，随着住房库存压力和经济增长乏力，这些短视政策将很快得到调整。几乎可以预见，国内一线城市将以其不可动摇的政治地位和匹配的社会经济资源，继续吸引外来人口；经济发展水平高、环境承载力强的二线城市将吸引三四线城市及其周边地区的农业人口。在三四线城市，除了少数经济发达、环境良好的城市外，大部分城市将难以摆脱未来十年人口净流出带来的衰退。

全面二胎政策能在多大程度上起作用，目前还难以预计，但以文化背景相近的东亚经济体——如日本、韩国、台湾地区的经验看，即便采取更加激进的鼓励生育政策，也难以在短时间内扭转低生育率所导致的人口老龄化、劳动力人口持续减少以及随之而来的经济增长乏力的趋势。

参考

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Demographia , United States Central Business Districts , http://demographia.com/db-cbd2000.pdf,

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http://www.delwp.vic.gov.au/__data/assets/pdf_file/0018/308511/Victoria-in-Future-2015-WEB.pdf,

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Rob Adam AM , Repurposing Our Cities: Postcode 3000 to the 7.5%City,

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https://en.wikipedia.org/wiki/Timeline_of_Melbourne_history,