上海2035规划 深度解析《2035上海市城市总体规划》，看上海板块投资价值分布！

12月25日中国政府网发布，国务院原则同意《上海市城市总体规划》！

对优化城市空间布局、严格控制城市规模、加强生态环境保护、创造优良人居环境、塑造城市特色风貌、保障城市安全运行、健全城市管理体制等提出了明确要求。

逐步形成“一主、两轴、四翼，多廊、多核、多圈”的空间结构和“主城区—新城—新市镇—乡村”的城乡体系。

到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。

在《总体规划》的指导下，努力把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城，卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市。

几乎所有的房地产项目在宣传升值潜力时都会把上海2040规划抬出，可见规划的力量！

但我们必须的清楚的认识到，上海的城市规划是分能级的，能级越高，发展潜力才越大。

因此，逐步形成“一主、两轴、四翼，多廊、多核、多圈”的空间结构和“主城区—新城—新市镇—乡村”的城乡体系。这句话就非常有深意了！所以我们来重点解构！

城乡体系：“主城区—新城—新市镇—乡村”

同一体系，地位分高低，从主城到乡村正是规划高低的排序！

看下图，中央粉红色的色块就是现在主城范畴，原先的主城区仅包含外环以内，但2035规划加入了宝山绕城高速以南，浦东川沙，闵行莘庄和虹桥核心区！

外围圆圈较大的几个点是新城，以圈为圆心画的虚线是它的辐射范畴，包括嘉定、松江、青浦、南桥和南汇，地位次于主城区。

剩下的所有点都是新市镇，分为三种：

1.多层的小圈是核心镇，只有两个，崇明城桥和金山滨海

2.空心圈是核心镇，一般位于城市外围，规划能级次于新城，功能是辅助新城带动辐射周边乡镇

3.大一点的实心圈是中心城周边镇，围绕主城区，发展相对成熟

4.小一点的实心圈是一般镇，地位最低。

不在图中标出，但有人居住的地方是乡村！

大家可以根据排序，看看自己住的地方在未来规划中是什么地位！

总 结：

1.以虹桥和莘庄的地位，并入主城并不稀奇。

但如果细分宝山和浦东主城片区，会发现：宝山顾村，上大的地位高于嘉定江桥和南翔。浦东川沙，地位高于曹路，浦江镇和周浦。

2.南汇的新城发展重心是临港，现阶段房价更贵的惠南只是中心镇，不出几年临港房价就会逆袭！

3.崇明城桥和金山滨海，他们距离市中心太远，够不上新城级别，又没有大哥带动辐射，发展可能要延迟到下一轮。

空间结构：“一主、两轴、四翼，多廊、多核、多圈”

“一主、两轴、四翼”指的是主城区的发展结构”

一主：中心城区，外环线区域以内，范围面积约663平方公里，规划常住人口规模约1100万。

主城区=中心城区+主城片区

两轴：指的是黄浦江竖轴+延安路-世纪大道横轴两条发展轴

四翼：宝山、虹桥、闵行、川沙四个主城片区

连起来就是以中心城为主体，沿黄浦江、延安路-世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，并强化宝山、虹桥、闵行、川沙四个主城片区的支撑，打造全球城市核心区。

总结：

主城区发展重点落在横竖两条轴线上，黄浦江和延安高架。

回顾一下主城区的范畴，是不是将宝山吴淞口以下滨江土地和闵行滨江土地全部收入囊中！

显然，宝山的滨江淞南板块和闵行江川紫竹将是未来外环发展的重中之重！

横向的发展重点自然是虹桥商务区和川沙迪士尼。

“多廊、多核、多圈”，指的是上海在整个长三角经济圈的空间结构。

多廊：沿海沿湾、沪宁廊道、沪杭廊道、沪湖廊道、通苏嘉廊道

多核：杭州、宁波、合肥、南京

多圈：苏锡常都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈、南京都市圈、合肥都市圈、沪宁合杭甬都市圈

总结：

长三角都市圈是个长久的方向，和雄安一样，提前布局总是没错的。

尤其是处于廊道上的城市，一旦有高铁规划或者产业转移，对当地的房价都有促进作用，比如：宁波杭州湾、吴江、湖州、南通、苏州、嘉兴、昆山、太仓等。

上海城市规划商机无限，经过上述分析，我们可以判定：

上海宝山顾村和闵行浦江滨江以及虹桥潜力最大，

其次是川沙，

再次是松江、嘉定、青浦、临港、南桥新城，

最后是其他板块！

如果在市内限购，宁波杭州湾、南通、苏州、嘉兴、昆山、太仓这些城市可以考虑。

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