招保万金 300+房企“厮杀”22城795宗地丨公司篇

  乐居财经讯 伴随着22城第一轮土拍全部落槌，房企上半年攻坚战也告一段落，这次土拍，没有输家。

  房企报名激进、举牌强势、抱团抢滩、溢价率攀升、利润空间紧缩、头部房企和本土实力房企强势争夺……这已然是22城首批集中土拍呈现出的普遍现象。

  而在这一轮土拍中，我们也看到了在面临政策和市场的双重压力下，为生存和欲望而展现初的房企百态。

  气势恢宏：融创横扫多个NO.1，招保万金很强势

  此次土拍，300多家企业参与了795宗土地的竞拍，在土地集中供销两旺的这个时机，房企们必然背水一战。

  在统计的企业拿地宗数和拿地金额等多个榜单中可以看出，融创已经拿到宗数第一、成交金额第一、新增土储建筑面积第一3个NO.1。

  除此之外，百强名单中，国企/央企进军路线十分明显，几乎在各个城市都参与了竞拍和落子。保利/招商分别落子15城和10城，TOP50中，国央企业落子布局已成碾压之势。

  比如广州首次集中出让第一天就几乎是国企、央企和大型房企的主场，越秀地产拿下4宗，融创拿下2宗，招商蛇口、华润置地也有斩获。第二天越秀地产、招商蛇口、碧桂园、融创仍然活跃，越秀地产联合中铁建拿下南沙区横沥岛地块后，又拿下云区广龙路一期地块。

  而在炙手可热的长三角，苏州出让首日时，央企&房企占比首日总金额的68%；第二天央企&国企占比今日总金额的63%。两天均稳定在60%以上，累计占比高达66%。

  另外在优质地块上，数十位房企抢一宗地也是司空见贯。

  以合肥为例。土拍新采用“竞地价-竞配建-摇号”三个阶段，12宗宅地中有4宗进入到竞配建阶段，另外8宗都触及最高配建面积，进入摇号阶段，尤其是滨湖区02号地块的摇号，43家房企全部都选择参与。

  多个“马甲”公司为提高同一幅地块成功率的行为也并不少见。克而瑞报告认为，接下来或将有更多城市更新完善土地出让规则，比如第二批集中出让中或将有更多城市进入“竞品质”阶段。

  土储分化：TOP100占比超8成 70万套房入市供血

  克而瑞数据显示，5月份34家头部房企单月业绩同比增长，30家单月业绩环比增长。融创单月实现业绩704.9亿元，同环比分别大涨56.0%和28.8%.此外，保利、中海、招商、龙湖、世茂等房企也表现突出，单月业绩同环比增长显著。

  伴随这些货值的枯竭，下半年的土地储备已经迫在眉睫，这也是头部房企在热点城市中大杀四方的根源。

  此次22城中新增土储面积前十名的房企总共储备约2328.7万㎡，按照1套100㎡计算，约可以造出23.28万套新房，平均一个城市新增1万多套新房。

  万科在此次22城中全面进驻了15城，重点投资宁波、南京、宿迁、杭州等长三角城，单1-5月份累计新增货值近两千亿。

  一向稳健的龙湖这次在集中土地出让上也以247.6万方的成绩位列TOP4，此外旭辉、绿地、金地、中铁、中国铁建、华润、招商都取得了100万方左右的新增可售的建筑面积。

  此外，我们看到TOP100强获取的新增货值就占据了此次300多家总货值的83%，30强房企共计拿下260宗含宅地块，占集中供地的4成左右，中小房企在货值储备上依然难以和头部房企抗衡。

  值得注意的是，在本轮集中出让中，也有不少全国性头部房企也表现的十分低调。

  国贸、朗诗、海伦堡、首创、新力等房企由于报名宗地有限，且在利润空间呈现精细化转型后，只获得约10万方左右的货值储备。

  本轮300多家企业共获得69920073㎡的储备，这意味着近70万套房子将在下半年和明年上半年极大的弥补热点城市的新房短缺。

  正面厮杀：“强龙已压地头蛇”

  强龙和地头蛇之间的战斗由来已久，本轮集中出让也不例外。

  TOP100房企已经实现单月销售操盘金额11192.8亿元，环比增长8%。从今年以来的累计数据看，百强房企整体的销售操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也增长39.4%。

  有数据统计，4月广州成功卖出42宗涉宅地块，其中由TOP10房企中融创、招商、华润和碧桂园仅拿下7宗地块，总体占比不到16.67%。2016年31宗涉宅地块中由TOP10房企斩获的地块高达15宗之多，占比达48.39%，而2020年这一数字下降到16.5%。

  但在首轮集中供地，头部房企却在广州就大杀四方。今年前5月，融创在公开市场的拿地金额已经超过900亿元。在广州和杭州2城的首轮集中供地中，一口气就拿下6宗。

  此次成都集中拍地中，成都本土房企人居力压头部房企共获得位于天府新区、龙泉驿区和温江区的4宗地块，总金额53亿元高居第一；龙湖则以18.7亿元取得龙泉驿区一宗地，位列第二；龙光竞得2宗地，成交金额18.4亿元，排名第三。

  短期来看，在首轮集中供地中规模房企的优势仍将延续，行业集中度仍会继续提升。

  但对于未能成功拿地的企业来说，及时转移城市布局、拓宽拿地渠道将是获得土地储备重要方式，但如何在利润和规模之间做进退取舍，也是此类房企面临的一大考验。

  这次土拍就有不少跨省拿地的“睿智”企业，安徽伟星在合肥首轮拍卖一无所获后，在武汉却拿下炙手可热的光谷佛祖岭P072号地块首次进驻武汉。与此同时武汉城建在苏州拿下备受关注的科技城32号地块，首进苏州。

  其实随着城市格局扩张，板块持续外延与发展，郊区的规划与配套逐渐完善，也成为承接主城外溢需求的主要阵地，市场基本面持续向好，近郊与远郊的价值也得到了更多认可。

  抱团抢滩：集中拍地时的生存策略

  自4月15日长春打响集中拍地“第一枪”至今，22个重点城市中，溢价率超过30%的就有110宗地，房企的参与度很高，地块竞争激烈，部分城市的土地溢价率被推高，多数城市溢价率“限高”，自持和配建比例大增，成本加大十分明显。

  拿还是不拿，已经不是房企考虑的首要问题了，必须广撒网，勤收粮，平衡利润空间。

  土拍“游戏规则”更改后，竞拍策略也会随之改变，所有考量资金压力、防范风险等多方面因素，多家房企“抱团”拿地已成为新策略。

  比如在广州土拍中，越秀+南投+中铁建、招商+弘阳、上坤+徐福组成联合体，其中越秀及其联合体拿下6宗地块。重庆46宗土地中，金科+美的置业、融创+大发、大唐+金科、龙湖+重庆颐天康养等联合体共拿下8宗地块。杭州有5幅地块为联合竞拍竞得。

  在北京参与首批集中土拍的50多家房企中有37个联合体，其中“金地+华润+保利”抱团报名了16宗地块，在北京已成交的地块中有6幅地块为联合体竞得。

  与其说22城首次集中出让是对楼市调控的一步棋，不如说是对房企拿地能力和降红线能力的一次深度体检，拿地的欲望和状态就是一级市场的体温表。

  第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是观战类房企和中心和中小型争夺的绝佳时机。

  2021年已经过半，这一轮楼市暴涨周期之后的回调深度很大取决于下半年的供地规模，限价、摇号、竞自持等组合拳下，房企取地生存策略依然是一个动态迷局。

  武汉此次土拍呈现出热度分化明显的特征，除了溢价率高于100%的以上三宗地块 ，还有1宗P034号地块溢价率也达93.83%；有2宗地溢价率超过80%，另有二十余宗地溢价率为0。

  整体来看，34个地块溢价率高于50%，集中在重庆、武汉，青岛、郑州、济南也有有少量分布。溢价率高于50%的地块中，重庆占据了22宗，成为众多房企争夺的重点城市。溢价率在30%以下的城市，主要集中在南京、郑州、宁波和福州。此外，整体统计中，共有三百余宗地溢价率为0，集中在武汉、青岛、长沙和长春，天津和郑州也有一部分。

  作为首都，北京的第一次集中土地共出让30宗、成交金额位列第二，但楼面地价控制在5-6万+区间，溢价率更是在2.5%~14.99%之间，可谓是全国土拍教科书级别。

文章来源:乐居财经