北京市物业管理条例 《北京市物业管理条例》实施3个月 小区管理发生可喜变化

吉门里社区物业管理委员会成员正在就社区治理发表意见。本报记者何勇摄

本报记者何勇

物业管理涉及群众切身利益，被称为城市治理的“关键小事”。它不仅是群众关心的热点问题，也是当前基层社会治理中矛盾集中的领域之一。

从5月1日起，《北京市物业管理条例》开始实施。条例从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计，解决业主大会和行业委员会难以成立、物业服务收费价格难以调整、公共收支不透明等一系列现实问题，创设物业管理委员会、及时调整物业服务收费、公共收支公开等一系列制度，推动物业管理走上规范化、制度化、法治化轨道。经过三个多月的实施，许多社区发生了可喜的变化，让居民看在眼里，乐在其中。

成立仅10天，本次物业管理会议就解决了三大问题

7月23日，海淀区太平庄北街集门里社区会议室正在召开“解决沿街晾晒问题协商会”，社区物业管理委员会成员、居民代表、物业公司代表、街道综合行政执法队代表参加。

根据《北京市城市市容和环境卫生条例》，禁止在城市道路的护栏、电线杆、树木、绿篱等公共场所晾晒衣物。“禁止沿街晾晒是对的，但对于一些住在没有阳台的老楼里的居民来说，应该给他们一个晾晒衣服的地方。”物业管理委员会委员张说。

“这个提议不错。问题是公共晾衣架安装在哪里？如何管理和使用？”“如果大家同时有使用需求，会不会引发新的矛盾？”经过20多分钟的讨论，大家畅所欲言，是否、如何、在哪里、如何设置公共晾衣架，投票决定解决沿街晾晒问题。

集门里社区作为上世纪80年代建成的老旧小区，建筑类型复杂，共有15个产权单元，35栋住宅楼，居住居民上万人，物业管理难度较大。

这种情况并不少见。在一些社区，门禁损坏，没有维修，电梯坏了，没人关心...根本原因在于社区对物业公司缺乏监管。当遇到财产冲突和纠纷时，业主往往只能自己想办法，很难形成共同努力来保护自己的权益。业主大会和业委会的设立，使业主在与物业公司沟通协商中处于平等地位，也能对物业服务形成长期有效的监督和制约。

但数据显示，北京现有住宅小区10213个，其中实行专业化物业管理的有4772个，成立业主委员会的有1216个，这意味着80%以上的住宅小区仍未成立业主大会和业主委员会。

为此，《条例》明确提出，对于不具备成立业主大会条件的，或者具备成立业主大会条件但有困难，在业主大会成立后未能成立业主委员会的，可以成立物业管理委员会。

“从降低成立业主大会的门槛，到创设物业管理委员会临时组织，旨在进一步推动业主组织建设，最大限度保护业主合法权益。”北京市人大常委会城市建设和环境保护办公室主任郝说。

7月6日，吉门里社区物业管理委员会正式成立，由11名居民委员会代表和业主代表组成，均为党员。集门里社区物业管理协会成立仅10天，就为居民解决了屋顶漏水防水维修、道路破损维修、残疾人代步车停放等三大难题，赢得了居民对物业管理协会作为社区治理生力军的初步认可。

《条例》的亮点之一是以党建为主线，强化属地管理责任，推动物业管理从行业管理向社会治理转变，最大限度地把党的政治优势和组织优势转化为城市治理优势。

比如在疫情防控期间，北太平庄街道秋瑾知春社区通过党建、联合物业等多方力量发起“敲门行动”，进行人员排查，确保不留一人。

“必须坚持党建引领，依法开展工作。”北京市人大常委会主任李伟说。根据北京市《加强物业管理提升物业服务水平三年行动计划》，今年年底前，全市新成立行业委员会2000余个，行业委员会成立率、党组织覆盖率、物业服务覆盖率均超过60%。2021年，“三率”达到70%以上；2022年，“三率”均达到90%以上。

北京市朝阳区消防救援支队执法人员检查电动车充电站。郭玉京

物业费上涨了，服务跟上了，居民“买”了

"物业服务收费以市场调整价格和适时调整为准."规例中简单的一句话，也是业主最关心的一句话。

为了获得更高的服务水平，物业费应该随着市场的变化而调整，这是很多业主的共识。然而，这些年来，很少有社区成功调整了物业费。北京大部分社区十几年没有调整物业费，随之而来的是物业服务水平下降，业主缴纳物业费的积极性下降，小区设备设施遭到破坏，小区环境恶化，陷入恶性循环。

望京区嘉润花园小区前阵子贴出了公示。从7月1日起，一家新的物业公司将进入现场，为小区业主提供服务。同时，物业费也从2.3元/平方米提高到2.8元/平方米。此前，嘉润花园小区召开业主大会，表决通过了物业费调整方案。最终，近七成业主同意并委托业委会与中标的物业公司签订合同，并根据合同约定将小区物业费调整为每平方米2.8元。

郝说，这一立法也突出了利益协调原则。《条例》在规范行业委员会和物业服务企业运作、维护业主权益的同时，明确提出全社会应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，建立健全物业服务付费和价格调整机制，保障物业服务企业作为市场主体的权益，实现各方利益的平衡和协调。

中国社会科学院法学研究所副研究员董文勇认为，对于物业费多年不变的老旧小区，确实有必要“放宽”。但是，市场定价和及时调整不是坐以待毙、单方面决定的。物业费的调整必须与业主协商，物业公司必须按时“晒”账单，这显然需要价格调整。

如何“擦干”账单？《条例》明确，物业服务提供者应当在物业管理区域显著位置如实、及时公布下列信息:物业服务内容和标准、收费标准和方式；上一年度物业服务合同履行情况及物业服务项目收支情况，本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电支出、物业费、公共收支和专项维修资金使用的分配情况。

同时，根据《条例》，物业服务人利用共有部分从事经营活动的，应当单独核算公共收入。公共收入归所有人所有。

公共收入单独核算以前是一些社区的试点尝试。这一次，一审经验将作为一项制度正式立法。前不久，联日绿岛社区业委会开始向辖区房管局、街道办事处、社区居委会提交相关材料，希望通过这种方式拿回公共收益。因为《条例》明确规定，挪用或者侵占公共收入的可以由住房建设主管部门责令退回。"过去，有必要通过诉讼收回收益."社区业委会一位委员表示，扣除律师代理费和执行费后，账户内剩余资金只有几万元。“很大一部分收入都支付了各种费用，这样的维权成本确实太高了。”

有了《条例》赋予区住建部门或房屋主管部门的处罚权限，业主今后就不用上法庭了，业主对公共收入的所有权也能得到保障。

北京南锣鼓巷区月儿胡同。新华社记者张曼子摄

执法大门向前迈进，填补了执法的不足

5月1日，村民魏因收取“飞线”费用拒不改正被罚款500元。这也是《条例》正式实施后，北京市开出的第一张违章罚单。

当天，朝阳区消防救援支队第二消防监督师执法人员前往十八里店乡开展检查。在何世礼村一户人家的疏散通道上，检查人员发现存在电动自行车“飞线”违规充电行为。执法人员当场警告后，魏把充电板收了起来。然而，30分钟后，当执法人员再次返回时，发现魏继续给电动自行车充电，属于拒不整改的情况。执法人员立即确认了现有的违规行为。根据《条例》，非法拉电线电缆为电动车、电动自行车、电动摩托车、电动三轮车等充电。，由消防救援机构责令改正，拒不改正的，处500元以上5000元以下罚款。

许多居民厌恶周围财产的混乱，但他们对这些混乱无能为力。比如电动车“飞线”充电起火造成了很多悲剧，但过去物业和社区工作人员劝说批评，很多车主根本置之不理；私家车长时间占用堵塞的消防通道并不少见。过去，消防部门在安全检查时会提醒并清理它们。“现在，执法大门已经前移，填补了执法力量分散、处罚力度不够的不足。”朝阳区消防救援支队副支队长张伟告诉记者。

“没有规则，就做不成正方形。”随着条例的实施，不仅业主和物业使用人需要按照条例办事，物业服务提供者也需要受到约束。如果有违反法律法规的行为，他们将受到相应的处罚。

5月2日，在香水园街道双柳北小区，延庆区住建委执法人员发现22号楼、23号楼外墙墙皮、砖出现脱落，23号楼地下室消防疏散指示灯损坏，23号楼5单元楼道未及时清理。针对上述问题，执法人员立即将未按合同约定提供物业服务的违法行为告知物业服务提供者，并依据《条例》对物业服务企业处以1万元罚款，要求其7日内整改。

5月7日，大兴区住建委物业指导中心执法人员在检查中发现清苑西里小区物业公示栏内未公示物业服务信息，执法人员立即拍照取证并现场要求立即整改。

5月11日上午，记者随执法人员再次来到清远西里社区。现场可以看到，物业宣传栏的玻璃柜上贴满了公告，需要公示的物业服务收支、物业服务标准、24小时服务电话等内容清晰明了。“今天我们也看到物业公司按要求进行了公告，整改合格。否则，将处以1000元以上5000元以下的罚款。”大兴区住建委物业指导中心工作人员张立明说。

郝介绍，《条例》实施以来，住房建设、消防、城管等行政执法部门紧紧围绕群众关心的各类物业管理问题。按照《条例》规定的职责，通过日常巡查、联合执法等方式不断加强执法监督，查处了一批具有代表性的违法违规案件，有力推动了《条例》的贯彻落实。

布局设计:沈依灵