底跃 想挖地下室做底跃 新规来了：不可

“买底跃，带两个地下室，地上地下加起来四层，都是你的！”

近年来，在南京的各个售楼处，我们经常听到这样的说辞，很有吸引力。但最近风向突然转了，地下室将告别这个怪圈，回归原来的功能。

在最新的土地出让条件中，南京明文规定，地下空室只能作为停车、仓储、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅室内空直接连接。

一个

10月30日，江北新区出让3宗涉房地块。大华成功拿下核心区G13地块，楼面价近1.9万元/㎡。这个价格比之前的通榆王迪低3276元/㎡。

在土拍的前一天，网上传言土拍可能不允许挖地下室，这样开发商的价值会损失5%，土拍的积极性会大大降低。事实上，当天只有6家开发企业参与了G13地块的竞标。

后来有媒体发现，该地块挂牌文件中明确表示，该地块地下空室只能作为停车、仓储、消防、人防等配套设施，不得与住宅空内部直接连接。

据说你得到了一把真正的锤子。业内人士也惊叹，这可能是一种趋势，南京的土地拍卖政策可能会发生重大变化！

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近年来，带底跳地下室似乎是“常态”。地下室不是容积率，但可以作为产权面积出售。许多开发商利用这一点，降低底层房屋的单价，通过大面积使用来获利；而二楼以上的房子价格上涨，使整体均价不超过限价，开发商也能获得超额利润。

2016-2017年，开发商只是悄悄换了户型，堆叠别墅产品大部分采用地下室，楼层较低，可以理解。但是2018-2019年之后，我们发现平房是带地下室卖的，小高层是带地下室卖的，甚至33层的高层下面都有两个地下室。对于均价3万元的楼盘，想买普通楼层，至少要交3.2万元，相当于单价上涨5%-10%。

地标是隧道入口处的正荣润江城。在一个跳底的情况下，一楼和标准层的价差非常大:一楼价格超过2万，标准层最高价格已经超过3.5万。正是这种房价高低配置，将整体均价控制在3万/㎡以内。

不仅在江北，在江西南、城北等很多项目，这样的“变相调价”手段已经成为常态。因此，现在有些项目直接宣传“不挖地下室”为主要卖点。三分之二的一楼房屋位于地下，大部分地下区域没有照明，也没有通风。虽然这个地区的样板房可以很漂亮，但实际上只是伪装的地下储藏室。即使改造成房间，居住舒适度也会很差。

其实业内人士都知道，挖地下室拉均价对社会没有价值。柴油供应太多，从一楼跳到底层的产品越来越多。同时有些地下房空不实用，容易回潮，不适合居住。这显然不是市场的需求，而是人为干预的结果。如今，在土地上市文件中，出现了这样的限制性条款，这意味着该地块没有楼对楼户型，这对于购房者来说可能是一件好事。

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有媒体直言，由于地下室无法挖到计算面积，未来房价的限价变得不确定。在这种情况下，开发商在获取土地时非常谨慎。其实江北新区G13地块最终成交价在1.9万/平左右，相对合理。

业内人士表示，南京“禁止地下室与住宅连接”的政策是一种改进。这意味着南京的楼市调控已经脱离了形式主义，抓住了楼市调控的核心和核心，真正实现了房住不炒。南京图派杜绝了地下室的异常产品，从源头上杜绝了劣质、欺骗性产品的出现，为未来的市场监管奠定了良好的规则。

虽然目前还不清楚未来是否会不时进行土壤拍卖，但至少是一个积极的信号。这一政策今后是否会继续，还有待观察。