成都办公楼 2019年上半年成都办公楼市场解读

2019年7月24日，成都，仲量联行发布2019年上半年成都房地产市场报告——写字楼。

新经济和高新技术产业支撑经济增长，成都写字楼市场也随之变化

2019年，中国经济持续转型调整，成都经济稳步前进，经济增速超预期。随着时代的变迁，产业与建筑高度融合，建筑经济进入3.0时期，成为驱动经济发展的全新产业。因应形势，写字楼市场趋势快速演变，城市化进程加快。成都“东进”“南拓”战略带动写字楼市场版图不断拓展，天府新区、东部新城激活新机遇；需求结构随着经济结构的调整而变化，新经济和高新技术产业成为支撑办公需求的首要动力。随着市场的变化，商业地产市场变化显著。未来，市场主体应着眼于企业和人的真实需求，探索全场景办公系统带来的价值。

仲量联行成都董事总经理谢玲表示:“2019年上半年，成都经济增长超预期，新经济和高新技术产业支撑经济持续健康发展，同时带动写字楼市场调整转型。办公需求呈现新亮点——新经济培育新动能，金融市场稳定发展，市场主体不断涌现，中小企业主导办公需求。开发商和业主必须根据市场变化，捕捉市场前沿动态，聚焦企业真实需求，打造全场景办公系统。”

与时俱进——2019年上半年成都写字楼市场解读

上半年成都优质写字楼新增供应总量35.2万平方米，接近2018年全年供应水平；其中甲级写字楼23.6万平方米。新建甲级写字楼包括金融城中海国际中心D座、天府新区中交国际中心、中海财富中心等。随着高品质写字楼的落成，国家级新区天府新区逐渐进入集中供应期，成为继CBD、高辛南区之后成都写字楼市场的“世界屋脊”。此外，“东进”战略稳步推进，成都整体布局66个产业功能区。未来，东部新城将成为产业办公和新区发展的关键机遇，带动成都产业办公市场南扩东进。

虽然上半年中国经济增速出现放缓迹象，但成都经济实现8.2%的高增速，比一季度高0.2个百分点。经济发展持续释放活力，产业发展稳步推进，GDP增速高于全国平均水平和主要一二线城市。然而，中国的宏观经济趋势对办公楼需求的释放有潜在影响。作为1.5线的龙头城市，成都对经济高度敏感。上半年成都写字楼市场净吸纳量达27.5万平方米，较去年同期下降约40%，但绝对值仍领先于国内主要一二线城市。写字楼需求季度下滑，二季度整体需求表现低于预期。中国经济已经从高增长转向高质量发展，成都也不例外。新经济、高新技术等战略性新兴产业的积极引进，有效加快了城市化进程，促进了成都写字楼市场的进一步延伸。新产业的引入也是带动成都写字楼市场需求结构变化的根本原因。聚焦办公需求的产业属性，二季度成都甲级写字楼新增需求占比超过10%的行业包括科技、新媒体及通信业23.9%、金融业17.0%、服务业15.8%、房地产及建筑业15.5%。值得注意的是，联合办公等第三方办公运营商的需求从一季度的18.9%大幅下降至6.5%。

因势利导——办公需求的驱动力随着宏观经济结构调整的趋势而变化

仲量联行发布的最新报告《楼宇经济3.0》指出，在楼宇经济3.0时期，建筑与产业高度融合，楼宇经济成为驱动经济发展的全新产业。因此，当经济发展进入结构调整期时，建筑经济发展的动力也应该随着经济而变化。从宏观经济到写字楼需求，我们可以从三大趋势来解读建筑经济是如何“适应”的。

趋势一:发展新经济，培育新动能。

权变1:新经济的活力驱动TMT行业跃居成都写字楼需求首位。

成都积极构建以“发展新经济、培育新动能”为“1”重点的“5+5+1”现代发展型产业体系，围绕智能经济、数字经济构建高技术含量、高附加值的产业体系。上半年，高技术制造业增加值增长10.9%，高技术服务业营业收入达809.3亿元，增长13.6%。一季度，成都新经济企业4.2万家，同比增长27.0%；前五个月，成都新经济100家重点监测企业实现营业收入增长29.5%。新经济在本轮经济结构调整中展现出巨大活力，带动TMT行业自2017年起跻身成都写字楼需求前五，今年上半年TMT行业更是跃居榜首。互联网及相关服务和专业技术服务营业收入分别增长39.8%和21.1%。以互联网软件、网络游戏和手机游戏、在线教育平台开发为代表的TMT企业活跃，产业活力带动相关企业需求快速释放。由于业务发展迅速，一些企业已经升级并搬到高质量的办公楼。上半年典型交易案例包括同城58座航天科技大厦扩建、平安金融中心维塔斯选址等。

趋势二:要素供给不断创新，金融市场稳定发展。

权变2:经济不确定性导致市场主体采取对冲策略，保险业办公需求有望再次上升。

今年前5个月，我国原保险保费收入21854亿元，同比增长14.4%。四川原保费收入位居全国前五，保险行业在成都发展势头良好，带动办公需求稳步释放。城市人口的聚集和国民财富的上升是推动成都保险业发展的基本动力，宏观经济的不确定性催生了大量期望用保险产品规避风险的个人和企业。未来，保险公司仍将是金融企业办公需求的重要支撑点，资本市场的大规模租赁和大规模交易将是市场焦点。

趋势三:经济活力持续激发，市场主体不断涌现。

偶然性3:中小企业主导办公需求，二级租赁市场活跃。

2019年一季度，成都新增市场主体9.1万户，注册资本2521.7亿元。中小企业是成本敏感型租户，房地产策略相对谨慎。联合办公等第三方运营的office 空可以更好地满足此类租户在装修、面积、运营服务等各个领域的需求，因此备受市场青睐。上半年，成都第三方办公运营商扩张步伐逐渐趋于理性，二级租赁市场供应收窄。在小微企业和初创企业的推动下，整体转租率超过70%。然而，成长型企业较低的抗风险能力也给租赁市场带来不确定性。二季度市场录得多宗租出案例，其中58.1%的租出企业租金低于300平方米，首当其冲的是服务业和新兴金融业。退休后，大部分租户都转向性价比更高、租期更灵活的二级租赁市场。

截至2019年二季度末，成都优质写字楼平均空入住率为23.7%，与2018年末持平。甲级写字楼市场平均水平略高，为24.0%。优质写字楼平均租金报91.4元/平方米/月，一季度微增0.1%，二季度持平；甲级写字楼达到121.7元/平方米/月。在国内主要一二线城市租金下滑的情况下，成都写字楼租金走势保持稳定。

仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示:“尽管市场需求放缓，但成都作为中国西部的门户城市，具有强大的经济潜力，这使得其市场更能抵御风险。其次，与大多数非一线城市不同，成都写字楼市场已经走出高供给周期。市中心、金融城等成熟商圈新增供应量年内处于较低水平，预计商圈租金将趋于稳定。”

根据市场变化——聚焦人和企业的真实需求，打造“全场景办公系统”

当经济进入结构调整的转型期，各个市场主体仅靠价格竞争和产品竞争很难在激烈的市场竞争中脱颖而出。随着需求的变化，市场竞争变成了对人和企业真实需求的探索。办公需求可以细分为欢迎、办公、会议、会议、讨论、用餐、休闲、接送等各种子场景。每个子场景不仅仅是空房间和配套设施的组合，而“运营”的加持会有效激活空房间。办公场景以企业需求为出发点，可以为企业打造全场景办公系统，满足企业多样化、多变的办公需求。

新经济作为未来经济增长的核心支撑，将为写字楼市场带来稳定的需求。新经济覆盖的行业错综复杂，创新创意成长型企业众多，不同类型的企业对办公场景有不同的需求。办公场景化可以实现企业办公需求的“菜单”，明确各种菜单子场景。这个办公“产品”可以帮助开发企业实现系统化、标准化，更精准地提供定制空功能，有效降低成本。

《楼宇经济3.0》报告指出，未来办公场景具有科技与数字化、绿色与健康、共享与灵活、多元与融合四大特征。市场需求变化加速，未来写字楼空之间的产品迭代周期将缩短。产品变革的立足点是打造以人为本的办公产品，构建智能高效的投资、运营、服务和管理体系。全场景办公系统不仅关注运营的变化，还反馈发展和招商。未来，全场景办公系统的应用将不仅限于开发项目。随着办公场景的分散化，更多样化的办公产品将有望走出写字楼，遍布城市。技术的引入将为办公产品注入更多的智能基因，智能场景的打造将加速办公产品的迭代。