金丝雀定位 金融城的更新启示-伦敦金丝雀码头

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背景

位置

下降的原因

金丝雀码头，伦敦新的金融中心

伦敦是欧洲传统的金融中心和贸易中心，也是世界上最重要的城市之一。伦敦中心区CBD的限制性发展战略很好地保留了伦敦传统的城市肌理，但同时也对全球经济一体化时代吸引民间投资的竞争产生了负面影响。作为在保护原有城市中心区肌理与满足商业办公区发展需求之间寻求平衡的直接结果，英国政府推动了泰晤士河码头区等新城市化中心区的发展。

一个

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位置

金丝雀码头位于伦敦的母亲河泰晤士河和伦敦33个行政区之一的哈尔姆斯塔的下游。它是英国最重要的两个金融中心之一，距离市中心4公里，正对着老牌金融城市伦敦。

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下降的原因

从1802年到1939年，金丝雀码头曾经是世界上最繁忙的港口之一。

主要用于运输糖和朗姆酒，包括大象。西印度码头是世界上最大、最昂贵的建筑工程，建于18世纪末。

1960年，随着工业革命的到来，港口工业开始萎缩。1980年，泰晤士河上最后一个港口的关闭标志着金丝雀码头1.0时代的结束。1980年，英国政府决定振兴港口区。最重要的政策之一是1981年成立伦敦港口发展公司，1982年设立了以金丝雀码头为城市企业区的区域。

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问题与措施

问题

措施

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问题

旧码头关闭后，留下了1000公顷废弃和破旧的土地。

因为码头经营的传统已经消失，人口老龄化。

道路通达性差，几乎没有公共交通

狗岛长期依赖水路运输，与伦敦的城市交通网络隔绝。虽然距离伦敦市中心不远，但可达性较差，因此完善交通设施并将其与城市交通网络连接起来，以充分发挥区域价值是关键因素。

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措施

2.1关注港区独特的城市面貌:水域

2.2保留下来的旧建筑

2.3现有住房的翻新

2.4无障碍是优先事项

随着地铁和轻轨的不断投入，金丝雀码头已经成为伦敦的交通枢纽，从这里前往伦敦各地非常方便。目前金丝雀码头的主要交通线路是湾区轻轨和银禧地铁线，10到15分钟就能把你带到老中心区和西伦敦。

水运时代快船定期通往伦敦桥、格林威治和滑铁卢。因为它配备了飞机座椅、机上咖啡馆和残疾人设施，这种快速交通方式也很受通勤者的欢迎。

该机场提供便捷的航班连接包括纽约在内的32个海外目的地。

2.5公私合作、政府分权和发展公司主导的发展模式。

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更新实践

交通

自然资源和历史资源

功能性变化

空之间的布局

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交通

1.1lr轻轨和银禧地铁线

▲大型轨道交通建设

大型轨道交通与伦敦的城市交通网络相连，大大提高了其可达性，对金丝雀码头的商业发展起到了催化作用。

金丝雀码头的城市设计充分把握了这一交通催化元素，并在城市设计方案中将其与相关交通元素和公共空相融合，成功避免了轨道交通对城市形态的割裂，发挥了其催化作用，增强了空的活力。

你知道为什么可达性如此重要吗？

早期轻轨投入使用后，暴露出设计流量不足的问题。金丝雀码头曾经作为商业地产开发陷入困境，写字楼入住率只有60%，导致开发商奥林匹亚&约克公司破产。2000年，又建成了一条大规模的轨道交通银禧地铁线，每小时的通行能力可达3万人，与伦敦地铁系统直接相连，为金丝雀码头与中心城区之间提供了高效快捷的连接。从金丝雀码头到伦敦市中心的时间只有8分钟。随着Jub_Iee线的开通，金丝雀码头写字楼的入住率迅速上升至99.5%，成为一个充满活力的商业金融中心。

1.2地下空系统

对于基地内设置的银禧地铁站，城市设计也将这一新的交通要素与基地内已有的要素地下商业空相融合，形成以地铁站为核心的地下空体系，充分发挥城市轨道交通强大的催化作用，保持金丝雀码头发展的连续性。

A.先加入地下事业

▲地铁站及地下商业街段

▲地铁站及地下商业街平面

B.进一步形成立体声空系统

地下商业街作为地下空的主要部分，连接地下停车场和其他辅助空房间

用于公共活动的空房间从单一的地面扩展到不同高度的地下商业街，地面开放空房间和滨水活动空

步行、汽车和轨道交通等不同的交通方式在不同的高度分层，不同的交通空房间在交通交汇处整合

▲地铁站厅地下空室

▲地铁站厅俯视图

C.设置公共休闲区:

▲地铁站厅顶层花园

以上，一套城市立体系统逐渐发展起来——轨道交通+地铁站地下商业+上层大型公共空房

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自然资源和历史资源

2.1水

金丝雀码头水资源丰富，不仅被陆地内部原有码头的水面所包围，而且东西两侧也被河水所包围。总用地面积71亩，水面达到25亩，沿河有25亩地。

▲城市设计范围

金丝雀码头的城市设计充分利用了水这一独特的自然元素。在与公共空、景观、步行系统相融合的同时，还将滨水土地与生活、娱乐、休闲功能相融合，实现土地高效、混合利用。

2.2历史轴线

伦敦老城-伦敦塔桥-金丝雀码头-千年琼路在空之间形成一条轴线

▲历史轴图

伦敦城市的历史和码头区的历史叠加在金丝雀码头的土地上，共同形成了丰富的历史文化资源。金丝雀码头的城市设计在外观空和景观意向的设计中充分融入了这一因素。

三

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功能性变化

定位:商业金融中心

规模和发展过程

SOM制作的金丝雀码头城市设计中，71亩土地分为2个6地块，其中3个地块为标志性超高层写字楼，其余为中高层写字楼和酒店。

▲分期建设

金丝雀码头计划开发7-10年。

1988-1992年:改造6栋高层办公楼、1栋超高层办公楼、加拿大广场、西渡口环城立交系统、中轴线沿线部分公空房、地下商业及停车场、轻轨站。

1992-2006年:两栋超高层写字楼，南北码头人行天桥，朱比利地铁线金丝雀码头站，地块东西南北两侧写字楼，地下商业及四季厅，中轴线公空房及滨水公空房，全步行系统。

至此，SOM的城市设计内容和目标基本实现，金丝雀码头成为伦敦新的商业金融中心。

四

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空之间的布局

西萨·佩里的选择:现代性+传统

以大型结构开空房为整体框架，以轴线组织开空房。

4.1清晰的轴

建筑围护结构的水平轴线与地铁的垂直轴线形成一个整体结构

▲清除轴

建筑群及广场围合

▲团体和广场的围墙

4.2水系统改造

填埋和挖掘应结合空之间的总体布局进行。重建水系统的重要原则是加强新空与水的整合

4.3其他

常规矩形土地利用

对称建筑布局

普通建筑

方格旺路

大型结构开放空房间

。。。

最后的

你知道成功的原因吗？

1.正确的功能定位:当时伦敦市中心的传统金融中心银行受到严格的开发控制，防止历史特色被破坏，很难提供最先进的开放式大面积建筑空，而伦敦作为全球金融，迫切需要新的功能空，以适应城市发展。

2.大型轨道交通:解决了与城市交通系统的阻隔，以及LDDC为发展提供的良好条件、土地、基础设施和优惠政策

3.融合元素:金丝雀码头的城市设计精准捕捉并融合轨道交通、自然、历史等复杂多变的城市元素，打造高品质的城市建成环境，这也是成功发展的关键。同时，金丝雀码头的成功也展示了城市设计在大规模城市发展中的积极作用。

看到这里，你对它的商业计划好奇吗？

商业项目的发展可以从不同的角度来看待、分析和推动，如自身的品牌定位、所服务的领域、竞争标杆项目等。对于位于大型中央商务区的商业项目，此类商业项目成功的关键在于与核心商业功能的协调。

伦敦新金融中心金丝雀码头是一个全新的金融和商业功能区，建在伦敦东部一个废弃的工业码头上。自20世纪80年代以来，一个核心面积超过160万平方米的功能性建筑综合体已经形成并正在扩大。在这里，摩根士丹利、花旗集团、汇丰银行、巴克莱资本、摩根大通、瑞士瑞信银行和汤森路透等大量金融机构总部聚集在伦敦金融管理局周围。超过10万的金融或相关行业精英在此工作，足以与发展了数百年的伦敦金融城并驾齐驱，逐渐从后面走来，成为近30年来全球新兴中央商务区开发建设的典范。

金丝雀码头商业部分定位明确，主要从服务高端商务人士入手，以配套功能为主。随着该区域办公规模的不断扩大和周边居住人数的不断增加，整个商业业态不断完善和丰富，成为东伦敦具有目的性消费特色的重要商业区，对金丝雀码头的商业集聚能力起到了很好的促进作用。目前，在金丝雀码头统一管理下，商业面积约8万平方米，拥有近300家零售、餐饮、生活服务店，3家超市，3家健身俱乐部，4家医疗服务中心和众多户外活动场所。

这些商业设施，除了四大集中购物中心外，大多通过各种地下、地下连接通道，串联写字楼、地铁站/轻轨站、公共空房间，形成四通八达的商业连通格局，为写字楼内忙碌的白领提供了极佳的便利，为商铺带来了大量有效客流。这种良性互动逐渐让市中心的高端品牌商家意识到金丝雀码头区域的商业价值，愿意在这里开店，推高了该区域的品牌定位。

总结金丝雀码头商业部分的发展过程，战略中有几个关键因素:

1.坚持统一开发、同步发展，确保区域商业布局的整体性、协调性。即使在金丝雀码头发展初期，公司面临破产时，也没有单独出售区域资源。反而随着办公物业的逐渐成熟，同步推动了商业运营，换来了当下办公业务的全面辉煌。

2.关注业务形态的不断演进和完善。起步阶段，要围绕商务人士的基本需求，稳扎稳打、求真务实，逐步培养区域内这些商务人士的消费习惯。繁华的店铺之后，他们不失时机地在伦敦西区引入高端品牌，涵盖日常需求、休闲奢侈消费，成为伦敦新的时尚消费目的地。

3.利用商业设施，做好互联互通，最大限度提升商业服务便利性。通过地下商业连接和与交通枢纽的连接，将商业设施与公众空之间的交通功能、社会功能和遮蔽功能紧密结合，让各类人群真正感受到这些商业服务的丰富性和多样性，激发他们的消费欲望。

4.充分利用该区域统一规划、大师雕刻的高层建筑，在伦敦市中心形成独特的现代建筑景观，改变英国传统中冷峻严肃的银行聚集地形象，结合建筑间友好流畅的公共环境，营造轻松、明亮、互动的商业氛围，吸引游客，增加停留时间，丰富消费体验。

5.充分利用轨道交通的作用，不断打造新的商业进口节点。每开通一条新线，都会成为金丝雀码头提升业务的新机遇。既做好区域内商业设施布局的调整和配置，又充分考虑轨道引入人群的需求特点，最大限度延伸区域内商业的辐射范围，形成能够全方位吸引的商业中心。