上海康城四期 上海最大小区群租疯狂：整治多年还有千余户 拟明年彻底清除

上海康城社区。本报记者朱伟辉

阳台改建的厕所、随处私拉的电线、堆满杂物的楼道…… 在上海最大的住宅小区之一——上海康城，这样的群租乱象比比皆是，截至2015年10月底，康城群租户已达到1601户。

群租潮带来了很多安全隐患，也困扰着社区的正常居民。噪音、停车难等问题一直存在。一些居民抱怨说，由于群体租客太多，社区的房价成了周边地区的“洼地”...

实际上，自2009年以来，对于康城的群租整治从未间断，一直在进行，但由于多方面原因，整治效果反复回潮不尽如人意。

继徐浦村之后，上海康城将成为闵行区新的改造重点之一。

12月份将整治250户

按照时间表，2015年11月为宣传、组织、动员阶段，为倒数阶段，针对群租房、房改、无房等违法现象建立“一户一档”。12月，将对250家集团租户进行整改，清除堵塞消防通道、安装防盗门等违法行为70起，确保年内取得明显成效。

2016年，康城将全面完成整治任务，彻底消除突出违法违规问题，达到小区“秩序井然、环境整洁、居民满意”的目标，主要将分割成八大“重头戏”：1.整治群租1351户；2.拆除规划康城学校建设项目违法建筑389平方米；3.拆除已建违建192处；4.整治无证照经营户221户；5.拆除堵占消防通道加装防盗门或其他行为73处；6.对康城小区进行安全隐患进行综合排查；7.进行环境卫生全面排查；8.对小区内的各类公共设施进行排查。

到2017年，康城将继续巩固提升，实行长效管理，成为康城社区的基层管理单位，有效加强人口管理，显著提升社区管理水平，进一步推进社区共治和居民自治。

“此次整治与以往不同的是，将专门在上海康城综合管理工作办公室设立康城拆违与环境综合整治指挥部，镇党政主要领导挂帅，镇党委副书记现场指挥，成员由镇级各职能部门抽调的精干力量组成，并将在整治阶段固定人员办公。之前虽然也有人员进驻，但都是借调过来，需要本职工作和综管办工作两头兼顾。”综管办主任张军萍表示，希望这次能根治康城群租的顽疾，至少在短时间内不会出现反弹。

张俊平表示，此次整治还将成立“两个小组”——综合整治执法组和巡查组。综合整治执法队将进驻康城，包括房管办、城管中队、城管中心、绿化办等部门。将重点进行拆除和整治；检查组重点检查整改后的情况，防止“反弹”“回潮”。IMCO还将招募更多的社区志愿者参与此次专项整治。

此次整治前，综管办、居委就提前将群租户、居改非、违章搭建等违法户的整治时间、步骤、进展和照片对比一一记录下来。

将引进一家代理租赁公司

莘庄镇房管办相关负责人表示，下一步将结合康城群租整治，在康城引入代理经租公司，逐渐把二房东清理出租赁市场。若二房东“投降”则会加快整个康城群租的整治进程，减少整治成本。综管办也表示，引入的代理经租公司还将从业主中“征收”闲置的空房，经统一装修后进行规范化出租，房租不会低于房东自己出租的价格，以减少房源被二房东掌控的概率。

据房管所相关负责人介绍，机构出租屋公司的引入并没有“杀光所有房东”，反而给了他们一条出路。如果他们想继续从事这种旅行，他们必须被包括在机构租用的公司中，以合理和合法地租用它。如果他们不愿意，他们必须交出房子，让代理租赁公司来做。

“按照要求，1601户群租户我们将在2016年6月底前提前完成整治目标，而如果整治成功，康城将向各街镇、全区推广可操作性的经验。”房管办相关负责人说。

群租乱象：客厅隔出四间房,厕所改建在阳台上

2015年11月16日，上海康城一组出租屋被分成6个小房间，客厅里堆放着各种物件。本报记者朱伟辉

近日，本站记者以租客的身份，暗访了康城一户疑似群租房。进入套房客厅，看到里面杂乱无章地堆放着各种物件。客厅被胶合板分成四个小房间，其中一个就是正在挂牌出租的房间。房间约6平方米左右，里面只有一张一米二的小床，一张桌子，还有一个小柜子，再无他物。

记者看到，整栋房子被分成了六个小房间。从客厅看，还有另外两个小房间，厨房和卫生间。厨房旁边的过道里，有七张铁架床和一辆自行车堆在一头，另一头停着一辆婴儿车。除了一台冰箱和一个简单的煤气灶，各种厨具和生活用品都乱七八糟地堆放着。

“二房东”王小姐告诉记者，这个房间一个月600元，房租付一押一。“定下来了赶紧给我电话，还有不少人等着这个房子看呢”，看房时王小姐不止一次对记者说道。

物业康城总经理罗先生告诉记者，康城二房东现象比较尴尬，导致社会投诉急剧增加。「这类投诉包括绿化遭破坏、走廊卫生欠佳、杂乱、噪音问题等。，几乎每天都是。接到十几起群租引发的投诉。”

罗先生还表示，1601户群租户中，最多的一套房子，130平方米的空间隔出了七八间房，租金一般在七八百元左右。而一般房东收到的租金在2500元左右，这也意味着二房东在其中赚得的差价几乎和房东的租金一样多。

“群租潮带来了很多安全隐患。之前有群租房子因为私接电线起火，群租房子打架斗殴，还有一个群租房子突然死了。”罗先生说，“甚至我们还发现了一个在康城租房的盗窃团伙。”

康城四期居委会主任翁培芬也记得她见过最严重的群租户：厕所间直接改建在阳台上，排水时堵塞了下水道，溢出水的流到了隔壁正常住户家中，最后将隔壁邻居的地板也全部泡烂腐蚀了。

据悉，康城总户数1.25万户，人口约4.5万人，其中户籍居民近1万人，上海市分离户近1万户，来沪人口近2.5万人。截至10月底，集团租户已达1601户，占总户数的10%以上，三期574户，四期508户。

猖獗的二房东： 每人掌控十多套甚至上百套房源

综合管理办公室主任张俊平告诉记者，上海康城社区不仅是闵行最大的居住社区，也是上海最大的超大型居住社区之一，总面积约208万平方米。一期和二期居民分别于2001年和2004年入住，三期自2006年入住，四期于2008年入住。

“一期二期的居民自住率挺高，三、四期开盘时来了不少浙江炒房团，不少大老板一下子就买下多套房，全部委托给中介出租，导致大量房子被二房东控制。”据张军萍估计，被小区内二房东租出去的房子在群租房中要占到将近一半左右。

翁培芬告诉记者，有十几个二房东在第四光期。一般来说，他们每个人都控制着十几栋房子。中介在小区里遍地开花，很多中介自己也在做二房东。罗先生透露，还有其他二房东自己也掌握了几百套房子。

另外，康城中不少大房东已经“杳无音讯”，翁培芬表示，由于康城已经连着换了3家物业公司，很多购房时的房东登记信息早已缺失，很多群租房里完全没有业主信息。

其实从2009年开始，康城的群租改造就从未停止过，一直在进行，但效果总是不尽人意。

“群租整治的反复性很大，这些年，群租户基本都维持在上千户以上，最高时要到2000多户。莘庄镇党委、政府投入了大量人力、物力、财力，但回潮率依旧很高，有时上午整治了，下午就恢复了。”张军萍说，“我们组织相关力量、队伍进行专门整治需要很大成本。但群租户的成本就是几个隔板，整治完了，他们继续装上隔板，又跟没整治前一样了。”

罗先生表示，虽然社区有270名工作人员从事保安、清洁和地面巡逻工作，但仍难以处理大量因集体租房而带来的投诉。

业主声音：四五年后才发现房子被群租

在上海康城小区，人们集体换居换租的情况并不少见。本报记者朱伟辉

住在瀑布湾道一栋住宅楼底楼的郭先生虽然是楼组长，却也饱受群租之苦。

“我家一楼有一个小花园。很多时候，我一天能从花园里捡20多个烟头。我观察到有很多品牌的烟头。显然不是一个人固定的，而是很多人抽烟。一定是楼上的合租。”郭先生说。

郭先生说，他以前在小花园里晒被子，经常看到被子上有多个香烟洞，后来怕了，就不敢再晒到小花园去，只能晒在阳台上。

此外，郭先生和住在康城的朋友也遇到了停车难、噪音大等问题。“小区里到处都是租客和车。晚上地面没有停车位，我宁愿花两倍的钱在地下车库停车。”郭先生说。

更让郭先生朋友难以忍受的是由于楼上群租房没有铺设地板，每天清晨五六点，楼上的孩子便开始拖着凳子走来走去，发出各种刺耳噪音，完全无法再让他入睡。

郭先生说，康城目前的房价是周边地区的“洼地”，连2万元一平方米都没有。“这都是群租造成的灾难。如果这次整改能赶走集团租户和居民，会有很大的改变。”

康城四期业主卢先生2006年购买了一套三室两厅、130多平方米的房子，之后便长期交托一家中介出租，而中介在委托出租合同中写明：为了避免房东和租客直接联系，跳开中介，房东不能获得租客联系方式，也不得上门查看。

过了四五年，陆先生在香港安稳地工作，再也没有去他家看过，再也没有委托别人看过，再也没有回过上海。

直到今年8月前委托租房合同快到期时，中介的一个询问是否续约的电话引起了卢先生的注意。中介在电话中提及：“如果房子用于群租，是否也可以？”为此，卢先生委托住在上海的弟弟查看房子情况。

“我进去的时候很震惊。客厅被三块木板隔开。总共有6个房间。估计至少有10个人住，房子很脏。”陆先生的弟弟林露告诉记者。

卢林表示，他随即跟哥哥商量后，要求中介立即收回房子，但在跟随中介收房时，却遭遇二房东各种阻挠。由于二房东不肯还房，卢林只能投诉至居委会，居委会随后将其上报给康办、房办，经过多次联合整治，将近半个月后，二房东才总算“偃旗息鼓”，从房子中撤走。

康城群租为何屡禁不绝：整治成本太高，违法成本太低

2009年以来，相关部门一直在对康城的群租进行整治，多次采取大规模集中整治。为什么康城的群租一直维持在一千多户，群租现象又死灰复燃？

难点1：技防系统难落实

上海康城综治办主任张俊平告诉记者，首先，物业管理难度很大，因为康城有1.25万户，物业人员有限，很难通过简单的人防来遏制“群租潮”。

去年物业和业委会希望通过技防来进行遏制，首先就是要安装楼道门禁系统。“我们希望按照限定一户人家发放三到四张卡，其余人员出入需到物业公司办理登记的方式，来控制群租，然后安装门禁系统。虽然业主大会通过了、公开招投标的流程也已经走了，但现在还在相关部门审核中，何时实施还没有时间表。”张军萍说，由于部分业主对门禁系统、监控维修更新、消防系统这三块改造过程中的资金、招投标存有疑义，造成了内耗。

难点二:二房东现象猖獗

“业主一般都是跟中介公司签订合同，只知道是住人，但其实不少中介租给了二房东，但业主自己并不知情，合同到期后，很多业主想收回房子都很难，甚至不得不给二房东贴钱才能收回。”而二房东为了牟利，想出各种应对招数应对整治，甚至上午整治后，下午就能立即将隔板复原。

“现在四期有十几个二房东，每个人一般都有十几套房。我们之前邀请了所有二房东，希望他们能正常出租，这样政府就不会把你列为整改对象了。刚开始还是有点效果的，但因为我们没有限制手段，虽然达成了口头协议，但没几天就复活了，长期管理非常困难。”康城四期居委会主任翁培芬说。

难点3：大房东“失踪”普遍

翁培芬说，买康城投资的浙商很多。所以居委会联系大方东时，发现有些大地主甚至忘记了自己在康城有房产。“他们买了之后，直接交给下属。我一点都不在乎。”她说，因为康城更换了三个物业，很多原业主的登记信息都不见了，很多群租房人根本没有业主信息，所以没有办法联系到大房东。

难点4：上门核实入门难

另外，整顿群租房时，需要提前核实是否存在群租房情况。然而，无论是物业还是居委会，总会遇到入驻难的问题。

“物业、居委上门核实时租客不开门便毫无办法，只能请保安采取蹲点守候措施，有时还会24小时蹲点，一旦开门了立即冲到门口拍照片，但经常会因此发生冲突，曾经发生过把工作人员反锁的情况。”张军萍说。

难点五:违法成本太低

张军萍说，“我们组织相关力量、队伍进行专门整治需要很大成本。但群租户的成本就是几个隔板，整治完了，他们继续装上隔板。”

“现在有些二房东为了逃避整治，采取了新的形式，即不用木板遮挡，直接用窗帘隔断。一旦遇到整治，可以直接拉开窗帘，”翁佩芬说。“其他一些二房东听说他们要整顿。首先，自行移除分区。职能部门看不到障碍，就无法整改。到了晚上，二房东会重新安装护栏。”

此外，由于康城群租量比较大，而莘庄镇房管办仅19位工作人员，房管办等部门整治时只能疲于应对。

难点六:处罚措施难以落实

去年上海市综治办、市高法院、原市房管局等10个部门联合制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，明确了群租综合治理的流程，即发现、认定、整改和处罚4个环节：要求各区县及时受理居民投诉和基层上报的群租问题；通过上门核查以及对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，认定群租；然后由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具限期整改通知书；最后对逾期不整改的，依法作出行政处罚决定。

这个过程在实施过程中并不顺利。“一般租赁双方都不会自行整改，最终会通过强制整改的方式强行拆除隔墙板。”张俊平说。

另外，意见规定，出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。

在实际操作中，莘庄镇房管办约谈房东时经常遭遇房东不理会或无法联系，而若要通过法院强制执行，则至少得花上半年一年的时间。