拆围墙 人民日报六问小区拆围墙：谁有权这么做 安全吗

原标题:人民日报六问社区拆墙:谁有权利这么安全

2月21日，中央发布重磅文件《关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》，提出加强街区规划建设，原则上不建设封闭式住宅小区，逐步开放已建成的住宅小区和单位大院，实现内部道路公示，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

其中，“原则上不建设封闭式住宅小区，逐步开放已建成的住宅小区和单位大院”这句话引发热议。谁有权决定开放已建成的社区？未来如果没有封闭式小区，是不是意味着小区里没有更多的物业了？开业后如何保证小区的安全？社区开放后，有没有保障大家权利的配套措施？对于这一系列问题，看专家怎么说。至于拆除围墙是否违反《物权法》，最高法相关人员今天上午也进行了回应。

1.开社区是当头一棒？

对于中央的《意见》，有质疑者认为在执行过程中会有很大阻力。这是一记耳光吗？为什么这个时候提议拆除小区的围墙？其实这份文件的背景是，中国城市经过37年的发展，日新月异，但也存在很多问题，尤其是各种“城市病”，必须刻不容缓地进行治疗。

以北京为例，交通堵塞已经成为一个非常严重的问题。城市规划专家表示，其实北京的道路宽度并不比世界其他大城市更窄甚至更宽，但拥堵的主要原因之一是城市支路等毛细血管不畅，道路微循环不畅。

此前，网上流传的一张照片也显示，从地面以上5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿和东京，可以看到主干道和支路的蜘蛛网，而在北京，只能看到成片的庭院、社区和稀疏的城市道路。

国家发展改革委综合交通研究院宏观城市交通办公室主任程世东表示，西方国家的城市发展一直是路网密集的小街区，不像我国一些城市交通毛细血管堵塞频繁。

封闭的大院或社区不仅分隔了路网交通，还在许多方面影响着城市生活。专家说，在大多数生活的街道上应该有更好的关系。人们走在街上，有一些小商店，环境宜人，步行空房间，绿化带，休息场所等。，这会让人很舒服。如果你走在一条只有栅栏的街道上，你会觉得路很长。

从这个角度来看，开放社区的决定是在正确的时间，而不是一记耳光，因为在中央政府看来，关闭社区是当前城市疾病的一个主要原因。

2.开小区违反物权法？

既然开放社区是为了解决城市疾病，让城市更宜居，那么问题来了。谁有权利开放社区？毕竟小区是否开放，涉及到业主的利益。《物权法》背景下，业主权益如何得到尊重？北京市房协秘书长陈至认为，既有住宅小区是否开放，应充分尊重业主权利。

陈至说，一个小区使用的土地，无论是小区内修建道路、绿地还是住宅楼的土地，都是开发商先从政府手中收购，待建设完成后再卖给业主，小区使用的土地也划分到每一个买房业主的“头”里。同时，《物权法》规定，住宅道路未明确界定为市政道路的，产权属于全体业主。因此，现有社区是否开放应由业主决定。

北京大学法学院不动产法研究中心主任娄建波表示，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步开放，用的是“逐步”二字。他认为，70年后可以选择变更住宅小区的土地使用权，也可以在住宅不适合居住，需要重建时变更。

中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但在实施时应该尊重每个人的意愿和需求。王卫国说，如果住宅道路没有明确定义为市政道路，就产权而言，它们属于住宅业主。根据《物权法》的规定，住宅小区的土地使用权属于住宅小区内的业主。这些道路不仅具有交通功能，还具有许多其他功能，如住宅业主停车。此外，全面开放还涉及到安全、人民观念等问题，政府不能强制执行，应尊重物权法。

从专家的角度来看，在依法治国的大背景下，要开放建成社区，就要充分尊重业主的权利，这应该是大概率事件。

最高人民法院第一人民法院院长程新文在回答“拆除住宅围墙是否违反物权法？”23日上午，目前，党中央、国务院提出的《意见》属于党和国家政策问题，涉及包括业主在内的相关主体权益保护，是一个通过立法实现法治的过程。也就是说，如何实施需要通过立法来实施。

3.住宅道路开放使用如何补偿？

如果业主同意开放小区，将小区道路改为公共道路，会有补偿吗？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府应该协商推进，比如与小区业主大会进行必要的协商，做出补偿。

同时要区别对待，不能一刀切。“在一些道路非常稀缺的地方，需要与社区业主等多方协调；对于一些社区来说，这方面完全没有必要。打开围栏对缓解交通没有实质性意义，反而增加了安全隐患，需要保证小区内道路的生活功能和业主安静安全的需求。

此外，对于单位大院，王卫国表示，问题比住宅小区简单。很多是国有单位，但也有一些企业单位，不能一概而论。

这里的关键问题是土地使用权，它包括两类:划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，企业也要看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。

王卫国说，划拨土地使用权是无偿取得的，政府可以随时收回这一使用权，只要得到适当补偿；土地使用权出让，政府出于公共利益必须收回，需要论证并做出补偿。补偿包括土地使用权剩余年限返还的土地出让金、给居民住宅区带来不便的补偿、道路建设费用、给居民带来不便的补救措施，包括噪音、污染等一系列问题。

4.该小区的物业将在该地块后取消？

如果没有小区，小区里没有道路和绿地，还需要物业吗？还得交物业费吗？

对此，北京大学法学院不动产法研究中心主任娄建波表示，所谓物业就是负责小区公共设施和共用部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水都是公共部位和共用设施，也需要维护。因此，公共区域和共享设施也将在未来指定，只是根据当时的规划。

“物业的本质不会变，但管理服务的方式会变。”娄剑波说，因此，物业公司不会消失，业主仍然需要物业公司的服务，但只是服务形式的变化。例如，在过去，一个社区被关闭，保安在大楼的入口处值班。未来可能会有物业保安在楼门口执勤，而开放后的道路会有警察巡逻。

5.围栏打开后如何保证小区的安全？

区块制实施后，很多人都在担心未来小区物业如何管理。社区的安全隐患会增加吗？中国人民公安大学公共安全学院教授王泰源认为，居民区的治安问题，不仅要通过封闭来解决，还要通过加强巡逻、防范等管理和预防来解决。实行区块制并不意味着治安会有问题。比如南方一些城市的骑楼就是典型的街区体系，居民交往密切，邻里关系和谐，不存在治安恶化的问题。

社区开放后，客流量更大了。如何解决噪音问题，会不会扰民？王泰源认为，首先要看扰民的程度。通过调查研究，可以判断通过后是否安装隔音墙。包括噪音，所涉及的问题应通过制定具体和有针对性的措施来解决。

6.学区的划分会受到街区的影响吗？

现在很多人买房的时候都会考虑自己小区的房子是否属于学区。如果社区开放，学区还会存在吗？对此，中国教育科学研究院研究员褚赵辉表示:“过去街道和社区是划分学区的重要因素。未来社区开放后，如果街道的管辖范围不改变，应该不会有太大的直接影响。如果街区开放后管辖范围发生变化，可能会影响学区。”。

楚赵辉认为，学区应该作为一个整体来考虑。一方面，好学校是长期积累下来的，周边居民相对稳定。除了新社区，改变是一个长期的过程，不会有剧烈的变化；另一方面，从促进教育均衡的角度来看，学区房是漂浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要聚焦在浮标上。实际问题是教育均衡。这个问题解决后，浮标自然会下降。“学区的房子只是浮标。如果水位改变，浮标的高度也会改变。水位指的是房子的价值”。

储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。