五羊新城 五羊新城旧改百态：成交暴涨 单价5万内房源消失

近日，市规划局发布《关于舞阳新城控制性详细规划调整必要性的论证报告》，意味着舞阳新城旧城改造开始提上日程。

本次涉及的土地位于广州大道以东，杨涌以西，中山路以北，珠江北岸以南。本次调整涉及AD0159、AD0160、AD062规划管理单元，总面积121.8公顷。

据悉，此次调整是为了促进越秀区“老城市新活力”，解决优质企业搬迁、建筑及配套设施陈旧、公共空不足等问题，统筹规划，改善居住条件，提升居住环境品质。

一个

该计划涉及许多旧社区平均价格的“四个前缀”

广佛君观察到，这里有很多老社区，包括岳明二巷社区、岳明二路社区、东湖社区、四友中街社区、四友东社区、东兴社区等。

同时，区域内也有相对较新的小区，如东山的领汇广场、富力的东堤湾、东月山、东山的乐府等，但数量较少。

区域内部分二手住宅区房价

根据科控股股份有限公司的数据，舞阳新城小区众多，但小区总数只有193个，均价在4.6万元/㎡左右。楼龄和学区是影响这类老旧小区房价的两个最重要的因素。

2

地理位置优越，教育资源两极分化

在越秀区2020年重点建设项目复工推进会上透露，越秀区将积极谋划推进环市东、舞阳新城等城市更新改造项目和南阳电器厂地块等城市更新“中改”项目，加快推进17个老旧社区微改造项目，实现全区135个老旧社区微改造全覆盖。

这次要改造的区域只与珠江新城隔着广州大道，可以说是越秀区最好的区域，生活交通便利。

从现行控规示意图可以知道，未来片区大部分土地将以居住用地为主，广佛君推断改造可能以老旧小区更新为主，涉及其他功能的用地规划变化不大。

教育资源方面，区内有铁艺中学、杨基小学、舞阳中学、舞阳小学。除了铁艺中学，其他中小学都是市级，这也让区域内房价分化严重两极分化。

03

一些业主计划提高价格。网友:雷声大雨点小

五羊新城的改造政策一出来，就有业主计划涨价。五羊新城的一位中介告诉广佛君，一些二手房的价格从4万多涨到了5万多。

另据小道消息，五羊新城改造补贴已达7万/㎡。

关于网友有不同的看法。有人认为和城里其他村庄一样，也有人认为“破老小”的春天已经到来。

网友“天天困”:买得起吗？

网友“aa2870263”:这次拆迁可能性不大。世界贸易组织有12万个缔约方，成本太高

网友“KQ”:拆迁？这不可能...应该是南方日报那边会建几栋媒体楼，剩下的变化不大。

网友“吴”:买不起就算要拆，也得等20年。

网友“sofo”:我一直关注这个区域，因为我打算换掉它。我听中介说最近成交量暴涨，很多卖了一两年的房子突然就卖了。根据我自己的观察，价格比几年前低得多。最近链家突然发现5万以内没房子了，真是夸张。

网友“星月”:个人估计更像是“城市微转型”。

网友“东东吼吼”:很难说，看拆迁太难了，但越秀区不愿意有像样的cbd区域。五羊的位置这么好，还是有心思动的，不可能做微改造，能有多大就不好说了。

网友“带着破碎的梦飞走”:从来不拆，为什么那些人买那么多？。

在广佛君看来，广州近年来大力探索新区，但和其他城市一样，老城区的城市更新进展也不小。

最大的阻力是广州老城区范围大，大多老旧密集，需要政府的协调能力和开发商的资质。

对于想在该地区开始旧房改造的投资者来说，购买此类房屋时应注意两个问题。一是这些老房子银行的评估价远低于新房，甚至有些贷款十年都给不了。

此外，即使旧改进展顺利，开发商接管通信也需要5-10年，还会占用自己的购房名额。

最后，舞阳新城能否复制过去杨基村、猎德村的成功还有待观察。