五年后合肥房价预测 2020年6月 合肥房价走势如何

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注:本文所有分析均基于28，718个真实空壳交易数据和67，286个上市数据。

一、2020年6月合肥房价走势回顾

1.挂牌价格

2020年6月，合肥二手房平均挂牌价格为16146元/平，较5月上涨0.3%。

上市数据量大波动小，可以从宏观层面展现楼市的整体走势。如上图所示，合肥楼市在遭遇低谷后逐渐反弹，但尚未达到历史高点。

2.交易价格

2020年5月，合肥二手房成交均价为16255元/平，较4月上涨0.5%，涨幅83元/平。

2020年5月，成交均价继续上涨。与4月相比，5月涨幅收窄1.6个百分点，涨幅减弱，价格趋于平稳，楼市逐步进入阶段性平稳期。

3.合肥九区三县成交价格走势

与4月份10涨2跌不同的是，5月份合肥9区3县成交均价上涨6，下跌一半。与4月份相比，5月份成交均价下降了4个区域。如下图所示:

9个区中，上涨4个，下跌5个，上涨面积较上月减少3个:

5月高新区成交均价17823元/平，较上月上涨1253元/平，涨幅7.6%；

5月滨湖新区成交均价19565元/平，较上月上涨941元/平，涨幅5.1%；

5月阜阳区成交均价17674元/平，较上月上涨560元/平，涨幅3.3%；

5月新站区成交均价12039元/平，较上月上涨319元/平，涨幅2.7%；

5月行政区成交均价25188元/平，较上月下降149元/平，降幅0.6%；

5月经济开发区成交均价17114元/平，较上月下降138元/平，降幅0.8%；

5月包河区成交均价15948元/平，较上月下跌181元/平，跌幅1.1%；

5月崂山区成交均价16758元/平，较上月下降394元/平，降幅2.3%；

5月瑶海区成交均价12029元/平，较上月下跌325元/平，跌幅2.6%；

高新区近两个月持续上涨，一方面是因为属于合肥新兴重点发展区；另一方面，在HKUST附属高新中学利好落地的带动下，2020年HKUST附属高新中学成交均价上涨1347元/平，涨幅8.5%。高于50中、45中、168玫瑰园等顶级学区的增幅。

另一个重点新兴板块滨湖新区也连续两个月上涨，增速进一步扩大。5月份增速为5.1%，较上月提高3.1个百分点。

庐阳区4月份下跌后，5月份成交均价回升，整体价格走势平稳。蜀山区和包河区的价格走势与庐阳区相似。

5月，政务区成交均价下跌0.6%。其实从我身边的朋友反馈来看，政府小区尤其是50个新学区的二手房成交价格持续上涨，涨幅也不低。我发现5月份4套车位的成交记录降低了均价，5月份实际成交价格较上月上涨了0.3%左右。由于上半年中南板块价格较低，行政区整体价格走势处于高位横盘状态。

2020年瑶海区月价波动较大，在12000元左右波动，似乎有所回落，所以一直处于波动状态。5月份，平均成交价格下降2.6%。当整个城市的楼市复苏时，却跟不上节奏，逆势而上。从挂牌数据也可以看出，瑶海区楼市卖的比买的多。应该趁着楼市复苏，有不少业主卖房套现，升级自己的资产。

三个县中，2个上升，1个下降:

5月长丰县成交均价10432元/平，较上月上涨222元/平，涨幅2.2%；

5月肥东县成交均价9403元/平，较上月上涨153元/平，涨幅1.7%；

5月肥西县成交均价13898元/平，较上月下降683元/平，降幅4.7%；

2020年3月，疫情得到有效控制后，三县整体价格小幅上涨，肥西价格小幅波动。

4.最近的交易数量已经超过了最高点

继3月份二手房成交记录大幅上涨后，5月份和6月初二手房成交记录继续保持高位。

3月1日2套；

4月1日37集；

5月1日66集；

6月1日63集；

5月24日和5月5日31时有两次交易高峰。分别为138套和140套。5月份贝壳二手房成交2553套，日均成交82套，应该是2020年上半年甚至2020年全年的最高值。

二、价格分化趋势分析

1、区域和区域分化

以近4年政府区、瑶海区房价走势为例:

根据2020年6月的统计交易数据:

2017年至2020年，政务区成交均价上涨4717元，涨幅22.9%；

2017年至2020年，瑶海区成交均价下跌2107元，跌幅14.8%。

强弱区域之差为37.7%。这一差距比上月扩大了1.5个百分点。这主要是因为5月楼市回暖时，瑶海二手房成交均价逆市下跌，较上月下跌2.6个百分点。

2.各个社区的兴衰；

合肥各社区之间的房价涨跌分化，可以通过对比各社区每月与上月的涨跌比来判断。2020年6月，全市有效挂牌社区2838个，5月份为:

其中:

上涨小区数1293个，占比45.6%，上涨小区比例较5月提高2.6个百分点；

下降1336个，占比47%，下降社区比例较5月上升2个百分点；

209个为平地，占比7.4%，平地社区比例较5月下降4.6个百分点；

这种情况也在改变。随着楼市回暖，交易量活跃，住宅上市量增加，价格变动更加频繁，住宅占比持平。约2.6%的原公寓社区出现了，约2%的社区出现了。因此，6月份的挂牌价格显示，与上月挂牌价格相比，有45.6%的小区上涨，47%的小区下跌。上下，这才是合肥楼市的真实现状。

这也延续了我上个月对楼市的判断:上涨的小区比例在增加，下跌的小区比例也在增加。政务等优质领域停止横盘上涨，高辛、滨湖等次优质领域补涨。在包河、蜀山、瑶海等供应量较大的区域，房价下跌的小区也在增加。

三.2020年6月市场供需分析

1.列出每个地区的数量

市场供求关系决定房价走势。如果供大于求，价格就会下跌；如果供大于求，价格就会上涨。6月16日，贝壳平台有效上市数据为67286套，较5月增加3587套，增幅5.6%。增幅比上月高0.1个百分点。

九区中，瑶海、蜀山、庐阳、包河供应量较大:

瑶海区:11038套，较上月增加641套，同比增长6.2%；

崂山区:9373套，较上月增加522套，同比增长5.9%；

阜阳区:8618套，较上月增加624套，同比增长7.8%；

包河区:7729套，较上月增加367套，同比增长5.0%；

经济开发区:4980套，较上月增加334套，增长7.2%；

高新区:2987套，较上月增加148套，同比增长5.2%；

新站区:3952台，较上月增加50台，同比增长1.3%

行政区:2077套，较上月增加60套，增长3.0%

三县中，肥东、肥西的供应量大幅增加，与三县门店快速增加有关。

肥西县:5699套，较上月增加503套，同比增长9.7%；

长丰县:3066套，较上月增加1套，增幅0%

肥东县:2019套，较上月增加215套，同比增长11.9%；

供应量相对较大的地区，肥东、肥西，门店快速扩张，房源快速增加。在庐阳、经济开发区、瑶海、蜀山等地。，月住房增量在5%以上。投资供应量大的地区，要注意资产的筛选。

2.每个地区的去化学循环

由于各地区的体量差异较大，单靠绝对量无法真实反映该地区的供需关系。去转换周期，把本月的挂牌量和历史成交量对比一下，算算这个区域的二手房卖完需要多长时间。从而在微观层面准确反映当前市场的变化。

去化周期=当月上市数量/年成交额X12，单位月。

2020年5月，合肥市去化周期为:58.5个月

2020年6月，合肥全市去化周期为48.8个月。

6月份，全市二手房处置周期比5月份缩短9.7个月。

瑶海区:6月份去污周期76.8个月，比5月份缩短9.8个月；

包河区:6月份去污周期71.6个月，比5月份缩短7.6个月；

崂山区:6月洗消周期51个月，比5月缩短10个月；

新站区:6月份洗消周期52.8个月，比5月份缩短34个月；

阜阳区:6月份洗消周期44.9个月，较5月份缩短11.8个月；

经济开发区:6月份去污周期39个月，比5月份缩短0.8个月；

滨湖新区:6月份去污周期33.5个月，比5月份缩短5.4个月；

行政区:6月去化周期29.2个月，比5月延长2.5个月；

高新区:6月洗消周期28个月，较5月缩短17.6个月；

肥西县:6月洗消周期60个月，比5月缩短12.3个月；

长丰县:6月份洗消周期38.4个月，比5月份缩短21.8个月；

肥东没有做统计是因为交易数据太少，误差大。

住房供应保持5%以上增长，但去转换周期明显缩短，说明5月合肥二手房市场供需两旺，供应增加，交易量开始增加，市场相对活跃。

高新区去化周期首次超过政务区，仅为28个月，成为去化周期最短的区域。

包河区的去污周期保持高位。包河区一些老化严重的板块，比如周家堆、马鞍山路，会不会步瑶海的后尘？很有可能。

4.2020年6月，积压的需求已经集中释放

1.随着手表数量的减少，市场开始降温

阅读量更能直观真实地反映当前市场热度。

4月份以来，4月12日二手房日成交次数达到6019次，打破历史新高。这也是2020年上半年单日最高值。此后，

五月份每天的最大读数是5256。

6月，每天的最大读数为5063。

让我们看看过去三个月的月平均值:

4月份平均值为3043次/天。

5月份平均值为3018次/天。

6月份平均值为2483次/天。

无论是峰值还是日均值，从2020年4月到6月，都呈现逐渐下降的趋势。

我们将时间拉长，通过看过去一年的二手房数据走势，可以清晰地看到合肥楼市的火热趋势。2019年7月是阅读量的最高点，当月阅读总量达到16万+。

2019年8月，全国楼市调控加码，市场成交量持续下滑，市场热度快速降温。

到2019年9月，带腰带阅读量降至最低点，每月带腰带阅读量仅为8万+，约为7月的50%。

10月到12月，楼市慢慢恢复。

2020年，受新冠肺炎疫情影响，2月份楼市停摆。

3月重启后，2020年3月至5月，有稳步上升趋势，市场逐步好转。然而，疫情对房地产造成了很大的冲击，房地产行业正在奋力复工。银行的放水已经被拦截，还没有流入房地产。

2020年3-5月，带壳二手房数量仍处于历史低位。2020年6月，阅读量急剧下降。

显然，过去三个月释放的疫情积压需求已经结束。合肥下一波楼市热潮需要等待金融机构的涌入。

动词 学区的价格趋势

1.学区的最新价格趋势

本文选取了10所公认的顶级初中:38所中学本部、42所中学本部、45所中学本部、46所中学本部、48所中学本部、50所中东本部、50所中西本部、50所新中学本部、168所玫瑰园西校、168所玫瑰园东校作为学区住房样本。统计结果如下。

2020年合肥十大学区成交均价为23211元/平，较2019年上涨700元/平，涨幅3.1%。

2020年合肥市非学区成交均价为14986元/平，较2019年下降196元/平，降幅为1.3%。

学区房和非学区房的差距比上月扩大了3.1个百分点。学区房的升值和红利进一步凸显。

1.50家新总部中，2020年成交均价为26263元/平，同比增长4.5%，涨幅较上月收窄1个百分点；

2.45家中层总部中，2020年成交均价为25477元/平，同比增长0.8%，涨幅与上月基本持平；

3、50中东西园，2020年成交均价23835元/平，同比增长9.5%，涨幅与上月基本持平；

4.168玫瑰园西，2020年成交均价23097元/平，同比增长7.6%，涨幅较上月提高2.7个百分点；

5.42家中层总部中，2020年成交均价23045元/平，同比增长6.5%，涨幅较上月提升0.6个百分点；

6、50家中西总部，2020年成交均价为22588元/平，同比增长6.9%，且涨幅与上月基本持平；

7、46号总部，2020年成交均价22029元/平，同比增长5.1%，涨幅较上月提升3.2个百分点；

8.168玫瑰园东，2020年成交均价21603元/平，同比增长8.7%，涨幅较上月扩大0.1个百分点；

9、48家总部中，2020年成交均价17528元/平，同比增长2.26%，涨幅较上月提升0.1个百分点；

10、38家总部中，2020年成交均价为15744元/平，同比下降1.8%，降幅较上月扩大1.6个百分点；

50个新建学区的成交均价继续位居学区价格表第一，但涨幅收窄1个百分点。

168玫瑰园西、东继续保持强劲上升趋势，168高中对全省拔尖禁止的作用尚未显现。未来几年，是时候测试一下168玫瑰园了。

46、我已经在文章中指出，省政府已经进入湖滨，而且随着湖滨的发展，常住人口也在增加。因此，湖滨学区的需求越来越大。作为滨湖最好的学校，46中在我的小圈子里多次提醒其成员从46中的本部做起，尤其是双本部的学区。4月份关于滨湖的文章也指出了这一点。

48继续小幅上升，

38、继续维持上个月的崩盘。38中的下滑进一步扩大，38中学区，甚至和平路小学+38中双本部，2020年的增幅也只有1.4%。不要碰非双学区。