鸿山 十年 对鸿山意味着什么

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7月24日上午10时09分，金融街以7239元/㎡的楼面价拿下XDG-2019-21地块，首次进入无锡，溢价率9.67%。在蓝光、万科、美的、金鹿22轮博弈下，成功落户红山。

从这一刻起，洪山板块再次高调进入无锡人的置业版图。当我高兴的时候，我不禁叹了口气。前镇区洪山这十年发生了什么？

一个

十年前，洪山板块所在的吴昕区被称为“无锡楼市标杆”。当然，当时并没有红山板块的概念。

2007年无锡民生地产重点项目——长江国际二期雅苑开盘时，部分低密度住宅价格突破万元/㎡。十年前，无锡大部分楼盘的单价还不到5000元/㎡。

毫不夸张地说，2008年之前，吴昕区是无锡地产的一个高地，包括原“新区第一岗”、新地假日广场、长江俱乐部、科技园、软件园、东方银座、长江金安等一大批写字楼。吴昕区似乎是无锡的南立面。

遗憾的是，2008年无锡高新区的楼市开始由盛转衰，这很大程度上是因为2008年的国际金融危机。

作为外向型经济占重要比重的地区，2008年国际金融危机对无锡高新区的影响是巨大的。在金融危机的影响下，包括许多韩国企业在内的外国公司遭受了社会购买力的严重下降，这也影响了房地产市场。

在发展不断受挫的背景下，新区于2012年初启动武都新城建设。有人说，随着武都新城的规划建设，新区也将从长江路时代过渡到博都河时代，一个富有国际元素和历史底蕴的魅力新城将由此崛起。

武都新城规划示意图

但由于社会、经济、文化等原因，“武都新城”并没有完全落地。

02

可以说，2012年之前，洪山地区虽然偶有品牌房企，但并不能称之为真正意义上的独立板块，只是无锡众多镇村初步发展的一个剪影。

在发展初期，奥体和起义堪称洪山板块人居产品的第一次迭代，但遗憾的是，买家依然停留在关于洪山区域的老式观念上，也就是上文提到的落后不发达的乡镇板块。

预计奥体紫果园将于今年第三季度开业

2012年后，洪山楼市的发展开始逐渐加速。

距离土地拍卖一路之遥的金润华庭城，2013年8月开盘，推出60-140㎡平房，均价约4300元/㎡。三个月后，11月中旬，项目售罄，售楼处也命名为“新区12万㎡花园半岛社区，区域唯一品牌综合住宅小区。”宣传口号。

这时，随着楼市的发展，问题开始出现:当价格、配套设施和交通都在同一个维度时，如何选择。

可以说，这种购房者与购房者之间的调解一直存在于红山板块的楼市中。虽然红山板块的文化氛围比较浓厚，但与当时的梁溪区、太湖新城相比，其不足之处越来越明显，所以选择红山地区置业的人还是很少的。

比如2012年底首次开业的星寿红山上山所的去化情况一直低于行业平均水平，同期在售的玉尊华庭项目也暂时关闭。

玉尊华庭项目效果图

2014年4月，五月亚首次开盘，红山周边板块价值开始被发现，置业环境明显改善。当然，当时的红山板块也叫五伯源板块。

五岳静雅是无锡新区首家世界500强房地产企业大和置业集团的开发建设，也是其在无锡的首个全资项目。2014年4月，398-498㎡别墅产品首发，总价425万/套，可能是红山板块的某种神秘力量造成的。五月雅静也在2014年8月进入封闭状态，直到2016年4月才重新上线。

03

2016年2月20日，吴昕区正式成立。得益于持续利好的规划，洪山板块迎来了新的发展机遇，吸引了融创、当代、洪坤、中州等知名房企入驻。

2017年3月，施琅与无锡兴洲置业有限公司举行签约仪式，无锡兴洲置业有限公司将合作开发兴洲洪山上元。但由于不明原因，2018年4月，施琅断绝合作关系，转投融创参与合作开发，形成了现在的融创冯丹御花园。2018年9月刚开盘时均价1.35万元/㎡，目前只有少数别墅产品在售。

同样，红山板块也是无锡首次选择。2017年8月16日，斥资4.69亿元收购江苏裕尊置业100%股权，获得后者开发的裕尊华庭项目9.26万㎡宅基地。9月更名为冯春湖，现已进入清算。

2017年4月，宏坤集团通过股权收购入驻洪山，获得无锡市新吴区洪山项目，这也是其首次进入无锡时将建设的首个项目。同年11月首次推出高层，均价9500元/㎡，洋房均价10500元/㎡。

疯狂的是，鸿坤理想湾的284套房第一次开盘，开盘第二天就只剩下上下两层，可见鸿山置业的火爆。

鸿坤理想湾规划示意图

也是在2017年4月，中州以7130.34/平方米的楼面价和133.33%的溢价率拿下西山鹅湖区XDG-2016-36地块，地块面积81810平方米。后来开发的中州华西通目前以平均12500元/平方米的价格出售房屋。院内别墅均价1.7万-。

中州花溪沙盘实景图

随着时间的推移，红山板块的部分项目进入了收尾状态，区域内的产品更新也停滞不前。XDG-2019-21地块的成功出让，可以说在一定程度上再次激发了红山板块的楼市活力，蓝光、万科、美的、金鹿、金融街的反复报价也显示了红山板块区域价值的逐步提升。

金融街拿下这块地后，后期会推出什么样的产品，确实值得期待。毕竟对于红山板块来说，在丰富的文化背景下，隐藏的是购房者不同的产品认知。如果是大众长期使用的产品，恐怕想要在洪山置业的置业者很难。

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对于红山来说，十年只是重生的准备。当物联网小镇、红山度假区等一大批热点项目逐步实施，红山正在开启新的发展时代。

去年底，江苏省政府正式发文明确洪山度假区的管辖范围和规划方向，洪山正式升级为“省级旅游度假区”。据悉，该区域涵盖现有的红山街和中华武文化博览园。

高起点规划、高标准顶层设计，决定了洪山旅游度假区将成为无锡的热点板块和下一个层次的城市增长点。

同时。2019年红山街道签约重大项目9个，涉及物联网、智能交通、智能制造、智慧医疗等领域，总投资6.5亿元。项目建成后，预计销售增加28亿元，每亩税收超100万元！

回顾红山过去的十年，在无锡城市新的规划和大格局下，红山不是争锋，而是积淀了很多。也许很多年后，当我们谈论红山时，我们都会看起来很开心，并称赞它。

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