金融街集团 发迹于中国“华尔街” 金融街物业超8成收入来自集团业务

出品:首次公开募股洞察

物业管理公司上市热潮持续。

大年三十，全家人聚在一起，金融街置业有限公司还在忙着上市，当天就向HKEx递交了招股书。

如果金融街物业能够上市，港股市场将迎来一家以金融和商业服务为特色的物业管理企业。

在北京金融街发了大财

“关中之固，金城千里，子孙皆帝王。”这个地方叫金城广场，也是北京金融街的核心原点。

元明时期和清初，各地都有银店和金店，富商和皇亲国戚在这里发家致富，成为繁荣的商业区和金融中心。

今天的北京金融街不弱于过去的繁荣，甚至强于过去。白天走在金融街上，几乎每个人都很匆忙，只是坐在咖啡馆里，旁边可能会有一个手里交易着几十亿资金的投资者。没有像东三环这样的摩天大楼，但有一种咄咄逼人的奢华，在中国被称为华尔街。

北京金融街还打造了一家地产集团公司——北京金融街投资有限公司，同样，金融街集团的分支机构也受益匪浅，其中就包括金融街物业。

金融街物业成立于1994年5月，但它的起点是负责金融街地区的物业管理服务，然后开始将业务扩展到全国。目前主要为位于全国各级财务管理中心的物业提供物业管理及相关服务。

招股书显示，截至2019年前三季度，金融街物业在中国拥有11家子公司和37家分支机构，为全国137个物业项目提供物业管理及相关服务。公司项目市场集中在国内一二线城市，其中42.1%位于北京；目前在建总建筑面积约1900万平方米。

据了解，富凯大厦、金融街中心、北京德胜国际中心、重庆江北口金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津世界金融中心、北京天桥艺术中心、北京协和医院、中央音乐学院等均为金融街物业的物业管理项目。

兄弟公司贡献了80%以上的收入

金融街的业务管理类别主要分为两类。一是商业物业，主要包括办公楼、综合楼、零售商业楼、酒店；另一类是非商业物业，主要包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业等。其中，商业物业是主要收入来源，占总收入的近70%。

得益于光环，金融街物业业绩稳步发展，呈现持续增长态势。

2017年至2019年前三季度，金融街物业营业收入分别为7.57亿元、8.75亿元和6.91亿元，同比分别增长15.7%和12.8%。期内净利润分别为8300万元、9200万元和8700万元，同比分别增长10.7%和37.4%。

洞察IPO发现，这一切应该得益于关联集团多元化的项目资源。金融街物业凭借其在全国范围内房地产、金融、教育、医疗等行业的优势资源，多次中标其附属集团的物业服务项目。

招股书披露，在跟踪记录期内进行的所有投标中，金融街物业对金融街关联集团开发物业的中标率为96.4%。但是，国外中标率并不高，只有46.6%。

因此，关联公司是金融街物业的最大客户。当然，这种现象在很多房地产企业所属的物业公司中非常普遍。

据招股书披露，2017年至2019年前三季度，金融街物业为金融街关联集团提供服务产生的收入分别为6.46亿元、7.43亿元和5.71亿元，占金融街物业管理服务总收入的80%以上，分别占86.9%、86.3%和83.9%。

中央参考研究院报告显示，金融街物业月平均物业管理费费率在全国物业服务企业百强中处于平均水平以上。

相关数据显示，2018年百强企业管理项目平均物业服务费为每月每平方米4.22元。从业务类型来看，办公物业服务费最高，达到每月每平方米7.84元，其次是商业物业服务费，每月每平方米7.01元，住宅物业服务费最低，为每月每平方米2.25元。

同期金融街物业商业物业月均物业费为每平方米11.5元，其中写字楼月均物业费为每平方米13.2元；非商业物业平均每月每平方米管理费为2.6元。

但金融街物业的毛利率在行业内处于较低水平。

据了解，2018年在港上市的19家物业管理公司平均毛利率为37.84%，而金融街物业同期毛利率仅为18.5%，与行业平均水平相差甚远。

值得注意的是，金融街物业非商业物业的住宅业务毛利率在2019年有所下降，由2018年前三季度的6.6%降至1%。对此，金融街物业解释称，其下降主要是由于广东项目金额未定以及重庆项目产生的额外费用。

此外，根据企业调查，金融街的房产在历史上被执行人记录过两次。分别发生在2019年1月和10月，执行标的分别为9357元和2815元。

物业公司聚在一起上市

近年来，我国物业管理市场发展迅速。

研究数据显示，2013年以来，百强物业服务企业平均毛建筑面积以19.7%的复合年增长率增长。截至2018年底，百强物业服务企业平均管理物业数量增至192家，2013年以来复合年增长率为17.8%。

根据中商研究院预测，预计2020年全国物业管理市场营业收入将超过1万亿元。此外，作为港股市场的热门板块，地产股一直备受基金追捧。

比如中海地产自2015年上市以来，股价累计上涨超过500%，其中2019年上涨116.3%；2019年底刚在港交所上市的保利地产，上市首日股价上涨29.2%。

数据显示，2019年有10家物业公司上市。目前，除金融街物业外，还有6家物业管理公司在排队上市。据统计，目前有20多家尚未提交表格的企业处于上市前的准备阶段，预计未来两年上市的物业企业总数将超过40家。

目前排队上市的7家物业管理企业中，金融街物业是少有的以商业物业管理为主要收入来源的企业，尤其是写字楼物业管理收入，占总收入的50%以上。

金融街物业方面表示，公司将扩大在住宅等非商业物业管理行业的市场份额，预计商业物业和非商业物业的建筑面积将继续保持类似的增长；在努力增加第三方项目数量的同时，要继续与母集团保持良好的长期合作关系，尤其是重点关注教育和医疗领域。