房产证加名字 房产证加名减名一文看懂 父母、配偶、子女流程大不同

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变更房屋登记产权人，俗称房产证更名，有几种不同的方法，涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

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这些名字要分清

1.购货合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

2.抵押贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

3.房地产许可证

上面只有一个人名字，要求是一人一证；若共有，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

4.不动产权利联合证书

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时共有人约定各自的出资额或所占份额。

房产证更名有哪些方式？

在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：房屋析产登记、买卖或赠与。

1.住房生产分析登记

房产析产是根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。

2.关于房产证减去名字

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。

父母和孩子之间的姓名减少也被视为商业交易，并收取契税。办理房产证未满2年的，全额缴纳营业税。

夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

房产证加名字是什么情况？

1.夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加个名字

按赠与、买卖不同方式依据双方申请办理。

捐赠:夫妻双方都需要去公证处申请捐赠证明，夫妻一方会给另一方一定的份额。之后双方到行政服务中心办理加名手续。

买卖：双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到行政服务中心申请办理。

婚后加名字

这种情况属于变更登记，只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》《房屋所有权证》《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

【注】如果之前签订购房合同时没有写这两个人的名字，则在办理两证时不能加名字，只有办理两证后才能还清贷款。购房合同名称与房产证名称相同。

2.父母子女加名，选择赠与最合适

如果父母、子女等直系亲属办理了产权变更手续，可以考虑买卖二手房或者送人。

赠与流程：

●赠与人与受赠人订立书面的房屋赠与合同，即赠与书。根据规定，房屋赠与必须以书面形式进行。

●房屋赠与的当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

●公证。根据规定，房屋赠与必须经过公证。

●办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

捐赠者将房子交付给接受者。

直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

礼品程序:

赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。

受赠人应按原房屋所有权证和赠与合同缴纳相关契税并公证。受赠人在房地产管理机构申请变更登记时，应当提交申请表、身份证明、房地产权证书原件、赠与证书、公证书和契税收据。

3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

非直系亲属之间的财产虽然可以通过赠与转让的方式增加，但由于税费较高，且在限购取消前具有购房资格，因此更适合买卖。

买卖流程：双方或三方协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

4.在抵押中添加财产的名称

【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销抵押登记之后，再拿房产证去行政服务中心办理相关业务。

普法:婚前购买的房屋属于个人财产，婚后成为夫妻共同财产，房屋所有权发生变化。由于房子里有抵押贷款，借款人将从一个变成两个。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。

银行担心什么？

一是签订抵押贷款合同时，一般银行会声明借款人不能随意变更；

二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就要对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

第三，抵押合同涉及贷款利率等问题。目前第一套房和第二套房的利率不同。原来银行只调查了一个人的购房情况。现在，增加了一个人。如果此人已经有多处房产，则必须重新计算抵押贷款利率。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定，房贷没有还完是不能加名的。

转自:最高人民法院司法案例研究所

原标题：《房产证加名减名一文看懂！父母、配偶、子女流程大不同！》