厦门地铁6号线线路图 厦门地铁6号线专题（一）：林埭&林埭西站、鼎美&马銮中心站、集美岛站房地产价值解读

厦门地铁6号线是全市开工建设的第5条地铁线路，起于海沧东孚片区林埭西站，终于同安老城区新店仔站，全线设站33座，跨越海沧、集美、同安三个岛外行政区，大体呈西南—东北走向，串联起马銮湾新城、集美新城、环东海域新城以及同安老城区，是唯一一条链接同安老城区与外界的地铁线路。

地铁6号线分别与1号线、2号线、4号线交汇于集美官任站、海沧马銮中心站、同安官浔站，它的开工建设将进一步完善全市域轨道交通线网，提升轨道交通对岛外新城的覆盖面，有利于将突破岛外新城发展的交通短板，将新城对就业和居住人口导入、企业落地的吸引力提升至一个新的层级，对于激发新城活力潜力、提速城市发展具有至关重要的作用。本专题将以地铁6号线各站点为研究对象，结合站点所在区域的交通、商业、教育、休闲娱乐等各方面公共配套条件，进行房地产市场价值研判。林埭西&林埭站一、站点位置及片区分析林埭西与林埭站两个站点位于海沧区孚莲路以东、海翔大道以南，马銮湾新城林埭村范围内，两个站点相距300米左右。站点地处马銮湾新城过芸溪水系岸线以西的区域——马銮西片区，该片区是马銮湾新城规划配套相当密集的区域——汇聚了厦门一中海沧校区、马銮湾医院、SM新生活广场等高等级的教育、医疗、商业等综合性配套。当前，马銮湾新城瞄准建设“高素质高颜值城市新客厅”的目标，正在形成大开发、大建设、大发展的良好态势，大力推动海沧起步区包括西片区与南岸片区的建设，朝着“三年形成骨干路网，五年基础设施基本完善，八年新城框架基本成型”的时序目标稳步迈进，全力打造高品质新城。二、交通及周边人居环境分析

交通条件分析

目前站点周边现状道路有孚莲路、X425道路两条道路，交通可达性较低。随着马銮湾新城大力推进路网建设，未来站点所在片区将形成由孚莲路、东瑶西二路、东孚西路、龙窖路、林埭路、西园路等道路组成的区域路网，快速联通新城核心区、东孚镇、马銮湾保障房地铁社区、新阳工业区等地。通过孚莲路接驳海翔大道后向西可达灌口、软件园三期、厦门北站等片区。公共交通方面，林埭站紧邻东瑶公交站，途径805路、826路、830路、835路等6条公交线路，公共交通便利性尚可，未来可实现地铁与公交的换乘。

人居环境分析商业配套

站点周边商业配套正在规划招商当中。目前已确定落地的商业项目有位于马銮湾西片区孚莲路与东孚西路交叉口东南侧的SM新生活广场+项目，项目用地总面积约2.89公顷，建成后将连通地铁6号线林埭站。SM新生活广场+项目将打造总建筑面积约14万平米，融“精品超市、潮流时尚、娱乐休闲、儿童主题、餐饮美食、生活体验”于一体的新生活城市综合体，将推动马銮湾新城大型商业升级，带来都市时尚生活新体验。

马銮湾新生活广场+效果图

教育配套

本站周边目前最主要的教育配套为位于东瑶村西园社内的厦门一中海沧校区。该学校已建成投用，其教师团队全部来自厦门一中，于2018年秋季正式招生办学。站点周边亦新建与改、扩建一批中小学校，包括马銮西小学、芸美小学、东瑶学校等，以满足周边居民适龄子女教育的需求。其中，距站点最近的的东瑶学校的前身是海沧区东瑶小学，办学规模48个初中班、36个小学班，可提供4020个学位，是目前马銮湾片区规模最大、设施最完善、设备最先进的九年一贯制学校，该校初中部已于2020年9月首次招生办学。

三、房地产市场

土地市场

站点所在的马銮西片区是近年以来马銮湾乃至海沧区土地出让的主阵地之一，由2019年开始正式进入供地周期，2019年共出让4宗商住用地，迎来建发、住宅、龙湖、融创四大开发商在此拿地建设。目前区域内已动工建发海玥和鸣、融创云潮府、龙湖春江天玺、建发文澜和著四个商品住宅项目。马銮西片区已出让的几宗地块，除龙湖、特工项目外，均为底价或者低溢价成交，成交均价在22000元/平方米左右，由龙湖竞得的H2019P02地块以26466元/平方米登顶区域最高楼面地价，建发拿下的三宗地块均为底价成交。目前该片区正在进行各项商业、教育、医疗等基础配套设施建设，已建设有厦门一中海沧校区，近1-2年内将完工地铁6号线项目、SM新生活广场+、马銮湾医院等大型公建配套项目，可以说该片区的土地价值即将迎来爆发周期。

一、站点位置及片区分析鼎美及马銮中心站位于马銮湾新城核心区“一心两岛”中的马銮中心岛上。中心岛是马銮湾城市建设及生态修复的核心工程，按照规划中心岛将通过围堰和吹填施工造出一个面积达3平方公里的人工岛，今后马銮湾新城的重点公共建设配套和重要功能区都将落户于此。站点周边坐落有大片自然村，站点东、西、北侧为待开发区域，南侧为村落。二、交通及周边人居环境分析

交通条件分析

站点周边的各项交通道路正在有条不紊地建设当中。灌新路从中心岛穿行而过，构成了马銮中心岛的交通中轴线，未来，随着马銮湾片区新兴路网建设的推进，马銮中心岛上将汇集马銮湾西路、滨湖路、环湖路、环湾西路、南湾路、芸兴路等密集交织的环湾、滨湖道路，构成四通八达的交通体系。值得关注的是，马銮中心站为地铁2号线、4号线、6号线三条地铁线路交汇站点，依托三条地铁的交通辐射范围，站点向西可达海沧东孚、漳州角美，向北可达杏林片区、集美新城、厦门北站片区等岛外新城片区。目前，厦门地铁2号线已建成通车，但由于尚不具备开通条件，马銮中心站与鼎美站均未开通地铁服务。

人居环境分析商业配套

目前，两站点周边暂无大型商业配套设施。2020年的九八厦洽会上，中国铁建股份有限公司计划在马銮湾中心岛进行地下空间利用及地铁TOD综合开发，业态包含商业、酒店、办公等内容。

教育配套

本区域距离站点最近的学校为南侧鼎美村内的鼎美小学与芸美小学，均为区属学校。除此之外，站点东南侧海投居住区内也分布有海沧中学、海沧第二实验小学、海沧第三幼儿园、海沧第二幼儿园等基础教育机构，与站点距离约3公里。

厦门一中海沧校区位于马銮中心站点西南侧1.5公里处，该校为厦门一中直属校区，其教师团队全部来自厦门一中，为新城提供90个班、4500个学位，学校已于2018年秋季建成招生。值得一提的是，近年来，马銮湾新城发力基础教育配套建设，在新城西片区、中心区兴建多所学校，包括鼎美中学、西园小学、马銮西小学、后柯小学等，将极大地弥补了基础教育资源的缺口。

医疗配套

两站点南侧2.2公里处坐落有大型台资三级甲等医院——长庚医院，该院历史悠久，医技精湛，长期以来为马銮湾片区、海沧南部新城、灌口等片区居民提供诊疗服务。医院拥有包括内科系统、外科系统、妇科、儿科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科等32个临床和医技科室，能够满足周边居民的综合性就医需求。值得一提的是，长庚医院拥有和台湾林口长庚纪念医院联合在大陆设立的唯一癌症质子治疗咨询、转介门诊，可为患者提供含质子治疗、肝脏移植、儿童癌症等精尖医疗技术。

三、房地产市场

土地市场

从规划上来看，马銮中心站及鼎美站所在的中心岛上，南北两岸沿岸地带规划有一定规模的居住用地，除此之外，还规划有相当体量的医疗卫生用地，未来将结合新城生命健康产业定位，引进高端康养、医疗健康等健康产业。中心岛东部海海滨公园设置有商业用地，预计将建设具有海洋风情的滨海商业带。据悉，未来马銮湾新城将在南岸片区和东片区两个海湾景观优势突出的亲水景观区域，布局全球性的旅游文娱项目。

2020年9月29日，海沧区2020HP01地块则由建发房产以总价16.7亿元竞得，折合楼面价28335元/平方米。该地块可作为两站点周边商住用地价格的参照。

房产市场

站点周边住宅项目主要分布在地铁2号线新阳大道站西侧及乐活岛庚西片区。其中，位于新阳大道站西侧的包括泰禾厦门院子、泰禾首玺、龙湖春江彼岸、海投青春海岸四个商品住宅项目，均为二手住宅项目。分布在乐活岛庚西片区的有建发和玺、中央公园、马銮湾一号、海投第一湾四个项目，前三者均为新建商品住宅项目。

从商品住宅成交来看，乐活岛上的三个新建商品住宅是马銮湾片区目前成交势头最好的区域。2020年10月，双十中学海沧附属学校马銮湾新城合作校、厦门一中马銮湾新城合作校、外国语学校海沧附属学校马銮湾新城合作校三所名校合作校签约落地马銮湾新城乐活岛，为区域教育配套带来强有力的支撑。再加上项目周边已落地马銮湾生活广场、长庚医院、马銮湾环湾带状公园等高品质的休闲、康体、医疗配套，辅以轨道交通强有力的交通辐射能力，具有较高的交通通达性，未来一个大型的生活居住区已经初显雏形，在消费者心中的认可度不断提升，已成为近期岛外新建商品住宅市场成交势头最为优秀的区域。尤其是建发和玺项目，凭借其优秀的产品、设计、口碑、资源，取得了销售面积与销售价格的双料冠军，一开盘即去化80%以上，成绩十分亮眼。

在新阳大道站西侧的二手房阵营中，三个二手房项目的成交均价在27000-29000元/平方米左右，低于乐活岛上的三个新盘约6000-7000元/平米。三个项目都属于2017年左右建成的次新房，房龄新，尤其是龙湖及泰禾项目都属于知名开发商开发的品质楼盘，各项园林景观、户型、物业、设计都十分可圈可点，且与海沧实验中学片区相邻，拥有海沧第二实验小学、海沧中学等重点教育配套，周边已形成成熟的居住氛围，生活便利度高。唯一的缺陷是龙湖、泰禾项目许多在售房源为毛坯状态，装修费对购房者来说是一笔不小的支出。总体来说，这三个二手房项目距新阳大道地铁口300-700米左右，交通便利度高，邻近成熟学区，生活氛围成熟，结合其周边逐渐能享受到的更多优质配套，对刚需置业者来说性价比较高。

一、站点位置及片区分析集美岛站是地铁6号线由海沧马銮中心站穿越到集美区的西滨路口站的中间站点。站点所在的集美岛是马銮湾新城生态修复工程的组成部分，它是在原来养殖池塘上进行围堰，再用湾区清出来的淤泥吹填造地形成的人工岛，面积0.8平方公里，未来将开发成马銮湾新城具有商务、休闲功能的岛。集美岛也是马銮湾新城规划中“一心两岛”的重要组成部分。二、交通及周边人居环境分析

交通条件分析

⽬前集美岛还在开发建设当中，未来岛上将建设长3.2公里的环形的环“岛”路，以及湖瑶北路、湖瑶南路、金光路、金沙路、凤栖路、金壁路等多条道路，并通过金壁桥与金光桥两座“路桥”与东西两侧的灌南片区与杏滨片区相邻相连通。地铁6号线集美岛站处在集美岛中心位置，计划2021年11年试运行。从集美岛站出发，搭乘地铁6号线，1站就可到达地铁2号线、4号线与6号线的交汇站点——马銮中心站，可实现多个方向的换乘，实现便捷的跨区域出行，借助3条轨道线路便捷到达海沧南部新城、海沧生活区、东孚镇、灌口镇、角美镇、杏林区、集美新城等地。

人居环境分析

商业配套

集美岛在地理位置上与马銮湾新城的启动区——乐活岛相近，能与之共享各项商业配套。站点目前距已开业综合性集中式商业——马銮湾生活广场约2公里，商场内设超市、餐饮、休闲、酒店、影院等复合型业态，覆盖综合性商业消费需求。站点西南侧新阳大道站预留地铁上盖综合体用地，计划引进知名房企的商业IP——天街项目，未来将成为站点周边又一商业地标。此外，位于马銮西片区的SM新生活广场+预计于2021年第一季度开工，将打造总建筑面积约14万平米的新生活城市综合体，建成后将连通地铁6号线林埭站，推动马銮湾新城大型商业升级。

教育配套

站点周边的教育资源主要分布在南侧乐活岛、与北侧灌南片区。乐活岛上分布有海沧中学、海沧第二实验小学、海沧第二幼儿园、青春海岸幼儿园、庚西小学、海沧第三幼儿园等多所学校，全龄基础教育体系已成型，有望逐步满足片区内居住人口适龄子女就学需求。

医疗配套

站点南侧2公里处坐落有大型台资三级甲等医院——长庚医院，该院历史悠久，医技精湛，长期以来为马銮湾片区、海沧南部新城、灌口等片区居民提供诊疗服务。医院拥有包括内科系统、外科系统、妇科、儿科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科等32个临床和医技科室，能够满足周边居民的综合性就医需求。值得一提的是，长庚医院拥有和台湾林口长庚纪念医院联合在大陆设立的唯一癌症质子治疗咨询、转介门诊，可为患者提供含质子治疗、肝脏移植、儿童癌症等精尖医疗技术。

康体配套

在休闲康体配套方面，2020年九八厦洽会上，集美岛成功引进重量级文旅项目——佳龙集团计划将在马銮湾新城集美岛投资建设新一代世界级旅游主题岛，计划总投资200亿元，规划用地面积约1400亩，建设内容包括海洋、文化、生态三大体系，主要建设海洋主题乐园、魔幻主题乐园、水主题乐园，配有主题酒店、游船码头及南洋商街等。建成后将成为集美岛，乃至海沧区的重点文旅项目。

三、房地产市场

土地市场

集美岛是马銮湾新城“一心”重要组成部分，集美岛定位为商务休闲岛，土地规划用途有休闲康体、公园绿地、综合用地三类。其中康体用地在全岛占比60%以上；综合用地次之，占比约三成；少量公园绿地，主要环岛边缘分布。

房产市场

集美岛周边暂无商品房建设。